TS.CCV. Ninh Thị Hiền Trưởng VPCC Ninh Thị Hiền, Giảng viên thỉnh giảng tại một số trường đại học tại TP. Hồ Chí Minh

Tóm tắt:

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thừa nhận “Xác nhận giao dịch qua sàn” có giá trị tương đương với chứng nhận của Công chứng viên thuộc các tổ chức hành nghề công chứng hiện nay. Bài viết phân tích một số đặc điểm của mô hình công chứng Latinh mà Việt Nam đang thực hiện, đồng thời nêu ra những bất cập của việc “Xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn” dưới góc độ phân công, phối hợp, kiểm soát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giữa các cơ quan hành pháp.

Từ khóa: Xác nhận, chứng nhận, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức hành nghề công chứng, giao dịch bất động sản.

Abstract:

The Drafts of the Land Law (amended) and the Drafts Real Estate Trading Law (amended) recognize that Certification of the transaction concerning the real estate via the real estate trading floors has equivalent validity to the authentication of Notaries from notarial practice organizations. The article analyzes the characteristics of the Latin notary model that is currently practiced in Vietnam, as well as the inadequacies of the Certification of the transaction concerning the real estate via the real estate trading floors from the perspective of the delegation of duties and the cooperation between executive governmental bodies for the administration of the authority to represent the public in the People’s ownership of lands.

Keywords: Certification; Authentication; Real estate trading floors;Notarial practice organizations; Transaction concerning real estate.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền cho Chính Phủ và Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Luật Đất đai hiện hành và Điều 14 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về “Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai” gồm quyền “Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Quy định pháp luật về việc thực hiện quyền này đã giúp giao dịch về BĐS giữa tổ chức, hộ gia đình cá nhân không hoạt động kinh doanh BĐS mà giao dịch buộc phải công chứng chứng thực tương đối ổn định. Còn đối với những giao dịch công chứng tự nguyện thuộc nhóm “một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản” vẫn còn gây ra những bất ổn cho thị trường[1].

Để hạn chế những bất cập trên, Khoản 2 Điều 46 DT-LĐĐ quy định về “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án bất động sản gồm các điều kiện khác theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản”. Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) DT-LKDBĐS quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Khoản 5 Điều 61 DT-LKDBĐS quy định “Giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất”. “Xác nhận giao dịch qua sàn” này có giá trị pháp lý như chứng nhận của các tổ chức hành nghề công chứng.

Hiện nay, đa phần thủ tục chứng nhận các giao dịch bất động sản để các chủ thể kê khai nộp thuế, đăng ký biến động quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Công chứng viên (CCV) thuộc các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Luật Công chứng năm 2014. Việc chứng nhận này thuộc nhóm hoạt động Bổ trợ Tư pháp thuộc chức năng nhiệm vụ của Bộ Tư pháp[2].

Việc thay thế chứng nhận của Công chứng viên bằng “Xác nhận giao dịch qua sàn là không phù hợp với nguyên tắc “Quyền lực nhà nước là thống nhất, có sự phân công, phối hợp, kiểm soát giữa các cơ quan nhà nước” (Điều 2 Hiếp pháp năm 2013). Cũng như nguyên tắc hoạt động của Chính phủ “Khi thực hiện quyền Chính phủ phải phân định rõ nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm chức năng, phạm vi quản lý giữa các bộ, cơ quan ngang bộ; Minh bạch, hiện đại hóa hoạt động của Chính phủ, các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan hành chính nhà nước các cấp; bảo đảm thực hiện một nền hành chính thống nhất, thông suốt, liên tục, dân chủ, hiện đại, phục vụ Nhân dân, chịu sự kiểm tra, giám sát của Nhân dân” (Điều 5 Luật Tổ chức Chính phủ năm 2015). Đồng thời, việc thay thế này không đảm bảo thể chế tạo lập văn bản công chứng có bản chất, vai trò tương đồng với các quốc gia trên thế giới, đặc biệt hiện nay Việt Nam là thành viên Liên minh Công chứng Quốc tế (UINL).

