TS. Thái Thị Tuyết Dung Giảng viên, Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TP.HCM

Tóm tắt:

Đại đa số các hoạt động của loài người đều ở trên hoặc trong các bất động sản. Nhà ở không chỉ là nơi cư ngụ mà nó cong là nguồn của cải và tiết kiệm lớn nhất của đa phần các hộ gia đình trên hành tinh của chúng ta. Bất động sản thương mại tạo ra việc làm và các hoạt động kinh tế, như số người làm việc trong xây dựng và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam chiếm gần 10% tổng số Việt Nam (49 triệu vào năm 2021)[1]. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn nhất trong tổng tài sản của mỗi hộ gia đình, cá nhân, và các tổ chức trong nền kinh tế; kinh doanh bất động sản đóng góp 3.58% GDP vào năm 2021[2]. Với một đất nước gần 100 triệu dân như Việt Nam, bất động sản cũng xảy ra khắp nơi. Để giảm thiểu tranh chấp, các cơ quan đã đưa ra các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch, cũng như để có cơ sở giải quyết các tranh chấp liên quan đến các quyền lợi gắn với bất động sản, trong đó đáng chú ý nhất là quy định về công chứng, chứng thực, về hệ thống dữ liệu ngăn chặn, đăng ký giao dịch bảo đảm và lịch sử giao dịch bất động sản. Bài viết này tập trung phân tích các biện pháp này, thực tiễn áp dụng hiện nay, phân tích việc mở rộng chủ thể có thẩm quyền xác định giao dịch bất động sản theo Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản và đề xuất một số kiến nghị để nâng cao tính an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản.

  1. Một số biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản

Thứ nhất, công chứng các hợp đồng về giao dịch bất động sản

Công chứng được coi là một “nghề” trong xã hội, đã hình thành và phát triển từ rất lâu. Đến năm 2019, cả nước đã thành lập 1.202 tổ chức hành nghề công chứng, trong đó có 118 Phòng công chứng và 1.084 Văn phòng công chứng, tăng hơn 10 lần so với thời điểm trước khi thực hiện xã hội hóa công chứng. Các tổ chức hành nghề công chứng cả nước đã công chứng hơn 24 tỷ việc; chứng thực chữ ký trên giấy tờ, tài liệu, chứng thực bản bản sao từ bản chính được gần 39 triệu việc; tổng số công chứng thu được khoảng hơn 7.000 tỷ đồng; phí chứng thực thu được khoảng gần 300 triệu đồng; tổng số thù lao công chứng là trên 1.400 tỷ đồng. Riêng tại TPHCM, địa phương có số lượng giao dịch bất động sản nhiều thì trong 6 năm (2015-2020), các tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện được số lượng lớn việc công chứng, chứng thực (công chứng 7.785.063 vụ việc với tổng số phí công chứng thu được gần 1.120 tỷ đồng, tổng số thù lao công chứng được thu gần 445 tỷ đồng, thực hiện được 16.245.203 việc chứng thực chữ ký, chứng thực bản sao từ bản chính với tổng số phí chứng thực thu được gần 101 tỷ đồng). Tổng số tiền nộp vào ngân sách Nhà nước là 546,3 tỷ đồng[3]. Theo đánh giá của Bộ Tư pháp tại hội nghị toàn quốc trực tiếp tổng kết thi hành Luật Công chứng năm 2014 (giai đoạn 2015-2021) vừa qua, sau 6 năm triển khai thực hiện Luật Công chứng năm 2014, hoạt động công chứng đã thu được kết quả đáng ghi nhận. Hoạt động công chứng đã góp phần quan trọng vào việc phòng ngừa các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai, nhà ở- lĩnh vực vốn phức tạp và tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp; là “lá chắn” phòng ngừa hữu hiệu, đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, tiết kiệm thời gian, chi phí cho xã hội, giảm thiểu công việc cho tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự[4].

Trong đời sống xã hội, có những giao dịch, hợp đồng pháp luật quy định không bắt buộc phải thực hiện hoạt động công chứng hay chứng thực mặc dù giá trị hợp đồng có thể rất lớn (như các thiết bị công nghệ). Tuy nhiên, đối với giao dịch, hợp đồng liên quan đến bất động sản thì công chứng, chứng thực được yêu cầu như một điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp quá trình thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản, hợp đồng công chứng sẽ được xem như một chứng cứ pháp lý hữu hiệu cho các bên. Nội dung được công chứng của hợp đồng có ý nghĩa tưng tự như công chứng viên đứng ra với vai trò là người làm chứng cho việc giao kết, xác lập hợp đồng mua bán bất động sản giữa các bên chính thức và hợp pháp. Như vậy, các bên sẽ có cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Không những vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản còn mang nhiều nghĩa trong việc đảm bảo hợp động được thể hiện với nội dung hợp lý và hợp pháp. Cụ thể hơn, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản, công chứng viên đồng thời phải thực hiện các hoạt động soát xét, kiểm tra nội dung của các điều khoản được thể hiện tại hợp đồng để đảm bảo phù hợp với đạo đức và quy định của pháp luật. Điều này đặc biệt  có ý nghĩa và vai trò quan trọng khi các bên tham gia ký kết hợp đồng là những người thiếu hoặc chưa có đủ nhận thức và hiểu biết sâu sắc về hợp đồng mua bán bất động sản.[5] Nói cách khác, việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản có ý nghĩa rất quan trong không chỉ với các bên ký kết hợp đồng, với bản thân hợp đồng mà còn cả xã hội.

Thứ hai, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Chứng thực hợp đồng là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng. Chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản được thực hiện bởi Chủ tịch, Phó Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp xã[6] nơi có nhà, đất.

So với hoạt động công chứng, về giá trị pháp lý của hai hoạt động công chứng, chứng thực là khác nhau. Đối với công chứng, ngoài việc xác định giá trị của chữ ký của các bên tham gia giao dịch, công chứng xác định nội dung, đảm bảo xét toàn diện về giao dịch hợp đồng (chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người người tham gia hợp đồng, giao dịch)[7]; còn chứng thực chỉ mới xét đến chữ ký trong giấy tờ văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực, xét về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Do đó, khả năng tranh chấp các hợp đồng được chứng thực thường có nguy cơ phát sinh tranh chấp cao hơn so với các hợp đồng được công chứng.

Thứ ba, các biện pháp hỗ trợ như thiết lập hệ thống thông tin về lịch sử giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, thông tin ngăn chặn

Hiệu quả, hiệu lực và sự an toàn pháp lý của hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm và trong xử lý tài sản bảo đảm phụ thuộc rất nhiều về tính minh bạch, biện pháp bảo đảm và trong xử lý tài sản bảo đảm phụ thuộc rất nhiều về tính minh bạch, công khai về tài sản được dùng để bảo đảm, biện pháp bảo đảm được áp dụng và cơ chế cung cấp thông tin trong hoạt động công chứng, chứng thực hiện nay chưa thật sự tương xứng với sự phát triển của nghề công chứng, chưa theo kịp tốc độ phát triển công nghệ thông tin của xã hội; thiếu sự liên kết, tích hợp giữa cơ sở dữ liệu công chứng với dữ liệu của các ngành liên quan.

Hiện nay, các địa phương có hệ thống dự liệu thông tin công chứng của từng tỉnh, chưa có hệ thống dữ liệu thông tin về chứng thực các giao dịch bất động sản. Hệ thống dữ liệu thông tin công chứng do Sở Tư pháp quản lý, bao gồm thông tin về lịch sử giao dịch bất động sản, thông tin về các biện pháp ngăn chặn (do các cơ quan có thẩm quyền gửi đến), và hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm, tức là thông tin về tài sản đã được thế chấp. Cả nước chưa có hệ thống thông tin hợp nhất về các giao dịch bất động sản.

  • Thực tiễn áp dụng biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản
  • Về công chứng các hợp đồng trong giao dịch bất động sản

Qua đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán bất động sản thấy rằng nhìn chung thủ tục, quy trình pháp luật đã đưa ra là tương đối phù hợp nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình triển khai, thực hiện. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện pháp luật vẫn còn tồn tại một số vướng mắc làm ảnh hưởng đến hiệu quả thực hiện. Cụ thể:

Thứ nhất, phạm vi bắt buộc công chứng đối với hợp đồng, giao dịch có đối tượng là bất động sản còn hạn hẹp.Theo Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, một trong những điểm bất cập của Luật Công chứng năm 2014 là có sự không thống nhất giữa Luật Công chứng năm 2014 và Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020[8]. Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, các giao dịch có tính chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn) thuộc nhóm giao dịch bắt buộc phải công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý và quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên (theo Điểm b, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

Trong khi đó, đối với nhà ở, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, các giao dịch mua bán cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, HTX kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 chỉ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân mà việc kinh doanh có quy mô nhỏ, không thường xuyên (Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020). Như vậy, nếu mua bán nhà từ chủ đầu tư (hoặc các công ty kinh doanh bất động sản) sang người dân thì không bắt buộc phải công chứng.

Thực tế cho thấy, tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thời gian qua xảy ra rất nhiều và thiệt hại lớn cho người dân. Trong thời gian qua, đã có nhiều chủ đầu tư bán nhà hoặc huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện để bán theo quy định pháp luật, thậm chí một tòa nhà được thế chấp nhiều lần vẫn có thể được bán cho hàng trăm người dân mà không có cơ chế kiểm soát hữu hiệu, vì Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 không bắt buộc công chứng trong trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Quy định này dẫn những nguy cơ cho người dân khi chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc quy định pháp luật và thực tế cho thấy khá nhiều trường hợp các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không thực hiện nghiêm túc pháp luật kinh doanh bất động sản, nhất là vấn đề huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở khi chưa đủ điều kiện hoặc thế chấp nhiều lần mà vẫn được bán cho người dân (không bảo đảm quy định tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP)[9].

Thứ hai, thiếu cơ sở để công chứng viên tìm hiểu, nắm bắt thông tin về đất đai khi thực hiện công chứng.

Thực tế cho thấy, tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua thời gian qua xảy ra rất nhiều và thiệt hại lớn cho người dân. Trong thời gian qua, đã có nhiều chủ đầu tư bán nhà hoặc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện để bán theo quy định pháp luật, thậm chí một tòa nhà được thế chấp nhiều lần vẫn có thể được bán cho hàng trăm người dân mà không cí cơ chế để kiểm soát hữu hiệu vì Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 không bắt buộc công chứng trong trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, để thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, người sử dụng đất phải bảo đảm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đảm bảo quyền sử dụng đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án tại thời điểm công chứng, còn trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước vẫn chưa có cơ sở dữ liệu chính thức và đồng nhất về đất đai cũng như trong hoạt động công chứng. Điều này dẫn đến vướng mắc là công chứng viên sẽ gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn xác thực đối với các thông tin nêu trên mà chủ yếu dựa theo cam kết và quy định tự chịu trách nhiệm của các bên được thể hiện tại hợp đồng. Trong khi đó, về bản chất công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của nội dung hợp đồng mua bán bất động sản. Hay nói cách khác, việc công chứng của công chứng viên đối với nội dung này có thể gặp nhiều rủi ro.

Thứ ba, thiếu thống nhất trong quy định về chứng thực và công chứng hợp đồng mua bán bất động sản.

Chứng thực và công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản chưa được phân tích rõ ràng. Hiện tại pháp luật ghi nhận được phép áp dụng một trong hai hình thức công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản, như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán bất động sản, như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà thì các bên có quyền lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã. Quy định này có ý nghĩa trong trường hợp ở các địa phương không có Phòng công chứng (mà chỉ có các Văn phòng Công chứng) như tỉnh Bắc Giang, Phú Yên, Sóc Trăng, Long An, Đăk Nông thì người dân đến UBND xã sẽ đỡ vất vả hơn đến các Văn phòng công chứng để xác nhận việc ký kết hợp đồng.

Tuy nhiên, với phạm vi chịu trách nhiệm pháp lý khác nhau giữa hai hình thức này, đã làm giảm đi sự kiểm soát về an toàn pháp lý của hợp đồng, giao dịch được thực hiện[10]. Cụ thể, Khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định, chứng thực chỉ “chứng thực về thời gian, địa điểm, chữ ký và năng lực hành vi dân sự của các bên đứng ra giao dịch chứ không chịu trách nhiệm đối với nội dung của hợp đồng, giao dịch quy định, chứng thực chỉ “chứng thực về thời gian, địa điểm, chữ ký và năng lực hành vi dân sự của các bên đứng ra giao dịch chứ không chịu trách nhiệm đối với nội dung hợp đồng” trong khi công chứng phải chịu trách nhiệm về cả mặt nội dung. Hiện tại pháp luật ghi nhận được phép áp dụng một trong hai hình thức công chứng hoặc chứng thức đối với hợp đồng mua bán bất động sản. Tuy nhiên, với phạm vi chịu trách nhiệm pháp lý khác nhau giữa hai hình thức này, đã làm giảm đi sự kiểm soát về an toàn pháp lý của hợp đồng, giao dịch được thực hiện. Hiện nay, ở một số địa phương như TPHCM, dù đất ở nông thôn nhưng không thực hiện chứng thực hợp đồng mà phải chuyển sang các cơ quan công chứng.

Thứ tư, việc xác định thẩm quyền công chứng theo “địa hạt” có thể phù hợp khi các địa phương chưa kết nối dữ liệu, nhưng thật sự gây bất cập, khó khăn cho người dân trong quá trình thực hiện. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xác định thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán bất động sản được căn cứ theo nguyên tắc “địa hạt”, tức dựa theo vị trí của bất động sản. Tuy nhiên, điều này gây nhiều bất cập cho người dân bởi trên thực tế không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất nào ở nơi có đất, mà có khi khác về cả tỉnh thành. Trường hợp muốn công chứng, chủ sở hữu phải di chuyển về địa phương có bất động sản cùng bên còn lại trong hợp đồng và thực hiện công chứng điều này thực sự bất tiện, việc yêu cầu công chứng theo nguyên tắc “ địa hạt” không làm phát huy được năng lực và tính cạnh tranh tích của các văn phòng công chứng.

Thứ năm, quy định về đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền mua bán, chuyển nhượng bất động sản còn nhiều bất cập. Trong đời sống dân sự, phần lớn các trường hợp các chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự tự mình xác lập các giao dịch. Tuy nhiên, vì nhiều lý do (ốm đau, bệnh tật, bận công việc…) cá nhân rất cần sự giúp đỡ của người khác. Vì vậy, ý nghĩa xã hội pháp lý của chế định đại diện được thể hiện chính là ở chỗ nhờ có nó mà một người có thể sử dụng tri thức, khả năng, kinh nghiệm của người đại diện và tiếp nhận kết quả từ hành vi pháp lý của người đó. Đại diện là chế định có chức năng trợ giúp xã hội, là một trong những thanh quả của trí tuệ pháp lý của loài ngừi, mang tính nhân văn, nhân đạo[11]. Qua thực tiễn cho thấy các vụ án tranh chấp về hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở ngày càng gia tăng và phức tạp hơn. Đây là hình thức mua bán, chuyển nhượng ẩn chứa rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý và khó khăn trong việc giải quyết khi có tranh chấp. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo, người mua bán, chuyển nhượng nhà đất (chủ yếu là người kinh doanh bất động sản) giao dịch, mua bán xong nhưng không hoàn thành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại tổ chức hành nghề công chứng, mà “ký gửi” hồ sơ lại cho công chứng viên để tiếp tục tìm người mua tiếp để chuyển nhượng; vì mua bán nhà ở là lý do nhiều người tìm đến hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Và khi giá trị bất động sản tăng cao, thì người ủy quyền (bên bán) đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền gây bất lợi cho người được ủy quyền.

Thứ sáu, quy định về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động sản còn chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Thực tiễn hoạt động bán đấu giá tài sản còn nhiều vướng mắc, bất cập, một trong những bất cập đó là trong phạm vi hoạt động công chứng. Các quy định pháp luật chưa thống nhất chỉ công chứng hay có thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản về phí công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản. Sự quy định không thống nhất giữa các Luật sẽ gây khó khăn cho hoạt động bán đấu giá tài sản,

  • Về chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành, các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản thì tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng. Đối các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân, có thể lựa chọn UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất; các hợp đồng giao dịch về nhà ở thì các bên có quyền lựa chọn UBND xã.

Tuy nhiên, trong thực tiễn, các quy định này khi thực thi gặp rất nhiều vướng mắc về thẩm quyền. Do quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở và trong các giấy tờ về nhà đất cấp bởi các giấy tờ về đất cấp bởi các cơ quan thẩm quyền không phân tách riêng biệt tài sản nhà ở và quyền sử dụng đất.

Đồng thời, việc cấp giấy chứng nhận về tài sản nhà ở và quyền sử dụng đất được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên hình thức, hiện trạng tài sản gắn với quyền sử dụng đất cũng được thể hiện khác nhau. Như vậy, có nhiều loại giấy chứng nhận được cấp và cùng tồn tại như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi các chủ thể xác lập các hợp đồng liên quan đến những tài sản này, họ sẽ gặp khó khăn trong việc xác lập thẩm quyền cấp là hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất hay hợp đồng giao dịch về nhà ở.

  • Về hệ thống thông tin về lịch sử giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, thông tin ngăn chặn

Khảo sát công tác xây dựng cơ sở dữ liệu, thì tính đến tháng 12/2021 chỉ có địa phương chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng, bao gồm Bình Phước, Hà Nam, Hà Tĩnh, Kon Tum, Lào Cai, Ninh Bình, Phú Yên, Quảng Ninh, Sơn La, Thái Nguyên, Thái Bình, Vĩnh Long, Trà Vinh[12]

 Chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứngĐã hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng
Số tỉnh/63 tỉnh13/6350/63
Tỉ lệ20,5%79,5%

Với thực tiễn này, chưa tạo nền tảng cần thiết cho việc chuyển đổi số hoạt động công chứng. Cơ sở dữ liệu nay chỉ tập trung vào nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản, thông tin về đăng ký giao dịch bảo đảm; còn thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch thì chưa đồng bộ giữa các địa phương. Dữ liệu ngăn chặn hiện nay được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như: Tòa án, Cơ quan thi hành án, Cơ quan đăng ký đất đai, nhà ở, Cơ quan Thuế, Công an hoặc từ đơn khiếu nại của công dân…Trên thực tế quy định các cơ quan này phải có trách nhiệm cung cấp thông tin cho cơ sở dữ liệu công chứng tùy thuộc vào từng địa phương, hầu như địa phương nào cũng có văn bản về cơ chế phối hợp[13], do vậy nếu như không có sự chỉ đạo, phối hợp chặt chẽ, các cơ quan nêu trên không công bố, không gửi thông tin cho Sở Tư pháp hoặc tổ chức hành nghề công chứng để cập nhật vào Cơ sở dữ liệu công chứng thì khó có hệ thống dữ liệu đầy đủ.

Thực tế, dữ liệu ngăn chặn được cập nhật và theo dõi trong cơ sở dữ liệu công chứng là rất hạn chế, chỉ chiếm một phần rất nhỏ các dữ liệu ngăn chặn đang tồn tại trên thực tế. Ngoài ra, hoạt động chứng thực giao dịch của UBND cấp xã, phường không được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu công chứng, làm cho hiệu quả theo dõi và ngăn chặn rủi ro của Cơ sở dữ liệu công chứng bị giảm sút đáng kể.

Hiện nay pháp luật quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng[14] quy định này gặp nhiều bất cập như: (i) Thiếu sự đồng bộ, thống nhất, quy chuẩn đối với các cơ sở dữ liệu của các tỉnh. Mỗi tỉnh, tùy theo ngân sách điều kiện và yêu cầu của mình sẽ đầu tư và xây dựng cơ sở dữ liệu theo một tiêu chuẩn, quy mô khác nhau. Do đó, khi cần kết nối dữ liệu của các tỉnh. Mỗi tỉnh, tùy theo ngân sách điều kiện và yêu cầu của mình sẽ đầu tư và xây dựng cơ sở dữ liệu theo một tiêu chuẩn, quy mô khác nhau. Do đó, khi cần kết nối dữ liệu ở phạm vi toàn quốc thì các cơ sở dữ liệu này không thể kết nối được với nhau; (ii) Mỗi tỉnh đều phải lập dự án, đầu tư phần cứng, phần mềm, nhân lực, chi phí vận hành và duy trì cơ sở dữ liệu. Ở các tỉnh có lượng giao dịch lớn, số lượng CCV và TCNCC đông đảo thì hiệu quả đầu tư là rõ rệt (ví dụ: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), còn đối với các tỉnh có số lượng giao dịch ít, số lượng CCV ít thì hiệu quả đầu tư thấp, thậm chí là lãng phí, tính đến tháng 9 năm 2021, có tới 21 tỉnh/thành phố có ít hơn 20 CCV nên việc đầu tư quá nhiều sẽ không hiệu quả[15]; (iii) Việc đầu tư cơ sở dữ liệu phụ thuộc vào ngân sách địa phương, không phải địa phương còn nhiều khoản đầu tư khác cần ưu tiên đầu tư. Trên thực tế, việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng ở các tỉnh diễn ra chậm chạp.

  • Về dự kiến mở rộng chủ thể có thẩm quyền xác định giao dịch bất động sản theo Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản

Điều 57, 61 Dự thảo[16] quy định: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện pháp luật của Sàn giao dịch bất động sản xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn theo quy định của Luật này. Xác nhận này làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan. Việc dự thảo mở rộng phạm vi như trên là chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay, bởi lẽ:

Thứ nhất, nếu vì nhà nước gặp nhiều khó khăn trong quản lý thị trường bất động sản, không nắm được giá trị giao dịch để thu thuế cũng như các giao dịch lớn – đáng ngờ theo Luật Phòng, chống rửa tiền 2022, thì chỉ nên thí điểm ở một số địa phương có nhiều dự án bất động sản hình thành trong tương lai, đó là “bắt buộc các giao dịch nêu trên phải qua sàn giao dịch môi giới bất động sản do nhà nước thành lập”. Việc thí điểm thực hiện trong một thời gian, để tổng kết cũng là tiền đề trong tương lai. Tuy nhiên, đề xuất này có hạn chế là trong giai đoạn hiện nay, chủ trương giảm biên chế hành chính trong cả nước, thì khó thành lập thêm nhiều đơn vị sự nghiệp thực hiện chức năng là sàn giao dịch bất động sản để quản lý.

Còn nếu qua sàn giao dịch môi giới bất động sản với điều kiện thành lập dễ dãi như trong Điều 59, 60 Dự thảo luật thì là một bước thụt lùi trong xây dựng chính sách, bởi quy định tương tự đã từng có trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 để rồi bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi 2020. Quy định này đặt ra, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, và chi phí cho doanh nghiệp.

Thứ hai, thực tế việc mua bán chuyển nhượng bất động sản từ các chủ đầu tư dự án thời gian qua có nhiều lỗ hỏng, không kiểm soát và giám sát chặt chẽ nên người mua bị chủ đầu tư lừa đảo gây thiệt hại rất lớn. Vì vậy, nếu để ngăn chặn tình trạng này, cần một tổ chức có đủ khả năng về pháp lý để hỗ trợ, có hệ thống dữ liệu thông tin kết nối có sẵn nhân lực thì không đơn vị nào làm tốt hơn các tổ chức hành nghề công chứng. Bởi với hơn 1000 tổ chức hành nghề công chứng trải dài cả nước đã và đang hoạt động tốt, các công chứng viên được bổ nhiệm với tiêu chuẩn rất chặt chẽ, cùng đội ngũ thư ký nghiệp vụ tốt nghiệp cử nhận luật sẽ góp phần tư vấn cho các bên về pháp lý.

Như vậy, nếu quy định “công ty có chức năng kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư) khi ký hợp đồng với khách hàng tự mình ký mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản hay công chứng” vẫn đang ổn định, ít rủi ro thì không cần phải quy định mới này. Còn nếu có nhiều rủi ro, cần thêm một “hàng rào kiểm soát”, thì nên chuyển cho các tổ chức hành nghề công chứng), không nên chuyển qua sàn giao dịch như trong dự thảo.

  • Hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản

Thứ nhất, sửa đổi quy định pháp luật liên quan đến công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán bất động sản theo hướng thống nhất về phạm vi trách nhiệm pháp lý. Theo đó, nhằm tạo tính nhất quán và tăng hiệu quả đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng mua bán bất động sản, cần sửa lại quy định về công chứng, chứng thực theo hướng ngang bằng về giới hạn phạm vi trách nhiệm đối với hai thủ tục này. Đối với các tỉnh có nhiều khu vực là vùng núi, biên giới, hải đảo thì duy trì cùng lúc 2 hình thức là công chứng và chứng thực giao dịch bất động sản. Còn các địa phương khác, thì nên áp dụng mô hình giống TPHCM, giao dịch bất động sản phải thông qua các tổ chức hành nghề công chứng, điều này sẽ dễ dàng quản lý dữ liệu tập trung, cũng như thủ tục công chứng thì phải chịu trách nhiệm cả về nội dung, do vậy tăng tính kiểm soát và an toàn pháp lý cao hơn.

Thứ hai, sau khi 15 tỉnh đã hoàn thiện hệ thống dữ liệu thông tin công chứng, thì bỏ quy định công chứng hợp đồng mua bán bất động sản theo nguyên tắc “địa hạt”. Loại bỏ cơ chế “địa hạt” là cách thức hữu hiệu vừa tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, vừa tiết kiệm được thời gian, công sức đi lại. Thay vì phải tới tận văn phòng công chứng nơi địa phương có bất động sản, các chủ thể có thể lựa chọn văn phòng công chứng khác thuận tiện với nơi mình sinh sống và chất lượng dịch vụ phù hợp với yêu cầu. Bên cạnh đó, việc loại bỏ cơ chế này cũng góp phần nâng cao chất lượng của các văn phòng công chứng thông qua việc kích thích yếu tố cạnh tranh để nâng cao chất lượng dịch vụ. Tuy nhiên, cần có cơ sở hạ tầng thông tin hoàn chỉnh với “kỹ thuật” cao để đảm bảo xác định nhanh chóng chủ thể nào truy cập hệ thống dữ liệu, đồng thời quy định chế tài nghiêm khắc xử lý hành vi tiết lộ thông tin về tài sản của cá nhân, tổ chức.

Thứ ba, cần ban hành văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản bằng hình thức hợp đồng ủy quyền. Qua thực tiễn cho thấy các vụ án tranh chấp về hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền, mua bán bất động sản ngày càng gia tăng và phức tạp hơn. Nhiều trường hợp, Văn phòng công chứng không là đơn vị chứng Hợp đồng ủy quyền, nhưng đã ký hủy Hợp đồng ủy quyền khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, điều này làm phát sinh tranh chấp, và chính tổ chức hành nghề công chứng lại tiếp tay cho hành vi bội tín. Hiện nay, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với việc ủy quyền chuyển nhượng, mua bán nếu có phát sinh tranh chấp thì sẽ được giải quyết như thế nào, chấp nhận giao dịch được ủy quyền bảo vệ người thứ ba ngay tình hay tuyên bố hợp đồng ủy quyền vô hiệu do giả tạo và hủy giao dịch đối với người thứ ba. Dưới góc độ Luật công chứng, cần bổ sung quy định, Hợp đồng ủy quyền mua bán/chuyển nhượng bất động sản được đơn phương chấm dứt tại tổ chức hành nghề công chứng đã chứng hợp đồng ủy quyền. Đối với hợp đồng ủy quyền với mục đích là chuyển nhượng/mua bán bất động sản nếu như đã được chuyển nhượng chỉ người thứ ba ngay tình và người thứ ba không biết được mục đích của việc ủy quyền là nhằm trốn thuế, phí thì càng chấp nhận giao dịch của người thứ ba là hợp pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của công dân, phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự.

Thứ tư, cần xây dựng hệ thống cơ sở thông tin thống nhất và đồng bộ về bất động sản trong cả nước. Hệ thống này sẽ tạo tiện lợi cho việc giao dịch, đặc biệt là việc kiểm tra, đối chiếu việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản, lúc này người mua và những người nhận chuyển nhượng khác có thể xác lập quyền đối với bất động sản một cách nhanh chóng, chính xác.

Bộ Tư pháp cần chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực liên thông, tiến tới kết nối, chia sẻ dữ liệu công chứng, chứng thực với cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai của Văn phòng Đăng ký đất đai (trong đó có dữ liệu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn với đất) và cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm của trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm-Bộ Tư pháp. Hệ thống dữ liệu thông tin hoàn chỉnh cho phép công chứng viên, người chứng thực được tiếp cận với các hệ thống lưu trữ hồ sơ về bất động sản và công chứng, đây được coi là công cụ hữu hiệu, tạo cơ sở để công chứng viên có thẻ tra soát; đối chiếu khi thực hiện thủ tục công chứng có liên quan đến vấn đề này. Qua đó giúp giảm thiểu tình trạng có nhầm lẫn, phán đoán và thực hiện thẩm quyền sai xót, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích./.


[1] Hoàng Thế Du, Bất động sản trong nền kinh tế, https://thesaigontimes.vn/bat-dong-san-trong-nen-kinh-te/

[2] Phạm Hồng Chương, Tô Trung Thành, Đánh giá Kinh tế Việt Nam thường niên 2022: Ổn định và phát triểu thị trường Bất động sản, https://khoahoc.neu.edu.vn/vi/2022-2917/gioi-thieu-an-pham-danh-gia-kinh-te-viet-nam-thuong-nien-2022-on-dinh-va-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san

[3] Tham luận của Sở Tư pháp TPHCM tại Hội nghị toàn quốc tổng kết thi hành Luật Công chứng, Hà Nội, 2022.

[4] Đỗ Thành, Tổng kết 5 năm thi hành Luật Công chứng, https://tapchitoaan.vn/tong-ket-5-năm-thi-hanh-luat-cong-chung5704.html

[5] Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học”, trường Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.21

[6] Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ về cấp bản sao tuổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng giao dịch

[7] Khoản 5,6 Điều 40, Điều 46 Luật Công chứng 2014, sửa đổi bổ sung 2018.

[8] Đỗ Thành, Tổng kết 5 năm thi hành Luật Công chứng, https://tapchitoaan.vn/tong-ket-5-nam-thi-hanh-luat-cong-chung5704.html

[9] “Phạm vi công chứng bắt buộc và những rủi ro tiềm ẩn đối với hợp đồng, giao dịch không bắt buộc công chứng”,https://stp.thuathienhue.gov.vn/?gd=12&cn=82&tc=6827

[10] Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình”, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.49.

[11] PGS.TS Hoàng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005 –tập 1, Nxb chính trị quốc gia, tr.313

[12] Bộ Tư pháp, Danh mục thống kê kết quả việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng (Từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 31/12/2021)

[13] Điều 10 Quyết định 39/2021/QĐ-UBND Quyết định về Quy chế quản lý, cập nhật, khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu về thông

[14] Điều 62 Luật Công chứng 2014, sửa đổi bổ sung 2018

[15] Bộ Tư pháp, Thống kê kết quả thực hiện công chứng, chứng thực của tổ chức hành nghề công chứng, Từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 31/12/2019.

[16] Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 23.03.2023

Bài viết cùng chủ đề: