ThS. Nguyễn Thị Bích Mai GV Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh

Tóm tắt:

Nội dung bài viết chủ yếu phân tích các vấn đề sau: (i) vai trò của hoạt động công chứng đối với bên mua trong giao dịch bất động sản; (ii) rủi ro pháp lý đối với bên mua trong giao dịch bất động sản không bắt buộc công chứng; (iii) một số quy định của pháp luật về giao dịch bất động sản không bắt buộc công chứng theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và (iv) kiến nghị.

Từ khóa: công chứng, giao dịch bất động sản, bên mua, rủi ro pháp lý

  1. Đặt vấn đề

Công chứng là dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm cho công chứng viên thực hiện nhằm cung cấp tính xác thực và tính hợp pháp cho hợp đồng, giao dịch. (Điều 2[1] và Điều 3 Luật Công chứng năm 2014)[2]. Tại Việt Nam, giao dịch bất động sản (BĐS) nào bắt buộc phải công chứng và giao dịch bất động sản nào được công chứng tự nguyện luôn là một vấn đề được các nhà làm luật quan tâm hàng đầu.

Pháp luật hiện hành từ Bộ luật Dân sự đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đều có quy định các trường hợp hợp đồng, giao dịch BĐS bắt buộc phải công chứng và các trường hợp giao dịch BĐS không bắt buộc công chứng. Nhìn ở góc độ pháp lý và khảo sát thực tiễn, cá giao dịch bất động sản bắt buộc công chứng chắc chắn sẽ đem lại nhiều lợi ích cho cacs bên  tham gia, đặc biệt là bên mua (bên được xem là yếu thế cũng là người tiêu dùng trong giao dịch BĐS. Cong chứng không chỉ đem lại lợi ích pháp lý mà còn cả lợi ích về kinh tế, thương mại, hạn chế những ảnh hưởng xấu, thậm chí là phá sản  cho bên mua trong giao dịch BĐS. Bên cạnh đó, giao dịch BĐS được công chứng giúp kiếm soát, hạn chế thất thu về thuế cho Nhà nước, phòng tránh các tranh chấp, khiếu kiện xảy ra, từ đó giảm gánh nặng cho Tòa án và giúp thị trường bất động sản ổn định hơn rất nhiều. Phân tích cụ thể, chúng ta sẽ thấy được vai trò hoạt động công chứng đối với bên mua trong giao dịch BĐS không bắt buộc công chứng.

  1. Vai trò của hoạt động công chứng đối với bên mua trong giao dịch bất động sản

Thứ nhất, công chứng đảm bảo giá trị thi hành của giao dịch BĐS, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua trong giao dịch bất động sản. Hợp đồng, giao dịch BĐS được công chứng có hiệu lực thi hành với các bên liên quan; trong trường hợp bên bán không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên mua có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hơp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch BĐS được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Giao dịch được công chứng có hiệu lực từ ngày được công chứng viên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng công chứng không chỉ có hiệu lực tại quốc gia nơi phát hành văn bản công chứng mà có hiệu lực bên ngoài lãnh thổ quốc gia phát hành. Giao dịch BĐS thông thường là những giao dịch có giá trị tài sản giao dịch; do đó, các giao dịch BĐS được công chứng sẽ độ an toàn pháp lý cao hơn so với cacsgiao dịch không được công chứng[3].

Khi bên bán thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thì quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua được đảm bảo, do đó công chứng sẽ có ý nghĩa bảo vệ bên mua trong giao dịch BĐS. Bảo vệ bên mua trong giao dịch BĐS chính là bảo vệ người tiêu dùng trên thị trường BĐS, đây là trách nhiệm của toàn xã hội trong quá trình phát triển và hội nhập kinh tế. Việc bảo vệ quyền lợi bên mua không chỉ mang lại lợi ích tiêu dùng mà còn thúc đâye xây dựng môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh, tạo động lực quan trọng cho nền kinh tế phát triển ổn định.