Bài viết phân tích những bất cập, hạn chế về việc thay thế chức năng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản bằng “Xác nhận giao dịch qua sàn”, trong dự thảo Luật Đất đai và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhằm đưa ra kiến nghị phù hợp nhằm bảo đảm quyền con người, quyền công dân, hài hòa lợi ích giữa nhà nước người dân và doanh nghiệp, bảo đảm ổn định an toàn xã hội trong bối cảnh “Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam giai đoạn mới” theo Nghị quyết số 27-NQ/TW ngày 9/11/2022 Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hànhTrung ương Đảng khóa XIII.

  1. Tiêu chuẩn của một văn bản công chứng về giao dịch bất động sản

Để một văn bản về giao dịch bất động sản có hiệu lực pháp luật trên phạm vi quốc gia và cấp độ quốc tế văn bản đó không những đáp ứng về bất động sản đủ điều kiện tham gia thị trường bất động sản mà còn đáp ứng nhiều tiêu chuẩn khác đã được đa số các quốc gia thừa nhận.

Hiện nay, Việt Nam là thành viên Liên minh công chứng quốc tế UINL, đa phần các quốc gia và vùng lãnh thổ thuộc hệ thống công chứng La-tinh (Latin Notary System), là mô hình công chứng theo hệ thống pháp luật thành văn (Civil Law Notary System). UINL đã gợi ý sáu tiêu chuẩn của một văn bản công chứng hay còn gọi là công cụ xác thực (Authentic instrument) gồm[3]: 1) Văn bản công chứng, tài liệu xác thực phải được lập hoặc soạn thảo, xác nhận bởi cơ quan công quyền hoặc người được ủy nhiệm từ nhà nước. 2) Tài liệu được soạn thảo như là một tài liệu xác thực; 3)Tuân thủ quy trình, thủ tục pháp lý về nhận dạng, năng lực pháp luật, cùng với sự đồng ý là sự hiểu biết tốt nhất về phạm vi và hậu quả pháp lý của người yêu cầu công chứng, CCV hành động độc lập và không thiên vị; 4) Tính xác thực của các thông tin liên quan khác; 5) Tính bền vững, Văn bản công chứng phải được lưu giữ và luôn trong tình trạng dễ dàng truy cập cho người có liên quan và cơ quan có thẩm quyền; 6) Tăng tính có hiệu lực của văn bản công chứng, tăng khả năng chứng minh, khả năng thực thi, giả định về tính chính xác, tính hợp pháp cũng như tính hiệu lực ở cấp độ quốc tế.

Để thực hiện được những nội dung trên một cách hiệu quả, thể chế công chứng cần đáp ứng một số các điều kiện chính sau:

  • CCV của tổ chức hành nghề công chứng phải được nhà nươc trao quyền, ủy nhiệm cho CCV cung cấp dịch vụ công về công chứng nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế – xã hội.
  • CCV và tổ chức hành nghề công chứng phải độc lập, trung lập và không thiên vị, không phụ thuộc vào bất kỳ bên thứ ba nào khác khi cung cấp dịch vụ công về công chứng.
  • Với vai trò phòng ngừa tranh chấp bên cạnh việc CCV chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình. CCV phải có trình độ chuyên môn cao nhất. Một số quốc gia như nước Ý hay Cộng hòa Malra yêu cầu công chứng viên phải đạt trình độ tiến sĩ luật. CCV là người chứng nhận hợp đồng giao dịch, không phải là tổ chức hành nghề công chứng.
  • Tổ chức hành nghề công chứng phải tổ chức môi trường cho Công chứng viên thực hiện việc chứng nhận và cung cấp dịch vụ công về công chứng. Cá nhân CCV là người trực tiếp thực hiện việc chứng nhận và cung cấp dịch vụ  công về công chứng. Cá nhân CCV là người trực tiếp thực hiện việc chứng nhận chứ không phải tổ chức hành nghề công chứng.
  • Tổ chức hành nghề công chứng phải tổ chức môi trường cho Công chứng viên thực hiện việc chứng nhận và cung cấp dịch vụ công về công chứng. Cá nhân CCV là người trực tiếp thực hiện việc chứng nhận chứ không phải tổ chức hành nghề công chứng.

