VAI TRÒ CỦA HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BÁT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN

TS. Phùng Văn Hải
Phó Chánh án Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh

Tóm tắt:

Hoạt động công chứng có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Với vai trò là bên thứ ba hoàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các bên giao dịch bắt động sản, hoạt động công chứng có ý nghĩa góp phần làm cho các giao dịch bất động sản trở nên minh bạch, đúng pháp luật, bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch. Qua thực tiễn xét xử, vai trò công chứng ngày càng được thể hiện rõ nét trong việc kiểm soát và phòng ngừa các sai phạm trong giao dịch bất động sản.

Từ khóa: Luật Kinh doanh bất động sản; hoạt động công chứng, thực tiễn xét xử.

Abstract:

The notarization process plays a crucial role in real estate transactions. As a third-party with independent and unbiased standing, notarization contributes to making real estate transactions transparent, legal, and ensuring the rights of all parties involved. Through practical application and legal proceedings, the role of notarization has become increasingly prominent in controlling and preventing fraudulent activities in real estate transactions.

Keyword: Law on Real estate trading; notarization process, practical application and legal proceedings.

1. Đặt vấn đề

Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên ký kết tự thỏa thuận.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm trong việc giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

Tuy nhiên, thực tiễn xét xử hiện nay đối với các tranh chấp dân sự có liên quan đến bất động sản và các vụ án hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản với thủ đoạn dùng các hợp đồng giao dịch có đối tượng là bất động sản không hợp pháp để chiếm đoạt tiền của người dân tại Tòa án đã cho thấy một số các dự án kinh doanh bất động sản, các bên giao dịch bất động sản nhưng không có sự kiểm tra của các tổ chức công chứng nên các giao dịch bất động sản thường không đảm bảo các điều kiện về hiệu lực của giao dịch được pháp luật quy định ch đến thiệt hại cho người mua, làm phát sinh các tranh chấp khiếu nại đông người, gây bất ổn an ninh trật tự trong đời sống xã hội. .

Hiện nay dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang trong giai đoạn góp ý kiến để hoàn thiện trình Quốc Hội thông qua. Trong phạm vi bài viết này tác giả thông qua một số vụ án đi được Toà án thụ lý xét xử để một mặt chứng minh sự cần thiết của chức năng công chứng để với các giao dịch về bất động sản nhằm làm cho các giao dịch này được đảm bảo tính hợp pháp và giảm thiểu được nhiều rủi ro hơn, mặt khác cũng để góp ý hoàn thiện cho dự thảo luật Kinh doanh bất động sản.

1. Quy định pháp luật về hoạt động công chứng và điều kiện có hiệu lực của giáo dịch bất động sản

Theo Luật Công chúng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, tính hợp pháp, không trái đạo đức của bản dịch.

Công chứng viên được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, cung cấp dịch vụ công và có thể được xem như “Thẩm phán phòng ngừa”. Công chúng chịu trách nhiệm trước pháp luật người yêu cầu công chứng và các văn bản công chứng của mình. Văn bản công chứng được lưu trữ, bảo quản ít nhất trong thời hạn 20 năm để phục vụ cho việc giảm sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án liên quan đến việc đã công chứng

Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan khác như vấn đề về nguồn gốc bất động sản, sự hình thành của bất động sản trong tương lai là quan đến nhiều quan hệ pháp luật như quan hệ hôn nhân gia đình, quan hệ thừa kể nên dễ phải sinh về tranh chấp. Vì vậy, pháp luật quy định đối với các giao dịch bất động sản phải được công chứng chứng thực như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất  (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).

– Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thể chấp nhà ở (Điều 122 Luật nhà ở 2014, Đầu 459 Bộ luật Dân sự năm 2015)

– Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Khoản 4 Điều 81 Nghị định số 99/2015 NĐ- CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, Điều 33 Thông tư 19/2016 TT-BXD ngày 30/6 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015 NĐ-CP).

– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (Điều 8 Nghị định số 022022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản).

Tuy nhiên, đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Ví dụ như trường hợp anh Nguyễn Văn A mua bất động sản X của anh Trần Văn B.

Trường hợp, anh A và anh B mua bán trực tiếp với nhau thì hợp đồng mua bán phải được công chứng theo quy định pháp luật về công chứng để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Trường hợp, anh A và anh B mua bán qua sàn giao dịch bất động sản thì không cần công chúng. Như vậy, cùng một đối tượng giao dịch, cùng chủ thể tham gia giao dịch nhưng khi thay đổi về phương thức thực hiện lại khác nhau về điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Quy định theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản tạo sự không thống nhất về điều kiện có hiệu lục của giao dịch, trong khi để đào tạo ra một công chứng viên và đăng ký thành lập một văn phòng công chứng thì điều kiện rất khó khăn và nghiêm ngặt hơn rất nhiều so với thành lập sản giao dịch bất động sản. Quy định về việc không cần công chứng khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra rủi ro rất lớn cho những người tham gia giao dịch bất động sản với nhau.

Vì vậy, việc sửa đổi bổ sung theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng không công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản mà thực hiện thông qua vai trò của sàn giao dịch bất động sản có thể dẫn đến sự không thống nhất, chồng chéo và mâu thuẫn đối với Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác.

Hoạt động công chứng được thực hiện nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân tổ chức liên quan. Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán. Pháp luật công chứng đã thể hiện chức năng này thông qua việc đề cao giá trị pháp lý của văn bản công chứng, cụ thể Khoản 3 Điều 51 Công chứng 2014 quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ, những tinh tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Chức năng này được xuất phát từ việc những thỏa thuận, tình tiết sự kiện trong văn bản công chứng đã được công chứng viên xác nhận tính xác thực và tính hợp pháp theo một thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Chính vì vậy, mà văn bản công chứng không thể tùy tiện bị hủy bỏ mà phải tuân theo quy định của pháp luật cụ thể; qua đó, thể hiện bản chất của hoạt động công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp, một biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý chứ không phải là một thủ tục hành chính.

Có thể nói trong nền kinh tế thị trường phát triển nhanh và mạnh mẽ như hiện nay, nhu cầu giao dịch, trao đổi, không ngừng tăng, công chứng thực sự là công cụ pháp lý gần gũi trực tiếp, giúp bảo đảm an toàn pháp lý cho các cá nhân, tổ chức. Hoạt động công chứng có những vai trò to lớn, là công cụ đảm bảo an toàn pháp lý và phòng ngừa các tranh chấp có thể xảy ra là công cụ quản lý Nhà nước trong một số lĩnh vực; đồng thời công chứng tạo lập và cung cấp chứng cử cho hoạt động tố tụng

3. Thực tiễn xét xử đối với các giao dịch bất động sản

3.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp dân sự liên quan đến hoạt động công chứng đối wới các giao dịch bất động sản

Theo số liệu thống kê từ ngày 01/7/2014 đến ngày 31/12/2020 của Tòa án nhân dân tối cao, kết quả giải quyết vụ án dân sự liên quan đến giao dịch cũng như tranh chấp quyền sử dụng, sở hữu bất động sản của Tòa án nhân dân các cấp trong hệ thống Toà án nhân dân số thể như sau:

– Tổng số vụ án dân sự đã thụ lý: 962.322 vụ.

– Tổng số vụ án dân sự đã giải quyết: 597.804 vụ.

– Tổng số vụ án dân sự còn lại: 364.528 vụ

Trong đó:

– Số vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai và tài sản trên đất đã thụ lý: 233.061 vụ

Chiếm tỉ lệ 24,2% trên tổng số vụ án dân sự đã thụ lý.

– Số vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai đã giải quyết: 102.156 vụ Chiếm tỉ lệ 17,1% trên tổng số vụ án dân sự đã giải quyết.

Tổng kết thực tiễn và áp dụng thống nhất pháp luật, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành 13 án lệ liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai. Từ thực tiễn xét xử đó cho thấy, tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến giao dịch về bất động sản chiếm tỷ lệ lớn trong việc giải quyết tranh chấp dân sự tại Tòa án nhân dân các cấp.

Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất hiện nay ngày càng gia tăng và phức tạp, nhiều trường hợp sang nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều chủ thể, kéo dài qua nhiều thời kỳ với sự thay đổi về quy định pháp luật. Đối với các trường hợp này, việc xác minh, cung cấp tài liệu, chứng cứ rất khó khăn và phát sinh nhiều người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Từ vị trí, vai trò, quy trình bổ nhiệm của công chứng viên cũng như trình tự, thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch trải qua các bước rất nghiêm ngặt, hồ sơ yêu cầu công chứng phải bảo đảm đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh tư cách chủ thể, quyền sở hữu đối với tài sản… mà văn bản sau khi được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý cao và giá trị về mặt chứng cứ cao thể hiện cụ thể qua Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên cả nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng. giao dịch có thỏa thuận khác. 3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ những tinh tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. 4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch” và điểm c khoản 1 Điều 92 BLTTDS về những tinh tiết, sự kiện không phải chứng minh: “c) Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp; trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan của những tình tiết, sự kiện này hoặc tính khách quan của văn bản công chứng, chứng thực thì Thẩm phán có thể yêu cầu đương sự, cơ quan, tổ chức công chứng, chứng thực xuất trình bản gốc, bản chính”, khoản 1, 10 Điều 95 BLTTDS và khoản 1 Điều 82 Luật Tố tụng hành chính quy định: “1. Tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận. 10. Văn bản công chứng, chứng thực được coi là chứng cứ nếu việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.”

 Ví dụ thứ nhất: Theo Bản án số 06/2021/HS-ST ngày 05/02/2021 của Tòa án nhân dân huyện Bắc Giang, tỉnh Tuyên Quang, qua kiểm tra hồ sơ, công chứng viên phát hiện giấy tờ giả trước khi công chứng hợp đồng giao dịch. Khi thụ lý hồ sơ công chứng viên nghi ngờ Giấy chứng nhận bị làm giả nên đã báo công an đến giải quyết. Tại cơ quan điều tra, H (bên thế chấp) đã khai nhận do cần tiền sửa nhà cho bố mẹ đẻ và trả nợ ngân hàng. Tháng 8/2020, H lên mạng xã hội Facebook và thấy 01 tài khoản có tên “Nhận làm bằng lái xe, giấy tờ toàn quốc” cùng só điện loại liên lạc có thể làm giả được các loại giấy tờ nên H đã nảy sinh ý định làm giả Giấy chứng nhận đối với thửa đất mà bố mẹ đã cho năm 2018 để thế chấp vay tiền ngân hàng. Qúa trình xác minh nguồn tin tội phạm, Công an đã xác định được ông H, trú tỉnh Hà Giang có hành vi làm giả giấy tờ, tài liệu, con dấu của cơ quan, tổ chức nên đã chuyển toàn bộ hồ sơ đến Cơ quan điều tra Công an để giải quyết theo quy định của pháp luật. Như vậy, nếu giao dịch trên được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản thì có thể dẫn đến hậu quả nặng nề, thiệt hại cho nhiều tổ chức, cá nhân nếu bất động sản trên tiếp tục được chuyển nhượng qua nhiều lần nữa mà không được kiểm tra đầy đủ về tính pháp lý hợp đồng giao dịch.

Ví dụ thứ hai: Theo Bản án dân sự phúc thẩm số 29/2021/DS-PT ngày 29/01/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An, ông P cho rằng ông dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ của Công ty S tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần N các khoản nợ của Công ty phát sinh từ thẻ tín dụng, ngoài ra không chịu trách nhiệm cho bất kỳ khoản nợ và nghĩa vụ nào khác của Công ty. Nay ông P yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng là Hợp đồng thế chấp số 0237/15/HĐTC/ST/DN2 vô hiệu. Ông P cho rằng hợp đồng thế chấp mà ông P đã ký với Ngân hàng đã bị Ngân hàng tự động điều chỉnh bổ sung. Ngân hàng đã có hành vi lừa đảo ông P. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 48, Luật Công chứng số 53/2014/QH13 quy định về ký và điểm chỉ trong văn bản công chứng thì ngày 19/10/2015 ông P ký hợp đồng thế chấp tại trụ sở Ngân hàng và tại thời điểm đó công chứng viên T thuộc Văn phòng Công chứng H đã không có mặt, việc vắng mặt ông T đã vi phạm nghiêm trọng Luật Công chứng.

Tòa án cho rằng: Hợp đồng thế chấp số 0237/15/HĐTCST/DN2 là hợp đồng được đánh máy sẵn, trong đó thể hiện đầy đủ các nội dung, kể cả các dấu check tại Điều 1 về nghĩa vụ được bảo đảm cũng được đánh bằng máy và được đánh dấu trước khi các bên trong hợp đồng ký vào, không phải được đánh bằng tay nên việc thêm vào không có khả năng thực hiện. Vào ngày 19/10/2015, ông P thừa nhận có ký vào hợp đồng và ký vào từng trang của hợp đồng, lúc này đã có thể hiện các dấu check tại các ô vuông số 1, 2, 3 và 5 Điều 1 nêu trên nên việc ông P cho rằng Ngân hàng Thương mại Cổ phần N – Chi nhánh S lừa dối trong đánh check thêm vào các ô vuông trong Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là không có cơ sở. Do đó, hợp đồng thế chấp quyển sử dụng đất được các bên xác lập trên cơ sở tự nguyện nên có hiệu lực về mặt nội dung theo quy định về điều kiện có hiệu lực tại Điều 122 BLDS năm 2005 là văn bản có hiệu lực vào thời điểm các bên xác lập giao dịch. Tòa án cũng cho rằng Văn phòng công chứng H thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp là đúng trình tự thủ tục do pháp luật công chứng quy định. Từ các nhận định trên, cho thấy Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn là có cơ sở. Như vậy, việc hợp đồng thế chấp đã được công chứng tại Văn phòng công chứng là một trong những yếu tố để Tòa án đánh giá về tính hợp pháp và tính xác thực của các tài liệu, chứng cứ liên quan đến các giao dịch.

 3.2. Thực tiễn xét xử vụ án hình sự liên quan đến giao dịch bất động sản

Trong thời gian qua, việc kinh doanh bất động sản không có sự kiểm soát, phòng ngừa rủi ro của bất động sản dẫn đến những sai phạm rất lớn, gây hậu quả nghiêm trọng về quyền, lợi ích hợp pháp cho các tổ chức, cá nhân điển hình như Bản án hình sự sơ thẩm số 607/2022/HS-ST ngày 29/12/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện và đông phạm phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Trong vụ án này, thông qua các pháp nhân được thành lập, bị cáo Nguyễn Thái Luyện đi lập 54 dự án mua bán bất động sản bao gồm: Alibaba Phước Binh Central Park; Alibaba Phước Bình Central Park 2; Alibaba Phước Thái Capital, Alibaba Long Phước Industry, Alibaba Phú Mỹ Central City và Alibaba Phú Mỹ Central City 2, Alibaba Phú Mỹ Center City và Ali Venice City, Alibaba Center Town; Alibaba Tóc Tiên Residence 3; Alibaba Tân Thành Homy City; Alibaba Tân Thành Center City: Alibaba Tân Thành Center City 6, Alibaba Tân Thỉnh Center City 7, Ali Aqua Nhơn Trạch, Alibaba Tóc Tiên Residence 2, Alibaba Phước Bình Central Park 3, Alibaba Long Thành Capital. Khu dân cư Trường Cao đẳng Quốc tế Lilma, Alibaba Song Long Residence Alibaba Tân Thành Center City 5, Alibaba Tân Thành Riverside, Alibaba An Phước Eco Park, Alibaba Tân Thành Center City 4, Alibaba Bàu Cạn Riverside, Phú Mỹ Central City 3, Alibaba Newland, Dự án Alibaba Long Phước 1, Dự án Alibaba Long Phước 2, Dự án Alibaba Long Phước 3, Dự án Alibaba Long Phước 4, Dự án Alibaba Long Phước 5, Dự án Alibaba Long Phước 6, Dự án Alibaba Long Phước 7. Dự án Alibaba Long Phước 8, Dự án Alibaba Long Phước 9, Dự án Alibaba Long Phước 10, Dự án Alibaba Long Phước 11, Dự án Alibaba Long Phước 12, Dự án Alibaba Long Phước 13, Dự in Alibaba Long Phước 14, Dự án Alibaba Long Phước 15, Dự án Alibaba Long Phước lố. Dự án Alibaba An Phước, Dự án Alibaba Thẳng Hải Newties City, Dự án Alibaba Tân Thành, Dự án Alibaba Bình Châu, Dự án Alibaba Hoàng Gia Residence, Dự án Alibaba Long Thánh, Dự án Alibaba Diamond City, Dự án Alibaba Golden City, Dự án Alibaba Luxury City, Dự án Alibaba City Land, Dự án Alibaba Tân Thành 2, Alibaba Tóc Tiên Residence, Alibuba Tán Thành Center City 1 và Alibaba Ali Mega Xuân Lộc.

Tại các dự án Alibaba Long Phước 7, Alibaba Long Phước 9, Alibaba Long Phước 10, Alibaba Long Phước 12, dù chưa ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng theo chỉ đạo của Nguyễn Thái Luyện, các bị cáo đã thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng cho bị hại thông qua Hợp đồng hợp tác kinh doanh, Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hình thức hợp đồng khác mà không có công chứng chứng thực thì những trường hợp này bị hại chỉ được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại mà không được công nhận thỏa thuận chuyển nhượng. Đối với các dự án còn lại, với thủ đoạn tương tự như thông qua các pháp nhân, cá nhân, mặc dù bản thân các bị cáo đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đối với những trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực, không chứng minh giao dịch trên thực tế cũng không được công nhận thỏa thuận chuyển nhượng.

Đối với các trường hợp (58 trường hợp) tại thời điểm thỏa thuận, ký kết hợp đồng được công chứng, chứng thực đầy đủ, qua kiểm tra thực tế các thửa đất đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, thỏa thuận chuyển nhượng là tự nguyện, ngay tình và đã thành toàn từ 50 – 100% thì căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử công nhận thỏa thuận chuyển nhượng, trả lại đất cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

4. Kết luận

Từ thực tiễn xét xử giải quyết tranh chấp dân sự, khiếu kiện hành chính liên quan đến giao dịch bất động sản và giải quyết các vụ án hình sự tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Tòa án nhân dân các cấp nói chung, việc không minh bạch thông tin, không cỏ sự thẩm định tính trạng pháp lý của bất động sản là những nguyên nhân trực tiếp và giản tiếp dẫn đến những vi phạm gần đây trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tranh chấp dân sự và gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho các tổ chức, cá nhân khi có sai phạm từ hoạt động này. Vì vậy, để hạn chế việc mất thời gian, công sức để khắc phục hậu quả phát sinh, tác giả cho rằng việc nâng cao vai trò của công chứng trong hoạt động công chứng về giao dịch bất động sản là nhu cầu cấp thiết nhằm kiểm soát chặt chẽ các giao dịch bất động sản.