Thứ hai, công chứng giúp phòng ngừa rủi ro cho bên mua, hạn chế tranh chấp phát sinh trong giao dịch BĐS. Lý do công chứng giúp giảm thiểu các tranh chấp phát sinh trong giao dịch BĐS. Lý do công chứng giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong các giao dịch quan trọng trong xã hội đặc biệt là giao dịch BĐS vì văn bản công chứng là chứng cứ đáng tin cậy, không phải chứng minh trong tố tụng, thuận lợi cho Tòa án khi xét xử[4]. Thực tiễn đã chứng minh, các giao dịch BĐS có công chứng thì tranh chấp, khiếu kiện rất ít so với các giao dịch không qua công chứng. Về quy trình, công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trong quá trình công chứng, nếu phát hiện trong hồ sơ có các vấn đề chưa rõ; việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu đe dọa cưỡng ép; có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng. Công chứng vien phải tuân theo quy định của pháp luật, khách quan trung thực, trong trường hợp xác định được việc công chứng hoặc nội dung công chứng là trái pháp luật, trái đạo đức xã hội thì không được thực hiện công chứng.

Đồng thời, giao dịch BĐS được công chứng thì văn bản công chứng đó sẽ có giá trị chứng cứ hay nói cách khác, những tình tiết sự kiện đã được ghi trong văn bản công chứng không phải chứng minh. Văn bản công chứng nếu được bên mua và bên bán công nhận và thực hiện thì không xảy ra các tranh chấp và không cần Tòa án xét xử, giảm thiểu kiện tụng, giảm lãng phí thời gian tiền bạc công sức của các bên.

1.2 Rủi ro pháp lý đối với bên mua trong giao dịch bất động sản không bắt buộc công chứng.

Theo Từ điển Luật học, rủi ro là sự thiệt hại, trở ngại có thể xảy ra[5]. Như vậy, rủi ro pháp lý đối với bên mua trong giao dịch BĐS không bắt buộc công chứng chính là thiệt hại, trở ngại có thể xảy ra với bên mua nếu giao dịch BĐS không công chứng. Từ phân tích trên, chúng ta nhận thấy, nếu giao dịch BĐS không bắt buộc công chứng thì bên mua sẽ gặp phải một số rủi ro pháp lý vì trong trường hợp này, hoạt động công chứng này đã không phát huy được vai trò ưu việt của mình đối với bên mua. Theo Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật KDBĐS năm 2014 đều không bắt buộc thực hiện công chứng đối với một số giao dịch về bất động sản mà có một bên trong hợp đồng, giao dịch là các chủ thể kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng. Với quy định trên thì các giao dịch phổ biến như của tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản là mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản pháp luật không bắt buộc phải thực hiện công chứng. Từ đây đã phát sinh nhiều bất ổn cho người dân nhất là bên mua, nhà nước và thị trường bất động sản.

Trong giao dịch bất động sản nói chung, bên mua thông thường xác định là bên yếu thế hơn, họ luôn là bên đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn hơn từ giao dịch BĐS. Theo một nghĩa chung nhất, bên yếu thế là chủ thể mà trong những hoàn cảnh giống nhau khi tham gia vào một quan hệ pháp luật thì họ luôn gặp những bất lợi hơn so với bên khác trong cùng một hoàn cảnh[6]. Rủi ro pháp lý đối với bên mua trong giao dịch BĐS không bắt buộc công chứng cơ bản bao gồm:

Thứ nhất, quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua bị vi phạm. Quyền quan trọng nhất bên mua BĐS là được nhận nhà, đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do giao dịch BĐS không bắt buộc công chứng nên giá trị thi hành của giao dịch không được đảm bảo chặt chẽ, nếu bên bán không thiện chí, không thực hiện nghĩa vụ giao nhà, đất dùng như thỏa thuận thì bên mua có thể vừa mất tiền lại không nhận được nhà đất. Đây là rủi ro lớn nhất đối với bên mua, trên thực tế có nhiều trường hợp mua bán nhà chỉ qua giấy tờ viết tay, khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng này sẽ bị tòa án tuyên bố vô hiệu, người mua nhà có nguy cơ mất trắng cả nhà và tiền bạc, công sức bỏ ra[7]. Hậu quả để lại là nhiều khách hàng bị mất một khoản tiền lớn vốn phải tích góp trong một thời gian dài mới có được hoặc là phải “gánh” khoản vay ngân hàng gồm cả trả lãi vay và nợ gốc[8]. Tuy nhiên, nếu giao dịch BĐS đó có công chứng do quy định thì quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua sẽ được bảo vệ tốt hơn vì giao dịch BĐS được công chứng có giá trị thi hành, là căn cứ bảo vệ sự ngay tình của bên mua khi tham gia giao dịch. Trong trường hợp này, bên bán không thực hiện đúng nghĩa vụ, không bàn giao thì đất đúng như thỏa thuận, bên mua có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền liên quan áp dụng các biện pháp cưỡng chế cần thiết buộc bên bán thực hiện mà không cần đặt lại vấn đề xem xét hiệu lực của giao dịch đã được công chứng[9]. Nếu bên bán không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bên mua có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch có thỏa thuận khác. Giá trị thi hành của giao dịch BĐS được công chứng không chỉ đối với bên mua, bên bán mà còn có giá trị bắt buộc thi hành đối với cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân khác có liên quan. Do đó, để hạn chế rủi ro mất tiền lại không được nhận nhà, đất cho bên mua, đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ bên yếu thế cũng như góp phần minh bạch thông tin trong thị trường BĐS thì các giao dịch về BĐS cần phải có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các Chủ đầu tư kinh doanh BĐS, và đó chính là vai trò của các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện.