Trong bối cảnh hội nhập, thể chế công chứng Việt Nam đã xây dựng và phần nào đáp ứng những tiêu chuẩn của văn bản công chứng như các quốc gia trong Liên minh công chứng quốc tế.

Để đáp ứng những tiêu chuẩn của một giao dịch về bất động sản như trên, khi xây dựng Dự thảo Đất đai (sửa đổi) đã trao quyền cho Sàn giao dịch bất động sản xác nhận giao dịch về bất động sản, dựa trên bản đánh giá thủ tục hành chính. Căn cứ vào những tiêu chí mà bắt đánh giá thủ tục này đưa ra chưa phản ánh đầy đủ thực trạng pháp luật hiện hành như phân tích dưới đây.

2. Bản đánh giá thủ tục hành chính trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chưa phản ánh đầy đủ thực trạng pháp luật

Bản đánh giá thủ tục hành chính trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản số 183/BC- BXD ngày 28/12/2022 xác định cần phải đưa vào Dự thảo Luật hai thủ tục hành chính, trong đó có thủ tục hành chính 2 là “Thủ tục công nhận hoạt động của sàn giao dịch BĐS” Theo biểu mẫu đánh giá tác động của thủ tục hành chính dự kiến nêu trong bản bản đánh của các tiêu chí đánh giá chưa phản ánh đầy đủ thực trạng pháp luật ở những nội dung: Tên thủ tục hành chính; Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính; Đối tượng thực hiện; Chí phí thực hiện thủ tục hành chính; Thủ tục hành chính; Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề; Tính tương thích với điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, cụ thể:

2.1 Hoạt động công chứng đã được xây dựng phát triển tại Việt Nam

Thể chế công chứng của Việt Nam bắt đầu từ thời kỳ Pháp thuộc, văn bản công chứng đầu tiên được lập tại Việt Nam vào năm 1886. Sau khi cách mạng tháng 8 thành công, ngày 01 tháng 10 năm 1945, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã ký quyết định về một số việc liên quan đến hoạt động công chứng và tiếp tục phát triển cho đến ngày nay. Thể chế công chứng Việt Nam phát triển theo mô hình công chứng Latinh sử dụng pháp luật thành văn là nguồn luật chính để quản lý và điều chỉnh các mối quan hệ xã hội.

Nhiệm vụ chính của CCV là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Trước năm 2014 đa số các giao dịch về bất động sản đều do CCV chứng nhận. Hiện nay, phạm vi công chứng của CCV được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

Các tổ chức hành nghề công chứng được lập bởi quyết định cho phép của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Sở Tư pháp cấp giấy phép đăng ký hoạt động. Tính đến ngày 30/6/2022, cả nước có 1.151 Tổ chức hành nghề công chứng (TCHNCC), trong đó có 120 Phòng công chứng và 1.031 Văn phòng Công chứng. Hiện nay, tại 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều có Văn phòng công chứng theo chủ trương xã hội hóa. Việc phân bổ này đã tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức trong việc tiếp cận các dịch vụ công chứng.

CCV chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình. Do đó, Luật Công chứng quy định: CCV được bổ nhiệm đều có trình độ cử nhân luật trở lên; Có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cử nhân luật; Đều qua đào tạo nghề công chứng với thời gian đào tạo nghề công chứng là 12 tháng; Hoàn thành thời gian tập sự hành nghề công chứng là 12 tháng; Đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự được tổ chức bởi Bộ Tư pháp và đều phải tham gia bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng hàng năm. Tính đến ngày 31/12/2022, cả nước có khoảng 3.100 CCV.

Hiện nay, Học viện Tư pháp được giao nhiệm vụ đào tạo các chức danh tư pháp gồm: Đào tạo nghề công chứng và bồi dưỡng CCV hàng năm. Theo Quyết định số 1155/QĐ-TTg ngày 30/9/2022 Thủ tướng chính phủ đã quyết định tiếp tục xây dựng Học viện Tư pháp thành trung tâm lớn đào tạo các chức danh tư pháp”.

Với việc cung cấp dịch vụ công về công chứng, góp phần phòng ngừa tranh chấp, hoạt động công chứng ngày càng được khẳng định. Trong vòng 7 năm từ năm 2015 đến năm 2021 cả nước đã công chứng được hơn 41 triệu việc; tổng số phí thu được khoảng hơn 13 nghìn tỷ đồng; tổng số thù lao công chứng thu được hơn 02 nghìn tỷ đồng; tổng số tiền nộp thuế và nộp ngân sách nhà nước khoảng 2,3 nghìn tỷ đồng. Trong đó, công chứng hợp đồng, giao dịch về đất đai, nhà ở, bất động sản và tài sản quan trọng khác chiếm tỷ lệ 70-80% số việc công chứng. Hoạt động chứng nhận của CCV được thực hiện bởi quy trình tác nghiệp, thủ tục, được quy định bởi Luật Công chứng và Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng ban hành kèm theo Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp. Cùng với biểu phí và thù lao công chứng cố định theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực, phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên, đã được sửa đổi bằng Thông tư số 111/2017/TT-BTC ngày 20/10/2017 của Bộ Tài chính. Nhà nước công nhận mức phí và thù lao công chứng cố định nhằm tạo ra sự bình đẳng trong việc tiếp cận dịch vụ công của toàn thể người dân cũng như không phân biệt vùng miền.

Về xây dựng cơ chế cung cấp chia sẽ thông tin trong công chứng. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng theo quy định của Luật Công chứng, tính đến ngày 30/6/2021, cả nước có 50/63 địa phương hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về công chứng, chiếm tỷ lệ hơn 79%. Một số địa phương đã xây dựng và thực hiện cơ chế phối hợp liên ngành giữa các cơ quan quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế, cơ quan thi hành án liên quan đến cung cấp và khai thác thông tin ngăn chặn giao dịch, thông tin địa chính, đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và TCHNCC.

2.2 Hội nhập quốc tế

Việt Nam là thành viên của Liên minh Công chứng quốc tế (UINL) từ năm 2013. Hiện nay, tổ chức này có 91 quốc gia và vùng lãnh thổ là thành viên. Khi tham gia Liên minh, các quốc gia thành viên thừa nhận và đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc cơ bản đã được Đại hội đồng các tổ chức công chứng thành viên của Liên minh Công chứng quốc tế thông qua.

Hoạt động hợp tác hội nhập khu vực và quốc tế của Việt Nam không ngừng mở rộng các mối quan hệ với các nước có hệ thống công chứng phát triển như Cộng hòa Pháp, Cộng hòa Liên bang Đức, Vương quốc Tây Ban Nha, Cộng Hòa An-giê-ri và các Quốc gia trong ủy ban các vấn đề Châu Á thuộc Liên minh công chứng Quốc tế.

Năm 2022 Liên minh công chứng quốc tế phối hợp với Tổ chức Nông lương Thế giới (FAO) phát hành ấn phẩm “Quản trị có trách nhiệm đối với quyền sử dụng đất và tư pháp phòng ngừa – Hướng dẫn cho các CCV và những người hành nghề khác trong việc quản lý phòng ngừa tư pháp” trong lĩnh vực đất đai.

Thể chế công chứng đã trở nên quen thuộc, giao thức công chứng ngày càng được thừa nhận giữa các quốc gia thuộc hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil Law) và hệ thống Thông luật (Common Law). Điều này, tạo điều kiện thuận tiện cho các quốc gia trong bối cảnh hội nhập quốc tế. Luật Công chứng đang xem xét sửa đổi cho phù hợp với sự phát triển của  kinh tế đất nước và bối cảnh hội nhập, nhằm tăng cường vài trò phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ lợi ích và trật tự công từ Nhà nước trong lĩnh vực công chúng.

Việc đánh giá không đúng thực trạng pháp luật và thực tiễn của hoạt động công chứng thể hiện trong bản đánh giá thủ tục hành chính dẫn đến chưa cung cấp đủ thông tin cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc hoạch định chính sách phù hợp cho thị trường bất động sản, Vấn đề này cần được đánh giá và thừa nhận công chứng là thể chế chính thức cung cấp dịch vụ công về chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp về hợp đồng giao dịch BĐS. Để thể chế công chứng phát huy hết hiệu quả thì hoạt động phân cấp, phối hợp, kiểm soát quyền lực nhà nước giữa các cơ quan hành chính cần chú ý vào những điểm sau:

3. Việc phân cấp hoạt động công chứng thuộc chức năng bổ trợ tư pháp là nhiệm vụ của Bộ Tư pháp

Phân cấp quản lý nhà nước là sự phân định thẩm quyền, trách nhiệm giữa các cấp chính quyền trên cơ sở bảo đảm sự phù hợp giữa chức năng, nhiệm vụ với năng lực và điều kiện thực tế của từng cấp nhằm tăng cường chất lượng, hiệu lực và hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước[4]. Với vai trò của hoạt động công chứng nêu trên, việc thực hiện chức năng bổ trợ tư pháp thuộc thẩm quyền của Bộ Tư pháp, thể hiện được sự chuyên môn[5], chuyên nghiệp trong phân công lao động của Nhà nước. Đây cũng là nguyên tắc xây dựng nền hành chính chuyên nghiệp phù hợp với các quốc gia trên thế giới.

Thủ tục công chứng trước đây được xem là thủ tục hành chính là hoạt động thực hiện quyền quản lý hành chính của Bộ Tư pháp. Trong quá trình phát triển củng cố về mặt lý luận cùng với chiến lược cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ, thủ tục chứng nhận của CCV không còn là thủ tục hành chính mà thuộc hoạt động bổ trợ tư pháp[6]. Hoạt động công chứng dần được xã hội hóa, Nhà nước thành lập nhiều tổ chức hành nghề công chứng thuộc sở hữu tư nhân.

Tác giả Vũ Thành Tự Anh xem đây là hoạt động phân cấp (decentralization) là quá trình chuyển giao quyền hạn và trách nhiệm từ chính quyền trung ương cho các chính quyền địa phương hay cho khu vực kinh tế tư nhân[7]. Tác giả cũng cho rằng, một trong các hình thức phân cấp là phân cấp thị trường: trong đó nhà nước chuyển giao một số chức năng từ khu vự công sang khu vực tư và từ nhà nước sang thị trường. Như vậy một số quyền hạn và nhiệm vụ trước đây thuộc các cơ quan nhà nước sẽ được chuyển giao cho khu vực kinh tế tư nhân, hợp tác xã, các hiệp hội, và các tổ chức phi chính phủ thực hiện. Hình thức này lại có thể được phân thành hai nhóm, bao gồm: (i) “tư nhân hoá”- chuyển giao việc cung ứng một số sản phẩm và dịch vụ từ nhà nước sang các chủ thể ngoài nhà nước; và (ii) giải quy chế – giảm các rào cản hành chính, tạo điều kiện cho các chủ thể ngoài nhà nước tham gia vào thị trường[8]

Ngày 11 tháng 6 năm 2021, một số thủ tục hành chính về công chứng hợp đồng giao dịch bị bãi bỏ theo Quyết số 991/QĐ-BTP Về việc công bố thủ tục hành chính được chia hóa, thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực công chứng thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp. Hiện nay, thủ tục công chúng được thực hiện theo quy định của Luật Công chứng.

Nay Dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) bổ sung thêm thủ tục hành chính liên quan đến thủ tục “xác nhận” của sản giao dịch BĐS thay cho thủ tục “chứng nhận” của Công chứng viên đã bị bãi bỏ là chưa phù hợp với hoạt động phân cấp ngang về chuyên môn của hệ thống cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cũng như chiến lược cải cách thủ tục hành chính trong thời gian qua của Việt Nam. Đồng thời nếu thừa nhận tính ưu việt của thể chế công chứng thì nên giữ nguyên chức năng mà các tổ chức hành nghề công chứng đang thực hiện.

Theo GS. Đoàn Trọng Truyền, “Để xây dựng được một bộ máy quản lý nhà nước giảm nhẹ, trong sạch và có hiệu lực” thì đối với một số ngành chức năng riêng biệt nhau không thể ghép lại mà phải tổ chức thành một bộ riêng và phổ biển ở các nước, bất kể thuộc chế độ nào.

Điều này, bảo đảm tỉnh ổn định tương đối của tổ chức và nhân sự, tính liên tục và ổn định của nền hành chính[9].

Với những phân tích nêu trên, thiết nghĩ các cơ quan quản lý hành chính nhà nước nên mở rộng phạm vi phối hợp thực hiện chức năng quản lý hành chính trong việc chứng nhận giao dịch về bất động sản.

4. Hoạt động phối hợp trong việc thực hiện chức năng chứng nhận giao dịch về bất động sản

 Mỗi cơ quan được xác lập phạm vi thẩm quyền phù hợp, sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước sẽ tạo ra cơ chế quản lý nhịp nhưng đồng bộ, có hiệu quả, không chồng chéo hoặc có những lỗ hổng về thẩm quyền quản lý nhà nước[10]. Sự phối hợp nhấn mạnh vào một quả trình kết hợp hoạt động của hai hay nhiều cơ quan, tổ chức một cách hài hòa và đồng bộ, trong việc thực hiện công việc vì lợi ích chung[11].

Xét từ khía cạnh quản lý nhà nước, phối hợp là một phương thức, một hình thức, một quy trình kết hợp hoạt động của các cơ quan, tổ chức lại với nhau để bảo đảm cho các cơ quan, tổ chức này thực hiện được đầy đủ, hiệu quả các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn được giao, nhằm đạt được các lợi ích chung, bảo đảm tính thống nhất, minh bạch và khả năng dự đoán được của các chính sách của Chính phủ, để các nguồn lực quản lý được sử dụng một cách hiệu quả, giảm thiểu được những lãng phí. Mục tiêu cuối cùng của phối hợp là tạo ra sự thống nhất, đồng thuận, bảo đảm chất lượng và hiệu quả trong quản lý[12].

Việc phối hợp tốt sẽ phát huy được tối đa nội lực sẵn có khi thể chế công chứng đã phát triển hơn 100 năm qua tại Việt Nam. Tiếp tục sử dụng nguồn nhân lực là đội ngũ Công chứng viên, chuyên viên nghiệp vụ đạt chuẩn về chất lượng, được quốc tế thừa nhận, cũng như nguồn lực về cơ sở vật chất của hơn 1000 tổ chức hành nghề công chứng trải đều cho 63 tỉnh thành của Việt Nam, cùng với một thủ tục đã trở nên quen thuộc và tin cậy với nhân dân.

Tác giả Uông Chu Lưu cho rằng: quản lý xã hội không phải là sản phẩm của sự phân chia quyền lực, mà là sản phẩm của sự phân công lao động nhằm liên kết và phối hợp hoạt động chung của con người. Quản lý nhà nước, hiểu theo nghĩa rộng, được thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước. Theo nghĩa hẹp, quản lý nhà nước là hoạt động chấp hành và điều hành được đặc trưng bởi các yếu tố có tính tổ chức; được thực hiện trên cơ sở và để thi hành phát luật được bảo đảm thực hiện chủ yếu bởi hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước thuộc một số tổ chức xã hội trong trường hợp được giao nhiệm vụ quản lý nhà nước). Quản lý nhà nước cũng là sản phẩm của việc phân công lao động nhằm liên kết và phối hợp các đối tác bị quản lý,

Điều 163 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có quy định “Giao dịch điện tử về đất đai gồm các giao dịch về đất đại thực hiện bằng phương thức điện tử. Việc cung cấp dịch vụ giao dịch điện tử về đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức, hướng dẫn triển khai việc cung cấp dịch công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai, bảo đảm tính đồng bộ, kết nối, liên thông theo quy định của pháp luật.

Thiết nghĩ sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý hành chính nhà nước nên được phối hợp ở cấp trung ương, giữa các bộ ngành. Ví dụ: việc phối hợp chia sẻ thông tin trong lĩnh vực bất động sản, cơ sở giữ liệu dân cư, hộ tịch, doanh nghiệp. Tất cả đều hướng đến mục tiêu chung là bảo đảm thực hiện một nền hành chính thống nhất, thông suốt, liên tục, dân chủ, hiện đại, phục vụ Nhân dân, chịu sự kiểm tra, giám sát của Nhân dân.

5. Kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật của đối tượng quản lý

Quản lý hành chính nhà nước là một hình thức hoạt động của Nhà nước được thực hiện trước hết và chủ yếu bởi các cơ quan hành chính nhà nước, có nội dung là bảo đảm sự chấp hành luật của đối tượng quản lý[13].

Thông qua việc chứng nhận hợp đồng giao dịch, CCV kiểm tra việc chấp hành pháp luật của đối tượng quản lý. Ví dụ: Người sử dụng đất muốn thực hiện giao dịch về chuyển nhưng quyền sử dụng đất, bên cạnh việc kiểm tra năng lực pháp luật, năng lực hành vi, CCV còn kiểm tra tính hợp pháp của bất động sản đủ điều kiện tham gia thị trường bất động sản bởi quy định của pháp luật hay không… Các mối quan hệ trong hoạt động và quản lý nhà nước về công chứng được điều chỉnh chủ yếu bằng pháp luật công như Luật Công chứng.

Thông qua việc chứng nhận của cơ quan Công chứng giúp nhà nước thực hiện quyền giám sát việc chấp hành pháp luật giữa các cơ quan chuyên môn, cũng như các chủ thể tham gia giao dịch. Các chủ thể này là các cá nhân, hộ gia đình tổ chức kinh doanh thuộc các thành phần kinh tế khác nhau là các đơn vị tự chủ hoặc có tư cách pháp nhân và bình đẳng với nhau trong kinh doanh trước pháp luật, chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước trong việc chấp hành luật.

Ngày nay, Thể chế công chứng đã được xây dựng và đang tiếp tục được hoàn thiện tại Việt Nam cho phù hợp với xu thế tích cực hội nhập quốc tế toàn diện. Việc phân cấp thẩm quyền công chúng giao dịch về bất động sản tiếp tục được duy trì, đồng thời Nhà nước cần xem xét, chuyển phạm vi xác nhận của sàn giao dịch bất động sản mang bản chất công chứng về cho hoạt động công chứng. Bên cạnh đó, các cơ quan có thẩm quyền nên mở rộng việc phối hợp khi thực hiện chức năng chuyên môn nhằm tránh tình trạng mâu thuẫn chồng chéo trong việc thực hiện nhiệm vụ của các tổ chức, đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp và hội nhập quốc tế trong bối cảnh hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa mà Việt Nam đang hướng tới.


[1] Truy tố chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh Lê Thanh Thản tội lừa dối khách hàng, https://tuoitre.vn/truy-to-chu-tich-tap-doan-muong-thanh-than-lua-doi-khach-hang-20230423083405658.htm Thanh tra Chính phủ yêu cầu làm rõ sai phạm dự án khu dân cư Phước Tân ở Đồng Nai, https://tuoitre.vn/thanh-tra-chinh-phu-yeu-cau-lam-ro-sai-phạm-du-an-khu-dan-cu-phuoc-tan-o-dong-nai-20230320165353273.htm

[2] Trong phạm vi quyền hạn về hoạt động Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp có quyền: Hướng dẫn, kiểm tra tổ chức và hoạt động công chứng; Bổ nhiệm, bổ nhiệm, miễn nhiệm công chứng viêm; Quản lý nhà nước về tổ chức và tư vấn pháp luật công chứng trong phạm vi cả nước; Cấp phép thành lập cơ sở đào taok nghề công chứng…Nghị định số 98/2022/NĐ-CP ngày 29/11/2022 Quy định, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tư pháp.

[3] Tác giả lược dịch bài: Study on the definition of notarial authentic act and annex on costs truy cập ngày 1/9/2020 từ https://www.uinl.org/documents/20181/339555/ANM_cgk-11-1-EN-Acte+Autehnt.%2bCosts/6dd7b827-63d9-41d9-868b-2856af50b105.

[4] Đỗ Ngọc Tú, Phân cấp, phân quyền và caircachs hành chính ở Việt Nam, truy cập ngày 3/3/2023 tại https://moga.gov/kstthc/baocao/phan-cap-phan-quyen-va-cai-cach-hanh-chinh-o-viet-nam-44514.html

[5] Bộ, cơ quan ngang bộ là cơ quan hành chính nhà nước về một ngành, đa ngành hoặc lĩnh vự công tác trên phạm vi toàn quốc. Trường Đại học luật Hà Nội, Luật Hành chính Việt Nam. Nxb Công an Nhân dân, tr.209.

[6] Liên Minh công chứng quốc tế cũng xem hoạt động công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp, Chức năng bổ trợ tư pháp của CCCV làm giảm các vụ kiện tụng hướng các bên tham gia giao dịch phải thực hiện đúng hợp đồng, chứ không đơn thuần là tạo ra bằng chứng tốt cho quá trình xét xử, hay trong trường hợp có tranh chấp thì các đương sự cũng giảm nhẹ thiệt hại bằng cách dễ dàng chứng minh thông qua việc hiểu rõ quy định pháp luật cungc như hậu quả pháp lí khi CCV giải thích và tư vấn luật cho người yêu cầu công chứng. Truy cập ngày 10/6/2021 từ https://www.uinl.org/principio-fundamtales.

[7] Vũ Thành Tự Anh, Phân cấp quản lý kinh tế ở Việt Nam nhìn từ góc độ thể chế, truy cập ngày 3/5/2023 từ https://fsppm.fulbright.edu.vn/cache/MPP7-513-R31.3V-Phan%20cap%20kinh%20te%20o%20VN%20nhin%20tu%20goc%20do%20the%20che–Vu%20Thanh%20Tu%20Anh%202012-2015-04-13-15403053.pdf

[8] Vũ Thành Tự Anh, tlđd

[9] Đoàn Trong Truyến (2006), Cải cách hành chính và công cuộc xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư pháp, tr.320.

[10] Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật Hành chính Việt Nam, Nxb Công an Nhân dân, tr 426.

[11] Nguyễn Phước Thọ, Về công tác phối hợp trong các cơ quan hành chính nhà nước, Tạp chí Ngheien cứu lập pháp số 12(149), tháng 6/2009.

[12] Nguyễn Phước Thọ, đã dẫn Dự án cải cách hành chính – VIE/92/002- Từ điển hành chính Anh – Pháp, HN 1997, tr.196.

[13] Uông Chu Lưu, Một số vấn đề lý luận về phân cấp quản lý nhà nước, truy cập ngày 5/3/2023 từ https://moj.gov.vn/qtcacchuyenmuc/70TuPhapVietNam/Pages/tu-lieu-nganh.aspx?ItemID=19

Bài viết cùng chủ đề: