XÁC NHẬN GIAO DỊCH QUA SÀN VÀ CÔNG CHỨNG ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – LIÊN HỆ PHÁP LUẬT MỘT SỐ QUỐC GIA VÀ KINH NGHIỆM THAM KHẢO CHO VIỆT NAM

TS.GVC.Vũ Thế Hoài Phó Trưởng khoa Luật – Trường Đại học Sài Gòn Nguyễn Phạm Thanh Hoa Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được tổ chức lấy ý kiến sâu rộng trong nhân dân, một trong những nội dung được quan tâm và tranh luận nhiều là vấn đề liên quan đến quy định xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản hợp đồng không phải công chứng. Bài viết này tập trung phân tích bản chất của hoạt động xác nhận giao dịch qua sàn và công chứng đối với giao dịch bất động sản, liên hệ pháp luật của một số quốc gia tiêu biểu như Pháp và Đức. Từ đó, tham khảo kinh nghiệm để đánh giá sự phù hợp của quy định xác nhận qua sàn của giao dịch bất động sản trong Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), đưa ra một số góp ý nhằm hoàn thiện pháp luật và hướng dẫn đến mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý đối với giao dịch bất động sản.

Từ khóa: Giao dịch bất động sản, xác nhận qua sàn, công chứng.

Đặt vấn đề:

Tại kỳ họp thứ 5 sắp tới, Quốc hội khóa XV, Quốc hội sẽ cho ý kiến nhiều đạo luật quan trọng có ảnh hưởng và chi phối đến sự phát triển kinh tế-xã hội như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), tiến tới sửa đổi Luật Công chứng hiện hành. Với mục tiêu hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được đưa ra ý kiến với nhiều quy định về xác nhận giao dịch qua sàn đối với giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, quy định này lại nhận về rất nhiều quan điểm trái chiều, nhiều chuyên gia cho rằng việc xác nhận qua sàn đối với giao dịch bất động sản là không thật sự cần thiết trong khi văn bản công chứng đã và đang làm tốt chức năng xác thực này.

  1. Bản chất của xác nhận giao dịch qua sàn và giá trị pháp lý của văn bản công chứng trong giao dịch bất động sản

Khoản 6 Điều 3 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS 2014) định nghĩa sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Đây là bên trung gian làm nhiệm vụ của cả hai bên thực hiện giao dịch, đứng ra trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Tại Điều 57 Dự thảo Luật KDBĐS (Dự thảo lần thứ 3)[1], đã có quy định mới liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, cụ thể: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch  bất động sản. Và Nhà nước cũng khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc trường hợp trên thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi các bên. Vậy bản chất của các giao dịch bất động sản khi phải thông qua sàn bất động sản là gì?

  • Một là, đối tượng bắt buộc của việc xác nhận qua sàn giao dịch bất động sản là các giao dịch mua, bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng trong dự án bất động sản. Có thể thấy, đất đai, nhà ở (sẵn có), công trình xây dựng (sẵn có) khi là đối tượng của các hình thức giao dịch trên thì không bắt buộc phải thông qua sàn bất động sản. Nói cách khác, Dự thảo luật hướng đến đối tượng phải thực hiện việc xác nhận qua sàn là những bất động sản hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng trong dự án bất động sản, còn đối với những giao dịch khác có liên quan đến bất động sản thì chỉ mang tính chất khuyến khích từ phía cơ quan nhà nước.
  • Hai là, một giao dịch bất động sản khi thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều hoạt động như giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch, làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng; cung cấp các thông tin giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước…Khi một bất động sản thuộc đối tượng bắt buộc phải qua sàn thì sàn sẽ được thực hiện một, một số các công việc trên, trong đó, có xác nhận thông tin về bất động sản tham gia giao dịch là đủ điều kiện theo quy định pháp luật, cũng như cung cấp thông tin về tính thanh khoản của bất động sản tham gia giao dịch.
  • Ba là, vè giá trị pháp lý của giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Tại khoản 6 Điều 61 Dự thảo Luật KDBĐS đã ghi nhận giá trị của giao dịch bất động sản qua sàn. Theo đó, xác nhận của các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn sẽ làm cơ sở cho các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất. Khi một giao dịch được xác nhận qua sàn thì người sử dụng đất sẽ dùng văn bản xác thực đó để làm cơ sở cho việc thực hiện các nghĩa vụ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tức là, sự xác nhận của sàn giao dịch bất động sản với các giao dịch thông qua sàn sẽ có giá trị như xác nhận hợp đồng của tổ chức hành nghề công chứng[2]. Giá trị xác nhận ở đây được hiểu trong mối quan hệ giữa chủ thể tham gia giao dịch thực hiện các nghĩa vụ về đất đai đối với cơ quan nhà nước. Hơn nữa, việc xác nhận trong trường hợp này chưa đủ giá trị pháp lý trong vai trò kiểm soát, cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân khi giao dịch bất động sản như công chứng đối với giao dịch bất động sản. Theo Luật KDBĐS năm 2014 thì các hợp đồng của chủ đầu tư khi bán bất động sản không buộc phải công chúng, nay Dự thảo buộc phải qua sàn có giá trị như công chứng là không đúng. Việc xác nhận của sàn, sàn vẫn làm, việc của công chứng để công chứng làm mới đúng bản chất phòng ngừa tranh chấp của một bên độc lập cung cấp dịch vụ công về công chứng.

Đối với một giao dịch dân sự nói chung và giao dịch bất động sản nói riêng thì văn bản công chứng có giá trị pháp lý cao. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng nhận định tính xác thực, hợp pháp của của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, tính hợp pháp, không trái đạo đức của bản dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Nói cách khác, một văn bản khi được công chứng sẽ có giá trị pháp lý gần như là tuyệt đối, trừ những trường hợp sai sót trong quá trình công chứng, đây cũng là cơ sở để người dân dựa vào khi trở thành các bên giao dịch có liên quan đến những tài sản có giá trị lớn, trong đó có bất động sản. Tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, thì văn bản công chứng sẽ có các giá trị pháp lý:

(i) Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

(ii) Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng giao dịch có thỏa thuận khác.

(iii) Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu;

(iv) Bản dịch đã được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch Có thể thấy rằng, trong giao dịch bất động sản, văn bản công chứng có giá trị trong việc đảm bảo giao dịch đó sẽ được thi hành trên thực tế, các chủ thể của giao dịch phải tuân thủ các cam kết, nghĩa vụ quy định trong hợp đồng. Ngoài giá trị thì hành thì văn bản công chứng còn có thể trở thành nguồn chứng cử khi các bên xảy ra tranh chấp. Lúc này, văn bản công chứng giữ vai trò xác định lại tính đúng sai, tỉnh hợp pháp hay không hợp pháp của giao dịch mà không buộc các bên phải chứng minh. Theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp thì không phải chứng minh, trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan của những tình tiết sự kiện này hoặc tính khách quan của văn bản công chứng, chứng thực thì Thẩm phán có thể yêu cầu đường sự, cơ quan, tổ chức công chứng, chứng thực xuất trình bản gốc, bản chính (khoản 1 Điều 92). Nói cách khác, Tòa án chỉ cần dựa vào văn bản công chứng, miễn là văn bản đó được xác lập đúng pháp luật, thì gần như là đủ cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp nếu như tranh chấp đó chỉ cần dựa trên văn bản công chứng.

Bản chất giữa việc xác nhận bất động sản giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản và công chứng trong giao dịch bất động sản là khác nhau. Nếu công chứng đang thực hiện chức năng là cung cấp dịch vụ công về phòng ngừa tranh chấp của Nhà nước với một vai trò độc lập thì xác nhận bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản chỉ đang thực hiện một trong các nội dung hoạt động của sản. Tại Điều 61 Dự thảo Luật KDBĐS quy định: “giấy xác nhận giao dịch qua sản là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan”. Cần nghiên cứu, xem xét lại quy định này để đảm bảo thống nhất với Dự thảo Luật Đất đai, pháp luật về công chứng. Hiện nay, quy định của pháp luật đất đai về đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cần cứ vào giấy xác nhận giao dịch qua sàn. Pháp luật về công chứng quy định về việc công chứng các giao dịch, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và đây là một trong các căn cứ quan trọng để thực hiện các thủ tục như: thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  • Quy định pháp luật của một số quốc gia về xác nhận giao dịch qua sàn và công chứng trong giao dịch bất động sản

Hiện nay, pháp luật một số quốc gia trên thế giới đã có những quy định về xác nhận giao dịch qua sàn và công chứng đối với giao dịch bất động sản.

Ở Pháp, tại Chương V Bộ luật Dân sự Pháp năm 2013 quy định về Cơ quan đăng ký xin cộng về quyền lợi đất đai và bất động sản, cụ thể là Điều 710-1 quy định về hình thức mà hành vi xác thực giao dịch bất động sản như sau[3]: mọi hành vì hay quyền, để thực hiện sẽ thủ tục công khai liên quan đến đất đai đều phải được thể hiện dưới hình thức văn bản công chứng do một công chứng viên hành nghề tại Pháp lập, quyết định của Tòa án hay một văn bản của cơ quan hành chính. Tuy nhiên, quy định này sẽ không áp dụng đối với các thủ tục công khai đất đai, chẳng hạn như liên quan đến việc nộp đơn khiếu nại tại Tòa án, các lệnh dấu thành việc tịch thu tài sản, các hành vi tố tụng và phán quyết khác nhau liên quan đến chúng…

Như vậy ở Pháp, tất cả các giao dịch bất động sản diễn ra đều phải được xác thực bởi công chứng viên[4]. Nói cách khác, giá trị pháp lý của văn bản công chứng và vai trò của công chứng viên là yêu cầu bắt buộc, việc xác nhận qua sàn đối với giao dịch bất động sản là không mang tính bắt buộc và phụ thuộc vào sự tự nguyện của người dân. Theo đó, trong các giao dịch bất động sản, các bên và công chứng viên sẽ thực hiện một chứng thư chuyển nhượng có công chứng, tức là văn bản công chứng, có đóng dấu và được đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương kể từ khi thực hiện để việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với bất động sản sẽ có hiệu lực đối với bên thứ ba[5]. Công chứng viên sẽ chịu trách nhiệm pháp lý về giá trị pháp lý của văn bản được công chứng nên ở Pháp, độ tin cậy của những văn bản này luôn ở mức cao và vấn đề an toàn minh bạch trong giao dịch bất động sản luôn được bảo đảm. Do vậy, các giao dịch bất động sản mà thực hiện qua sàn tại nước này sẽ không được công nhận về mặt pháp lý, điều này cũng đồng nghĩa rằng, các bên của giao dịch phải thực hiện thủ tục công chứng để thi hành giao dịch bất động sản này trên thực tế.

Còn tại Đức, giá trị pháp lý của văn bản công chứng đối với các giao dịch bất động luôn được đề cao. Tại Điều 925 Bộ luật Dân sự Đức năm 2002, sửa đổi năm 2021[6] có quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản giữa người chuyển nhượng và người mua lại cần phải được công chứng với sự có mặt của cả hai bên trước cơ quan có thẩm quyền. Có như vậy thì giá trị pháp lý của hợp đồng này mới được công nhận. Cũng tương tự với Pháp, tại Đức, hoạt động công chứng và công chứng viên có một vai trò đặc biệt quan trọng trong xác thực các giao dịch, trong đó có giao dịch đối với bất động sản. Theo đó, các thỏa thuận về mua bán ở quốc gia này có yêu cầu khi khắt khe về mặt công chứng nếu đối tượng của giao dịch mua bán ở đây là bất động sản. Cho nên một thỏa thuận riêng tư bằng văn bản thì không đủ để cấu thành nghĩa vụ ràng buộc về mặt pháp lý và có hiệu lực thi hành chuyển nhượng bắt động sản đối với các bên. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch có liên quan đến bất động sản thì buộc các bên phải đảm bảo tuân thủ quy định về công chứng giao dịch.

3. Một số đề xuất về việc xác nhận giao dịch qua sàn và công chứng giao dịch

động sản trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Quy định về xác nhận giao dịch qua sàn đối với giao dịch bất động săn trong Dự thảo Luật KDBĐS là không thật sự cần thiết và thuyết phục vì một số lý do sau:

Thứ nhất, đây từng là nội dung đã được Luật KDBĐS 2006 điều chỉnh, tuy nhiên quy định này đã bị bãi bỏ bởi Luật KDBĐS 2014. Đến Dự thảo Luật sửa đổi lần này, nội dung về xác nhận giao dịch qua sản lại tiếp tục được đưa vào. Trước đó, Luật KDBĐS 2006 quy định rằng, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản (khoản 2 Điều 22); tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản (khoản 2 Điều 28, khoản 3 Điều 33). Lý do là tại thời điểm Luật KDBĐS 2006 có quy định này là nhằm tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản, tác động vào ý thức người dân để thay đổi dần tập quán giao dịch cũ cũng như từng bước xây dựng một môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch cho các nhà đầu tư, là kênh cung cấp thông tin thị trường cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước[7]. Tuy nhiên, hiện nay, căn cứ vào lý do này để đưa một quy định vốn đã bị bãi bỏ vào Luật KDBĐS (sửa đổi) dường như không còn phù hợp. Như đã phân tích ở phần 2, hiện nay, pháp luật một số quốc gia không bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sản, nói cách khác, chỉ cần giao dịch bất động sản được công chứng viên công chứng là đã đủ giá trị pháp lý về việc tuân thủ các nghĩa vụ của hợp đồng giữa các chủ thể tham gia giao dịch, giữa các chủ thể với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan có thẩm quyền khác khi xác lập giao dịch.

Thứ hai, việc xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường, cụ thể:

Một là, sàn giao dịch bất động sản chưa đủ sự an toàn về mặt pháp lý để đảm bảo một giao dịch bất động khi được xác nhận qua sàn là xác thực như văn bản được công chứng. Theo đó, điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản là khá đơn giản, cụ thể, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và sàn phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động (Điều 69). Có thể thấy rằng về bản chất, sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi trung gian diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và cũng chỉ là một danh nghiệp được thành lập theo pháp luật về doanh nghiệp, hoạt động như các doanh nghiệp khác và không phải là cơ quan nhân danh nhà nước[8]. Hơn nữa, với số lượng bắt buộc tối thiểu là 02 người có chứng chỉ hành nghề là chưa đủ đáp ứng về trình độ chuyên môn. Lĩnh vực bất động sản cũng như các giao dịch trong lĩnh vực này là vô cùng rộng và phức tạp, đòi hỏi người hình nghề phải có trình độ, năng lực chuyên môn cao cũng như kinh nghiệm, với việc chỉ yêu cầu ít nhất 02 nhân sự có chứng chỉ hành nghề là chưa đủ đảm bảo sự chính xác, an toàn trong quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, từ đó có thể làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân.

Hai là, thực tế hiện nay, việc phân bố sản giao dịch bất động sản là chưa đồng đều trong phạm vi cả nước. Theo thống kê, tập trung nhiều nhất là ở Thành phố Hồ Chí Minh có 280 sản giao dịch bất động sản, tiếp đến là Hà Nội với 154 sàn giao dịch, tiếp theo là Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Định, Thành phố Cần Thơ, Thái Nguyên lần lượt là 51, 19, 14, 10, 5 và thấp nhất là Binh Thuận với 0 sàn giao dịch bất động sản[9] . Với số lượng sản giao dịch bất động sản không đồng đều giữa các địa phương như hiện nay thì khi quy định về xác nhận giao dịch thông qua sản là bắt buộc đối với một số trường hợp thì ở các địa phương chưa có sản giao dịch bất động sản sẽ phải áp dụng nội dung này như thế nào. Hơn nữa, quy mô và điều kiện hoạt động của các sản giao dịch bất động sản ở các địa phương là khác nhau dẫn đến năng lực xác thực giao dịch của mỗi sàn cũng sẽ khác nhau.

Ba là, nguy cơ độc quyền và gia tăng các khoản phí không cần thiết khi xác nhận giao địch bất động sản qua sản. Vì khi có quy định bắt buộc các giao dịch gồm bán, cho thuê mua thủ ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển thượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sản giao dịch bất động sản thi bắt buộc các chủ đầu tư phải tìm đến các sàn giao dịch bất động sản để thực hiện việc xác nhận giao dịch. Xuất phát từ yếu tố Từng buộc về mặt pháp lý mà các chủ đầu tư không còn lựa chọn nào khác, từ đó, nhiều sản giao dịch bất động sản sẽ lợi dụng điểm này để độc quyền hoặc cấu kết với một trong các bên tham gia giao dịch gây ra tình trạng nhiễu loạn thị trường[10]. Hơn nữa, tình trạng tăng giá là tất yếu. Bởi các sàn giao dịch bất động sản có chức năng chính là môi giới, định giá tài sản, quản lý và đầu tư kinh doanh bất động sản, quảng bá loại hàng hóa đặc biệt là bất động sản nền đây là một kênh trung gian giúp cho các chủ đầu tư tìm kiếm bất động sản và thực hiện các giáo dịch thuận tiện hơn. Do vậy, tiếu quy định thêm về vấn đề xác nhận giao dịch qua sản là bài buộc thi chi phí mà chủ đầu tư bỏ ra sẽ phải tăng thêm so với chi phí trong bối cảnh thực tế hiện nay.

Thứ ba, quy định về xác nhận giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tự tạo rủi ro cho giao dịch bất động sản trong khi văn bản công chứng đã và đang làm tốt điều này. Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn nên khi trở thành đối tượng của các giao dịch thì các bên tham gia luôn đặt vấn đề an toàn pháp lý, minh bạch lên hàng đầu. Nếu không đảm bảo được yêu cầu này thì quyền lợi của các bên sẽ bị ảnh hưởng. Do vậy, công chứng đã được đặt ra trong các giao dịch bất động sản. Như đã đề cập trước đó, văn bản công chứng mang giá trị pháp lý mà việc xác nhận qua sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo được là giá trị thi hành và giá trị chứng minh. Văn bản công chứng là cơ sở pháp lý vững chắc để đảm bảo tính hợp pháp trung thực và tránh các sai sót về nội dung của giao dịch. Từ đó, các bên sẽ dựa vào nội dung đã được xác thực để thi hành trên thực tế. Khi xảy ra tranh chấp, các bên không tìm được cách giải quyết thỏa đáng thì Tòa án sẽ là cơ quan đứng ra giải quyết và văn bản công chứng sẽ là tài liệu mà Tòa án dựa vào để đưa ra phán quyết đối với các bên tham gia tham gia giao dịch. Bởi văn bản này là nguồn chứng cứ được Bộ luật Tố tụng Dân sự quy định nên nó có giá trị chứng minh về tính hợp pháp của một giao dịch bất động sản. Có thể nói, công chứng đã và đang giữ vai trò quan trọng trong việc xác thực tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến bất động sản. Vì vậy, hiện nay Luật KDBĐS (sửa đổi) không nhất thiết phải đưa ra một quy định mới trong khi quy định này chưa thật sự cần thiết và thuyết phục để giải quyết các bất cập liên quan đến giao dịch bất động sản.

Kết luận

Từ các đánh giá và phân tích trên, nhóm tác giả để xuất điều chỉnh quy định chủ đầu tư bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 57 của Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) và kiến nghị sửa đổi lại Điều 57 như sau:

Điều 57: Khuyến khích các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”.

Vấn đề có thực hiện xác nhận giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản hay không nên dựa trên sự tự nguyện của các bên tham gia giao dịch. Việc quy định bắt huộc như trong Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) vô hình chung đẩy người dân vào thế khó. Vì bất động sản – một loại hàng hóa có giá trị lớn nên nhiều người không thể đặt tất cả niềm tin của mình vào sàn giao dịch bất động sản trong khi đó chưa đảm bảo được độ an toàn về mặt pháp lý cho các giao dịch bất động sản. Nhưng đối với công chứng thì ngược lại, công chứng đang thực hiện tốt vai trò của mình trong đối với các giao dịch bất động sản. Điều mà Dự thảo cần làm để nâng cao sự minh bạch, an toàn đối với các giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn là hoàn thiện các quy định về vai trò của sàn giao dịch bất động sản, cụ thể là các nguyên tắt tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, điều kiện đối với người quản lý, điều thành sàn; điều kiện về số lượng nhân sự tối thiểu có chứng chỉ hành nghề…[11]

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trải qua hơn 08 năm triển khai thực hiện, hoạt động kinh doanh bất động sản đã phát triển và dần dần trở nên an toàn hơn về mặt pháp lý. Tuy nhiên, thông qua quá trình áp dụng pháp luật trên thực tế, bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được thì nhiều quy định đã phát sinh bất cập cần được sửa đổi, bổ sung. Từ đó, Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) đã được đưa ra lấy ý kiến, trong đó, có nội dung về xác nhận giao địch bất động sản qua sàn. Trong bối cảnh hiện nay, việc bắt buộc các giao dịch bất động sản quy định tại Điều 57 của Dự thảo phải xác nhận qua sàn là không thật sự cần thiết. Nhóm tác giả cho rằng, Dự thảo chỉ nên quy định cụ thể về điều kiện và nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản để tăng tính minh bạch và an toàn pháp lý, còn vấn đề xác thực tính hợp pháp của giao dịch bất động sản cần tập trung vào giá trị pháp lý của công chứng khi văn bản công chứng đã và đang làm rất tốt chức năng xác thực này trong thực tiễn./.

Tài liệu tham khảo

1. Bộ luật Dân sự năm 2015;

2. Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

3. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006;

4. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014

5. Luật Công chứng năm 2014,

6. Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2022 (sửa đổi);

7. Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

8. Bộ luật Dân sự Pháp năm 2013;

9. Bộ luật Dân sự Đức năm 2002, sửa đổi năm 2021

10. Bộ Xây dựng Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, Thông tin về các ban https://batdongsan xaydung gov.vn/sunbds aspx, truy cập ngày 20/4/2023

11. Bảo Yến (2023), Hoàn thiện các quy định về sàn giao dịch bất động sản khả khi, hiệu quả góp phần minh bạch hóa thị trường, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=74841, truy cập ngày 20/4/2023.

12. Kỳ Thư (2023), Đề xuất giao dịch bất động sản qua sàn “Quy định lỗi thời, lúc Hau”. https://vietnamfinance.vn/de-xuat-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-quy-dinh-loi-thoi-lạc-hau-20180504224281228 htm, truy cập ngày 20/4/2023:

13. Thành Chung (2023), Bắt buộc bán bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ độc quyền,

tăng chi phí https://tuoitre.vn/but-buoc-ban-bat-dong-san-qua-san-tiem-an-nguy-co-doc- quyen-tang-chi-phi-20230412101906952.htm, truy cập ngày 20/4 2023;

14. TS. Ninh Thị Hiền (2023), Giao dịch bất động sản phải qua sân. Nên thay bằng công chứng?. https://plo.vn/giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-sun-nen-thay-bang-cong chung-post720567.html, truy cập ngày 20/4/2023;

15. French notary, a real-estate expert, https://www.notaires.fr/en/housing-tax-

system/buying-and-selling-various-stages/notaires-property- specialists#text the%20sale%20price.Notary%2C%20guarantor%20of%20legal%20security,security%2C%20not%20to%20ment ion 20confidentiality, truy cập ngày 20/4/2023;

16. Corinne Knopp, Deloitte Global Real Estate Leader (2022), Handbook for RealEstate

https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/global/Documents/Legal/dttl-legal- handbook-for-real-estate-transactions pdf, truy cập ngày 20/4/2023, tr.85.


[1] Link: https;//vibonline.com.vn/du_thao_luat_kinh_doanh_bat_dong_san_sua_doi-3?downloadd=yes, truy cập ngày 24/4/2023.

[2] TS. Ninh Thị Hiền (2023), Giao dịch bất động sản phải qua sân. Nên thay bằng công chứng?. https://plo.vn/giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-sun-nen-thay-bang-cong chung-post720567.html, truy cập ngày 20/4/2023

[3] Bộ luật Dan sự Pháp, https://www.wipo.intedocs/lexdocs/lawsen/fr/fr512en.pdf, truy cập ngày 20/4/2023.

[4] French notary, a real-estate expert, https://www.notaires.fr/en/housing-tax-

system/buying-and-selling-various-stages/notaires-property- specialists#text the%20sale%20price.Notary%2C%20guarantor%20of%20legal%20security,security%2C%20not%20to%20ment ion 20confidentiality, truy cập ngày 20/4/2023

[5] Corinne Knopp, Deloitte Global Real Estate Leader (2022), Handbook for RealEstate

https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/global/Documents/Legal/dttl-legal- handbook-for-real-estate-transactions pdf, truy cập ngày 20/4/2023, tr.85.

[6] Bộ Luật Dân sự Đức năm 2002, sửa đổi năm 2021, https://www.gesetze-im-internet.de/english_bgb/englisch_bgb.html#p4486, truy cập này 20/4/2023.

[7] Bộ Xây dung, Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

[8] Kỳ Thư (2023), Đề xuất giao dịch bất động sản qua sàn “Quy định lỗi thời, lạc hậu”, https://vietnamfinance.vn/de-xuat-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-quy dịn-loi-thoi-lac-hau-20180504224281228.htm, truy cập ngày 20/4/2023.

[9] Bộ Xây dựng Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, Thông tin về các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn cả nước, https://batdongsan.xaydung.gov.vn/sanbds.aspx, truy cập ngày 20/4/2023.

[10] Thành Chung (2023), Bắt buộc bán bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ độc quyền, tăng chi phí, https://tuoitre.vn/bat-buoc-ban-bat-dong-san-qua-san-tim-an-nguy-co-doc-quyen-tang-chi-phi-20230412101906952.htm, truy cập ngày 20/4/2023.

[11] Bảo Yến (2023), Hoàn thiện các quy định về sàn giao dịch bất động sản khả thi, hiệu quả góp phần minh bạch hóa thị trường, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=74841, truy cập ngày 20/4/2023.

Bài viết cùng chủ đề: