English
Tóm tắt: Trong các ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng nên buộc tất cả các giao dịch bất động sản đều phải thực hiện thông qua sản giao dịch nhằm bảo đảm sự an toàn về pháp lí, bảo đảm tính công khai, trung thực. Tuy nhiên việc giao dịch bất động sản thông qua sản giao dịch có bảo đảm các mục đích như trên hay không? Có dẫn đến các hệ lụy tiêu cực cho sự phát triển của thị trường bất động sản hay không? Là những câu hỏi cần phải có sự luận giải thoả đáng để đi đến quyết định. Rõ ràng, việc thực hiện mục tiêu trên trong điều kiện các sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập và hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vốn dĩ không có quy chế hoạt động rõ ràng, cụ thể, hợp lí, thống nhất nhiều về số lượng, nhỏ về quy mô, giao dịch bát nháo giống như những “Tiệm tạp hoá” là ngây thơ, không có cơ sở khoa học, thực tiễn, là kí thác niềm tin vào cái không rõ ràng, cái mà mình không biết. Bài viết này tập trung vào việc phân tích ưu điểm cũng như hạn chế của sản giao dịch bất động sản và xác định những vấn đề pháp lí đặt ra từ những ưu điểm, bạn chế này làm cơ sở kiến nghị các giải pháp hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Từ khóa: sàn giao dịch bất động sản, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), môi giới bất động sản
1. Ưu điểm của giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch
Thứ nhất, nâng cao sự an toàn về pháp lí: Khi bất động sản được giao dịch trên sàn, sàn phải có trách nhiệm thẩm tra xem bất động sản đó đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa? Do tính phức tạp trong đánh giá điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh nên các nhà đầu tư cá nhân thường không có đủ kiến thức, kinh nghiệm và thời gian để thực hiện. Do vậy, việc buộc chủ đầu tư bắt buộc phải giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch sẽ hình thành kênh sàng lọc đáng tin cậy để đánh giá hồ sơ dự án, xác định tư các pháp lí của chủ đầu tư qua đó củng cố niềm tin của khách hàng, hạn chế rủi ro cho người tham gia giao dịch.
Thứ hai, tạo điều kiện dễ dàng cho việc thu thập thông tin phục vụ cho công tác quản lí nhà nước, quản lí thuế, hạn chế gian lận thương mại. Khi bất động sản được giao dịch thông qua sàn thay vì giao dịch thông qua thoả thuận trực tiếp giữa các bên, thông tin về số lượng giao dịch, thông tin về giá cả sẽ được các sàn giao dịch tổng hợp báo cáo các cơ quan chức năng, nhờ đó các cơ quan này có thể nắm bắt để dùng nguồn thông thông tin đáng tin cậy về giao dịch bất động sản phục vụ cho hoạch định và thực thi chính sách
Thứ ba, hạn chế tình trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép. Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án nhà ở không được kí kết hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh dưới hình thức phân chia lợi nhuận cho khách hàng bằng sản phẩm là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất. Bên góp vốn, hợp tác đầu tư hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Tuy nhiên, trên thực tiễn, quy định cấm đoán này đã bị chủ đầu tư vô hiệu hóa thông qua việc kí kết hợp đồng đặt cọc và huy động vốn để nhận tiền đặt cọc (huy động vốn). Nếu ta buộc chủ đầu tư khi bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện thông quan sàn thì có thể ngăn chặn được hiện tượng phổ biến nói trên nếu nhà nước quy định rõ quy trình mua bán thông quan sàn theo hướng chủ đầu tư không được quyết định sẽ bán cho ai? Khi nhà ở được đưa lên bán trên sàn thì thông tin phải được công khai, mọi người có nhu cầu đều có quyền đăng kí mua nếu một căn nhà có từ 2 người đăng kí trở lên thì việc lựa chọn người mua sẽ được thực hiện qua rút thăm hoặc đấu giá. Ví dụ nếu chủ đầu tư kí hợp đồng đặt cọc với A để bảo đảm giao kết bán căn nhà số 10 trong dự án nhưng khi căn nhà này đưa lên bản trên sàn thì B lại là người mua được lựa chọn thông qua rút thăm thì khi đó chủ đầu tư không thể kí kết hợp đồng đặt cọc để huy động vốn như hiện nay.
2. Hạn chế của giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch
Thứ nhất, sẽ làm gia tăng chi phí giao dịch: Theo lí thuyết về chi phí giao dịch của R. Conse, nguyên nhân dẫn đến gia tăng chi phí giao dịch chính là sự tham gia của các yếu tố ngoại tác, trong giao dịch bất động sản, sàn giao dịch chính là yếu tố ngoại tác, sự tham gia của sàn sẽ làm gia tăng chi phí giao dịch thông qua phí dịch vụ phải trả cho sàn. Do bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên mặc dù mức phí tính theo tỷ lệ giá trị của bất động sản được giao dịch không cao nhưng tính theo giá trị tuyệt đối thì lại là số tiền không nhỏ.
Thứ hai, phát sinh thêm thủ tục, kéo dài thời gian, giảm tính thanh khoản của hàng hoá bất động sản: nếu buộc giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn sẽ phát sinh những thủ tục như người bán kí kết hợp đồng với sàn, sàn phải có thời gian thẩm định điều kiện xem bất động sản có đủ điều kiện đưa vào giao dịch hay không? phải có thời gian để người có nhu cầu đăng kí mua…. Những công việc này thường tốn nhiều thời gian, công sức và sẽ làm cho tính thanh khoản của bất động sản vốn dĩ đã kém lại càng trở nên trầm trọng thêm.
Thứ ba, thiểu tính linh hoạt. Nếu giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua thỏa thuận trực tiếp giữa các bên thì các bên rất dễ dàng trong việc điều chỉnh các nội dung thỏa thuận về giá bán, phương thức thanh toán, phương thức thực hiện hợp đồng… Tuy nhiên, nếu bán thông qua sàn thì nội dung như giá cả, phương thức thanh toán có sự linh động, phù hợp với nhu cầu và quy luật thị trường và có xu hướng đề cao sự cá biệt hoá cho từng đơn vị bất động sản, từng giao dịch cụ thể.
Do vậy, để hạn chế nhược điểm trên, pháp luật cần giới hạn những loại giao dịch bất động sản nào mới phải thực hiện thông qua sàn giao dịch mà không nên bắt buộc tất cả các giao dịch bất động sản đề phải thực hiện thông qua sản giao dịch bất động sản. Theo tác giả, việc Dự thảo chỉ yêu cầu: “Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản”[1] là hợp lí vì đây là những giao dịch dễ phát sinh những hệ lụy cần được khắc phục thông qua buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, hợp đồng giao dịch các bất động sản này thường là hợp đồng theo mẫu áp dụng chung cho cả dự án, không có sự cá biệt cho từng đơn vị bất động sản. Về vấn đề thu thập thông tin phục vụ việc quản lí thị trường, quản lí thuế đối với các giao dịch còn lại chúng ta có thể thực hiện bằng những kênh khác hiệu quả và phù hợp hơn như thông qua hoạt động đăng kí bất động sản, hoạt động công chứng, chứng thực…
3. Kiến nghị cho các quy định về sản giao dịch bất động sản trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Thứ nhất, về khái niệm sàn giao dịch bất động sản. Theo khoản 10 điều 3 của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), khái niệm sản giao dịch bất động sản được giải thích: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”. Có thể nói đây là cách giải thích chung chung thiếu cụ thể, không rõ ràng, không nói lên được bản chất của sàn giao dịch, hình thức pháp lí của nó. Theo tác giả, nên sửa quy định này theo hướng quy định cụ thể hơn theo hướng “Sàn giao dịch bất động sản là chủ thể cung ứng dịch vụ tổ chức thực hiện toàn bộ hoặc một phần quy trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bắt động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”.
Thứ hai, không cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh hàng hoá bất động sản được thành lập sàn giao dịch để tổ chức thực hiện việc giao dịch bất động sản của mình. Nếu chúng ta cho các doanh nghiệp kinh doanh hàng hoá bất động sản như nhà ở được thành lập sàn giao dịch để bán nhà ở của mình thì sẽ không bảo đảm tính khách quan, sẽ không bảo thực hiện các mục đích của việc giao dịnh bất động sản thông qua sản giao dịch như bảo đảm điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh, việc họ thành lập sàn để bán sản phẩm của mình chủ yếu là để đối phó quy định bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn mà thôi. Thực tiễn Sàn giao dịch bất động sản Mường Thanh bán sản phẩm của Mường Thanh là Tòa nhà CT6 Kiến Hưng mặc dù Tòa nhà này được xây dựng trái phép, gây thiệt hại cho khách hàng xâm phạm quyền lợi của khách hàng tham gia giao dịch đã chứng minh cho nhận định này.
Thứ ba, cần phải có quy định cụ thể, thống nhất về quy trình giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước. Hiện nay cả nước khoảng 1000 sản giao dịch bất động sản nhưng mỗi sản có quy chế, quy trình riêng và tố chất giống như văn phòng môi giới. Người hành nghề không đăng kí hành nghề nên các cơ quan nhà nước cũng không quản lí được là một cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới có hành nghề hay không? Hành nghề tại doanh nghiệp nào. Để khắc phục tình trạng này Bộ Xây dựng cần phải ban hành quy chế tổ chức, hoạt động của sản giao dịch bất động sản, quy trình thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch. Thiếu sót đáng tiếc nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là không có quy định về khung pháp hệ về hoạt động của sản giao dịch bất động sản.
Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản không thể đồng thời là người cung ứng dịch vụ tổ chức thực hiện việc giao dịch bất động sản vừa là người bán, người mua, người cho thuê người cho thuê mua, người cho thuê, người thuê bất động sản hay không thể là một bài tham gia giao định bất động sản được giao dịch trên sản.
Thứ năm, về vấn đề xác nhận các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Việc xác nhận này cần phải quy định dùng bản chất và phân biệt với xác nhận của của cơ quan công chứng. Việc tổ chức thực hiện việc giao dịch bất động sản của sản giao dịch chưa là cung ứng dịch vụ thương mại đơn thuần (dịch vụ tư thuần tuý) nên xác nhận các giao dịch thực hiện thông qua sàn chỉ đơn thuần là xác định phương thức giao dịch theo qui định và không thể thay thế cho việc công chứng, chứng thực vốn đi là dịch vụ công. Giấy xác nhận không thể là cơ sở để đăng kí biến động, sang tên quyền sở hữu theo quy định tại khoản 5 điều 61 của Dự thảo.
Kết luận
1. Việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch có những ưu điểm và hạn chế. Do vậy, việc xác định những giao dịch bất động sản nào phải thực hiện thông qua sàn giao dịch nhằm phát huy hiệu quả, giảm bớt hệ lụy tiêu cực của phương thức này là việc làm rất quan trọng và cần thiết
2. Để phát huy hiệu quả quả giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch chúng ta cần phải xác định rõ ràng, cụ thể quy chế tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản một các phù hợp. Thực tế đã chứng minh, do không có quy chế, quy trình phù hợp với bản chất, nhiệm vụ mà các sàn giao định bất động sản được thành lập và hoạt động thời Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 không phát huy hiệu quả, việc thành lập sàn chủ yếu là để đối phó.
3. Các quy định về sàn giao dịch bất động sản tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không có điểm mới mang tính đột phá so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nếu hạn chế này không được khắc phục thì mục đích của việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản chỉ làm phát sinh chi phí giao dịch, giảm tính thanh khoản của hàng hóa bất động sản mà không thể đạt được mục đích như mong muốn.
Tài liệu tham khảo:
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014
- Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi);
[1] Xem khoản 1 Diều 57 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)