 Thứ hai, năm nhất thiệt hại đối với bên mua cho tranh chấp phát sinh. Đây là rủi ro tiếp theo bên mua có thể gặp phải sau khi đã đối mặt với rủi ro đã đề cập là bên bán nhận tiền nhưng không bàn giao BĐS cho bên mua. Lúc này, mục đích và lợi ích của bên mua khi tham giao dịch BĐS không đạt được nên tranh chấp xảy ra là điều khó tránh khỏi. Nếu giao dịch BĐS thuộc trong hợp không bắt buộc công chứng, trong khi bên mua lại thiếu hiểu biết pháp luật thì bên bán sẽ dễ dàng lợi dụng kẽ hở để vi phạm, có tinh trục lợi, huy động vốn của bên mua trái pháp luật. Do không công chứng nền bên bán không chịu sự kiểm tra, làm chứng chuyên nghiệp của công chứng viên, từ đó bên bán có thể giả mạo về chủ thể hoặc giả mạo giấy tờ trong giao dịch, gây thiệt hại cho bên mua. Hơn nữa, do không bắt buộc công chứng nên giao dịch BĐS có thể mất đi tính xác thực và hợp pháp, nên quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua không được bảo vệ nếu có tranh chấp xảy ra. Thực tiễn có những giao dịch đã được công chứng nhưng vẫn bị giả mạo về chủ thể hoặc giấy tờ nhưng tỉ lệ này rất thấp và đa số xác vụ việc giả mạo thường được các công chứng viên phát hiện và ngăn chặn kịp thời. Mặt khác, các công chứng viên khi hành nghề luôn gắn với chế độ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại phòng khi tranh chấp xảy ra mà những giao dịch không được công chứng không có đặc quyền này. Do đó, nếu phát sinh tranh chấp trong giao dịch không bắt buộc công chứng thì thiệt hại, tổn thất sẽ nhiều hơn cho bên mua, rủi ro sẽ cao hơn. Theo đó, hậu quả và chi phí phát sinh để xử lý tranh chấp, kiện tụng và giải quyết những hệ lụy phát hành từ những tranh chấp này sẽ lớn hơn rất nhiều so với chi phí công chứng.

Khi tranh chấp xảy ra, để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua thì cần thiết phải có căn cứ chứng minh, nếu không sẽ bị bác bỏ. Chứng cứ là vấn đề mấu chốt để giải quyết tranh chấp bất đồng, đóng vai trò quyết định làm sáng tỏ các khúc mắt nhầm lẫn, là cơ sở để Tòa án phân xử, nói cách khác, giao dịch được công chứng thì văn bản công chứng có giá trị chứng cứ được công nhận. Hệ quả tất yếu là bản thân những tính tiết sự kiện của giao dịch đó không cần phải đánh giá lại tính xác thực, tính hợp pháp, mặc nhiên xem đó là chứng cứ không thể phủ nhận. Do vậy, nếu giao dịch BĐS không bắt buộc công chứng thi khi có tranh chấp phát sinh, trách nhiệm chứng minh của bên mua sẽ khó hơn. Như vậy, ở phương diện bổ trợ tư pháp, công chứng sẽ hỗ trợ cho hoạt động tư pháp hạn chế giảm thiểu tranh chấp, kiện tụng, tiết kiệm chi phí, thời gian, tiền học, công sức cho bên mua.

2. Một số quy định pháp luật về giao dịch bất động sản không bắt buộc công chứng và kiến nghị sửa đổi (trong giới hạn phạm vi bài viết, tác giả chủ yếu phân tích quy định pháp luật và kiến nghị từ Dự thảo LKDBĐS sửa đổi).

  • Quy định pháp luật và bất cập
  • Một là, Điều 45 Dự thảo LKDBDS của đối quy định như sau.

“Điều 45. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

a) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;

c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẽ

d) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b, c Khoản 1 Điều này;

đ) Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;

e) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

g) Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

h) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án dự án bất động sản;

i) Hợp dồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

k) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

d) Hợp đông dịch vụ quản lý bất động sản;

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Theo quy định trên, nếu khoản 3, Điều 45 Dự thảo LKDBĐS không bắt buộc công chứng là không bảo đảm được an toàn pháp lý cho người dân. Vì quy định này sẽ không hợp lý, không trả lời thỏa đáng lý do taijsao sàn giao dịch BĐS khi có một bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại không bắt buộc công chứng. Điều này có nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý cho người mua và thực tế đã chứng minh khi cỏ ra tran chấp, người mua luôn là bên yếu thế.

Bất động sản là tài sản lớn, có giá trị cao đối với người dân, song các sản phẩm BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS liên quan đến rất nhiều hồ sơ, thủ tục pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư, rất phức tạp, mà bản thân mỗi người dân không phải ai cũng có thể kiểm tra, kiểm soát được vì không phải ai cũng tường minh pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, đầu tư.[10] Do đó, việc công chứng trong trường hợp này sẽ có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người mua, là bên yếu thế trong các GDBĐS.

ii). Hai là, Điều 37 Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi quy định như sau:

“Điều 57. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bắt động sản

1. Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.

2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực thông qua sản giao dịch bất động sản.

Theo quy định trên, Điều 57 Dự thảo xác định giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Theo khoản 11 Điều 3 Dự thảo định nghĩa. “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”. Sàn giao dịch là nơi đảm bảo chặt chẽ thông tin sản phẩm BĐS, đảm bảo lợi ích cho khách hàng. Tuy nhiên, với tính chất là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ vì mục đích lợi nhuận, tính khách quan trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS không được đảm bảo[11]. Do đó, việc giao dịch qua sàn mà không được công chứng, chứng thực thì chưa đảm bảo về mặt pháp lý. Vì vậy, các cơ quan soạn thảo cần tính toán lại. Sàn giao dịch có chức năng giúp Nhà nước kiểm soát tính công khai minh bạch thông tin dự án, kiểm soát điều kiện mua bán, chống gian lận. Trong khi, việc giao kết hợp đồng giao dịch BĐS là văn kiện pháp lý quan trọng cần phải được kiểm soát bằng tính pháp lý. Vì vậy, không thể loại trừ hoạt động công chứng.

Thực tế cho thấy thời gian vừa qua, nhiều sàn giao dịch BĐS được lập ra để bán hàng cho các chủ đầu tư, thậm chí hợp thức hóa những sai phạm của chủ đầu tư trong việc huy động vốn hoặc bán hàng khi chưa đủ điều kiện. Nhiều sàn giao dịch BĐS trực tiếp bỏ vốn thực hiện dự án cùng chủ đầu tư hoặc được giao đặc quyền bán sản phẩm cho chủ đầu tư với mức chiết khẩu lớn. Nhiều vụ án được phát hiện, điều tra, truy tố, xét xử thời gian vừa qua cho thấy có sự tiếp tay hoặc được thực hiện thông qua hoạt động của các sàn giao dịch BĐS.

2.2. Kiến nghị sửa đổi

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau 8 năm đi vào thực thi đã bộc lộ một số bất cập cần sửa đổi. Các hoạt động kinh doanh bất động sản đã được quy định rất rõ trong Luật này nhưng thực tế vẫn còn hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Nhiều của BĐS mở ra chưa chuẩn mực về pháp lý, thậm chí tiếp tay cho chủ đầu tư để lửa dối khách hàng. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) sửa đổi sắp tới cần chú trọng bảo vệ quyền lợi của bên mua nhiều hơn nữa. (i)Thứ nhất, kiến nghị sửa đổi khoản 3 Điều 45 Dự thảo Luật KDBĐS theo hướng: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 điều này được lập thành văn bản, phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng”

Rủi ro trong hoạt động KDBĐS phát sinh ở mọi giai đoạn của quá trình giao dịch, từ tới điểm dự án chưa hình thành cho đến thời điểm người mua nhà nhận bàn giao. Thực tế, trên thị trường đã xảy ra nhiều vụ án hình sự như vụ án bán dự án ma lừa đảo hàng chục nghìn khách hàng của công ty Alibaba; dự án khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (Quảng Nam) huy động vốn khi dự án chưa đủ pháp lý. Điểm chung, các khách hàng đều ký vào hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư với những nội dung lỏng lẻo. Nhiều điều khoản được cải vào hợp đồng theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, đẩy rủi ro cho khách hàng. Khi xảy ra tranh thấp, khách hàng nhận ra mình rơi vào tình huống yếu thế.

Để tránh tình trạng này, theo các nhà làm luật, cần thiết phải sửa đổi Điều 45 theo hướng bắt buộc tất cả hợp đồng trong KDBĐS được liệt kê theo khoản 1, khoản 2 Điều 45 phải công chứng, chứng thực; chứ không phải chỉ công chứng, chứng thực theo thỏa thuận của các bên. Với kiến nghị này, pháp luật cũng tăng cường mở rộng phạm vi hợp đồng, giao dịch bất động sản bắt buộc phải công chứng, kể cả trường hợp các giao dịch BĐS mà một bên tham gia là các chủ thể kinh doanh BĐS cũng bắt buộc công chứng, chứng thực.

(ii). Thứ hai, kiến nghị sửa đổi Điều 57 Dự thảo Luật KDBĐS theo hướng:

“Điều 57. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sản giao dịch bất động sản

  1. Chủ đầu tư bản, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sản giao dịch bất động sản và công chứng. chứng thực theo quy định pháp luật”

Theo định nghĩa, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Như vậy, đây là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS, do đó, cơ quan quản lý nhà nước không thể sử dụng sàn giao dịch bất động sản để “kiểm tra tính hợp pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch” thuộc quyền quản lý của mình. Điều này không đảm bảo tính minh bạch, khách quan cho toàn bộ nội dung của giao dịch về bất động sản. Hoạt động quản lý nên phải được tách ra khỏi hoạt động kinh doanh. Bản chất của sàn giao dịch BĐS là hoạt động môi giới, trung gian, cung cấp thông tin và xúc tiến thương mại chứ không phải là một công cụ pháp lý để ngăn ngừa rủi ro và trực tiếp bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch. Đặc điểm này không chỉ được thể hiện nay trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mà còn được chứng minh trên thực tế ở nhiều các quốc gia trên thế giới.

Bên cạnh đó, hiện nay đang có nhiều ý kiến khác nhau khi Dự thảo LKDBĐS (sửa đổi) lấy lại quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch (vốn đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Một nhóm ý kiến cho rằng quy định này chưa hợp lý và nên chăng thay thế quy định giao dịch BĐS qua sàn bằng hoạt động công chứng vì bản chất độc lập trong hoạt động công chứng sẽ giúp kiểm tra, giám sát việc thực thi, chấp hành đúng pháp luật của chủ đầu tư, nhân viên môi giới, tư vấn BĐS để bảo vệ người yếu thế, đồng thời nhằm duy trì ổn định, trật tự để kinh tế phát triển.

Kết luận

Hoạt động công chứng có vị trí rất quan trọng, góp phần đảm bảo cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản một cách minh bạch, đúng pháp luật, bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch. Trong thực tiễn, giao dịch dân sự giữa các chủ thể ngày càng đa dạng, phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Nhằm đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế tranh chấp, việc xác lập giao dịch BĐS theo trình tự, thủ tục công chứng được các chủ thể ưu tiên lựa chọn, nhất là bên mua BĐS. Việc này còn có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa hoặc ngăn chặn rủi ro cho người dân, nhất là bên mua BĐS – bên yếu thế trong giao dịch. Do đó, pháp luật hiện hành, như Luật DBĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công Chứng luôn hướng đến sửa đổi hoàn thiện đảm bảo sự phát triển kinh tế, ổn định trật tự an toàn xã hội, và góp phần bảo vệ người tiêu dùng là bên yếu thế trong thị trường BĐS.

Tài liệu tham khảo

  1. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
  2. Luật Nhà ở năm
  3. Luật Công chứng năm 2014
  4. Luật Đất đai năm 2013
  5. Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sanr2023 (sửa đổi).
  6. Từ điển Luật học, Viện Khoa học Pháp lý Bộ Tư Pháp, Nhà xuất bản Tư pháp, 2006.
  7. Lưu Quốc Thái, “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua thì tình thành trong tương lai”, Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, số 06 (100), trang 23 -32.
  8. Ninh Thị Hiển, “Vai trò của Nhà nước trong bảo vệ chính sách công đối với hợp đồng, giao dịch về bất động sản thông qua hoạt động công chứng”. Tạp chí Tòa án nhân dân, 01/2022.
  9. Tưởng Duy Lượng. “Bảo đảm quyền lợi cho người yếu thế trong quan hệ hợp đồng”. tu ti Nghiên cứu lập pháp, số 21/2019
  10. Hoàng Mạnh Thắng, “Văn bản công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng”, Tạp chí Nghề Luật, số 06/2022, trang 68 – 75.
  11. Hoàng Mạnh Thắng – Phạm Thị Thủy Hồng, “Xác minh, giám định và phòng, chống giã mạo trong hoạt động công chứng”, Tạp chí Nghề Luật, số 01/2020, trang 30 – 37.

12. Võ Xuân Cường, Đặng Văn Dinh, “Nâng cao chất lượng hoạt động công chứng thời cơ hội nhập”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 11/ 2021.

13. Lê Văn Quang, “Bàn về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử duy tốt không có công chứng, chứng thực”, Tạp chí Kiểm sát, số 32000

14. Nguyễn Kiều Oanh, “Sự cần thiết của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”. Tạp chí Công thương, số 11/ 2022.

15. Thái An, “Công chứng viên là người gác cổng để đảm bảo quyền lợi các bên”, Báo điện tử Pháp luật và Xã hội, tham khảo ngày 17/4/2023.

16. Thái An, “Công chứng trong giao dịch bất động sản giúp phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro”, Báo điện tử Pháp luật và Xã hội, tham khảo ngày 17/4/2023.

17. Lê Sơn, “Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhằm đảm bảo an toanfphaps lý trong giao dịch bất động sản”, Báo điện tử Tài nguyên và Môi trường, tham khỏa ngày 17/4/2023.

18. Thùy Linh, “Băn khoăn khi đưa lại quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn”,  Bảo điện tử Chính phủ, tham khảo ngày 17/4/2023.


[1] Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 định nghĩa, “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.

[2] Ninh Thị Hiển, “Vai trò của Nhà nước trong bảo vệ chính sách công đối với hợp đồng, giao dịch về bất động sản thông qua hoạt động công chứng”. Tạp chí Tòa án nhân dân, 01/2022, trang 14-16.

[3] Thái An, “Công chứng trong giao dịch bất động sản giúp phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro”, Báo điện tử Pháp luật và Xã hội, tham khảo ngày 17/4/2023.

[4] Hoàng Mạnh Thắng, “Văn bản công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng”, Tạp chí Nghề Luật, số 06/2022, trang 68-75.

[5] Từ điển Luật học, Viện Khoa học Pháp lý Bộ Tư pháp, Nhà xuất bản Tư pháp, 2006, trang 422.

[6] Tưởng Duy Lượng, “Bảo đảm quyền lợi cho người yếu thế trong quan hệ hợp đồng”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 21/2019.

[7] Lê Văn Quang, “Bàn về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực”, Tạp chí Kiểm sát, số 3/2020, trang 22-26.

[8] Lưu Quốc Thái, “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai”, Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, số 06 (100), trang 23-32.

[9] Hoàng Mạnh Thắng, tài liệu đã dẫn.

[10] Lê Sơn, “Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhằm đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản”, Báo điện tử Tài nguyên và Môi trường, tham khảo ngày 17/4/2023.

[11] Thùy Linh, “Băn khoăn khi đưa lại quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn”, Báo điện tử Chính phủ, tham khảo ngày 17/4/2023.

Bài viết cùng chủ đề: