TS. Võ Trung Tín
Trưởng Bộ môn Luật Đất đai – Môi trường. Khoa Luật Thương mẹ Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh
ThS, Luật sư Kiều Anh 
Công ty Luật TNHH KAV Lawyers; Trọng tài viên (STAC, MCAC, TRACENT,...)

Tóm tắt:

Kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh có khả năng sinh lợi cao nhưng cũng không kém phần phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro, có nguy cơ phát sinh tranh chấp. Để đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản thi cần có các cơ chế giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản hiệu quả, công bằng. Bài viết này nghiên cứu các quy định về pháp luật, một số vụ tranh chấp trong thực tiễn về thẩm quyền của Tòa án, Trọng tài trong giải quyế tranh chấp trong kinh doanh bất động sản. Qua đó, nhóm tác giả đưa ra những kiến nghị, góp ý cho Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và Dự thảo các Luật khác có liên quan đang được lấy ý kiến về các vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp.

Từ khóa: bất động sản, giao dịch, tranh chấp, thẩm quyền, Tòa án, Trọng tài,

1. Đặt vấn đề

Theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp thứ gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lãnh mạnh, bền vững. Chính phủ xác định: Thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực. Đồng thời Nghị quyết này cũng chỉ rõ hệ thống phâ luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tạ bất cập là một trong những tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để. Vậy nghiên cứu, hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất đời sản, trong đó có các quy định liên quan đến giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này là rất rất thiết, quan trọng, góp phần để đảm bảo thị trưởng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Theo quy định của pháp luật hiện hành, các phương thức giải quyết tranh c doanh – thương mại nói chung, giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản nói nê chip khá đa dạng (bao gồm: giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải, Tòa án và Trọng tài). Mỗi phương thức giải quyết tranh chấp có những lợi thế và hạn chế riêng. Trong phạm vi nghiên cứu của bài viết này, nhóm tác giả chỉ nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án và Trọng tài. Nội dung nghiên cứu tập trung vào thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án và Trọng tài.

Trên cơ sở nghiên cứu so sánh việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án và Trọng tài; kết hợp nghiên cứu quy định của pháp luật và thực tiễn, nhóm tác giả đưa ra các ý keiens bình luận, đánh giá các bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật hiện hành và trong việc thực thi các quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về kinh doanh bất động sản. Từ đó, nhóm tác giả đưa ra những khuyến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thẩm quyền của Tòa án và Trọng tài trong giải quyết tranh chấp trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và cá Dự thảo Luật khác có liên quan (Luật Đất đai, Luật Nhà ở) đang được lấy ý kiến nhân dân nhằm đưa ra Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV.

2. Khái niệm tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

Trước khi nghiên cứu, đánh giá việc giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án và Trọng tài, cần làm rõ khái niệm tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và các dạng tranh chấp trong kinh doanh bất động sản.

Luật KDBĐS 2014 (sau đây viết tắt là Luật KDBĐS 2014) và pháp luật hiện hành không có quy định giải thích cụ thể về “tranh chấp trong kinh doanh bất động sản” mà chỉ có quy địn giải thích cụ thể về “tranh chấp trong kinh doanh bất động sản” mà chỉ có quy định giải thích về “kinh doanh bất động sản”.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Định nghĩa này gần  như giữ nguyên trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân (dự thảo lần thứ ba[1]) (sau đây gọi tắt là Dự thảo Luật KDBĐS).

Cũng như một số tranh chấp khác, tranh chấp trong kinh doanh bất động sản một cách khái quát được hiểu là những mâu thuẫn, bất đồng ý kiến giữa các chủ thể khihoj cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình từ giao dịch có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản bị ảnh hưởng. Cụ teher hơn, có thể hiểu “Tranh chấp kinh doanh bất động sản những bất đồng, xung đột về quyền, lợi ích phát sinh từ giao dịch có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản”[2].

Về chủ thể, tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản phát sinh giữa một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản và một bên khác tham gia giao dịch, thường là khách hàng của bên kinh doanh bất động sản khác; cá nahan, tổ chức khác tham gia giao dịch.

Về quan hệ tranh chấp trong kinh doanh bất động sản, do các giao dịch kinh doanh bất động sản được xác lập bằng hợp đồng nên tranh chấp trong kinh doanh bất động sản cũng là tranh chấp về hợp đồng trong các hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm nhưng không giới hạn các tranh chấp về việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

Các hoạt động kinh doanh bất động sản rất đa dạng nên tranh chấp trong kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau, chẳng hạn như; Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai), tranh chấp về hợp đồng cho thuê bất động sản, tranh chấp về hợp đồng môi giới bất động sản…

Như vậy, nếu tiếp cận từ chủ thể của tranh chấp, tranh chấp trong kinh doanh bất động sản là tranh chấp giữa một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản với một bên khác phát sinh từ hoặc liên quan đến các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.

3. Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án

Tranh chấp trong kinh doanh bất động sản là một trong những tranh chấp được giải quyết với tỷ lệ đáng kể tại Tòa án. Quy định về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản hiện nay được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, trong đó chủ yếu là Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS).

Trước tiên, cần xác định quan hệ tranh chấp trong kinh doanh bất động sản là tranh chấp trong kinh doanh, thương mại hay tranh chấp dân sự. Việc xác định này có ý nghĩa quan trọng trong việc Tòa án thụ lý vụ án, phân công công Thẩm phán giải quyết vụ án, xác định thời hạn chuẩn bị xét xử, áp dụng quy định của pháp luật trong việc giải quyết vụ án.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 BLTTDS, tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại giữa cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi nhuận được xem là tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Như vậy, tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất đốngản giữa các chủ thể kinh doanh bất động sản với nhay được xác định là tranh chấp kinh doanh, thương mại chẳng hạn tranh chấp giữa một bên là doanh nghiệp – chủ đầu tư dự án bất động sản với một doanh nghiệp là bên môi giới, phân phối bất động sản thì đây là tranh chấp kinh doanh, thương mại. Chẳng hạn như, trong tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản giữa Công ty cổ phần Đầu tư N và Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Ngô V theo Bản án số 14/2022/KDTM-PT ngày 26/5/2022 của Tòa án nhân dân TP. Đà Nẵng[3], Tòa án xác định tranh chấp giữa các Bên là tranh chấp kinh doanh, thương mại vì đây là tranh chấp giữa các chủ thể kinh doanh bất động sản với nhau.

Trường hợp tranh chấp trong kinh doanh bất động sản phát sinh giữa một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản với một bên không phải là chủ teher kinh doanh bất động sản tì tranh chấp này không được xác định là tranh chấp trong kinh doanh, thương mại mà phải được xác định là tranh chấp dân sự. Chẳng hạn như, tại Bản án số 422/2020/DS-PT ngày 09/12/2020 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh[4], tranh chấp về hợp đồng kinh doanh bất động sản giữa bà Lương Thị Hồng N và Công ty cổ phần bất động sản T được Tòa án xác định là tranh chấp dân sự.

Nhìn chung, điều kiện, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án cũng giống như các vụ án dân sự khác, được giải quyết theo trình tự, thủ tục của BLTTDS. Tuy vậy, về việc xác định thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp liên quan đến kinh doanh bất động sản có quy định riêng biệt, khác với những tranh chấp khác.

Thông thường, thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được xác định theo nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức (điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS) hoặc các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, kinh doanh thương mại (điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS). Tuy nhiên, trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS, chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Cụm từ “chỉ Tòa án nơi có bất động sản” cho thấy trong trường hợp này, các Bên cũng không được thỏa thuận lựa chọn Tòa án nơi cư trú, làm việc, nơi có trụ sở của nguyên đơn để giải quyết tranh chấp.

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, nhóm tác giả nhận thấy có sự bất cập và quan điểm khác nhau của các Tòa án trong việc xác định đối tượng tranh chấp là bất động sản và xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ trong việc giải quyết tranh chấp. Chẳng hạn, trong một tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn (là cá nhân) với bị đơn là một Công ty kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh (Bị đơn có trụ sở tại quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh), số thụ lý vụ án 87/2022/TLST-DS ngày 31/8/2022, mặc dù nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn hoàn trả lại tiền đặt cọc nhưng Tòa án xác định nguyên đơn giao kết hợp đồng đặt cọc với bị đơn đầu dân quận Tân Bình đã căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS, chuyển hồ sơ vụ án đến Tòa án nhân dân TP. Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa là Tòa án nơi có bất động sản để giải quyết (Qua định chuyển vụ án số 259/2022/QĐST-DS ngày 31/8/2022). Tuy vậy, Tòa án nhân dân TP Cam Ranh sau khi tiếp nhận hồ sơ vụ án, xác định tranh chấp giữa các bên là tranh chấp phá sinh từ hợp đồng đặt cọc, đối tượng tranh chấp của vụ án là số tiền đặt cọc nên đã chuyển lại hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Tân Bình (Quyết định chuyển vụ án số 04/2023/QĐST, DS ngày 22/3/2023)

Trong vụ tranh chấp trên, chúng tôi đồng tỉnh với quan điểm của Tòa án nhân dân TP. Cam Ranh. Mặc dù hợp đồng đặt cọc giữa các bên phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có liên quan đến bất động sản tại TP. Cam Ranh nhưng đối tượng của tranh chấp không phải là bất động sản mà chính là hợp đồng đặt cọc giữa các bên. “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc dù có liên quan mật thiết đến giao dịch bất động sản thì cũng không thuộc trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản. Bởi lẽ, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là một khoản tiền, không phải là bất động sản. Khi các bên tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, các bên chỉ giải quyết vấn đề là bên đặt cọc sẽ mất tiền cọc hay bên nhận cọc sẽ phải chịu phạt cọc”[5]. Do đó, trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, Tòa án cần xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo lãnh thổ theo quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 40 BLTTDS, nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết

Đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản có trên lãnh thổ Việt Nam thì theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 470 BLTTDS tranh chấp này thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam. Điều này có nghĩa là các bên tranh chấp không được quyền thỏa thuận cơ quan tài phân nước ngoài giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản có trên lãnh thổ Việt Nam.

Như vậy, một trong những bất cập hiện nay trong việc giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án là việc xác định “đối tượng tranh chấp là bất động sản định tham quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản

Nhóm tác giả cho rằng cần có quy định cụ thể hơn hoặc hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao về vấn đề này để hạn chế cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các Tòa án

4. Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản tại Trọng tài

Trọng tài là một phương thức giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án do các bên thỏa thuận theo quy định của Luật Trọng tài thương mại năm 2010 (Luật TTTM). Để có thể giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài, các bên phải có thỏa thuận trọng tài có hiệu lực, khả thi và tranh chấp giữa các bên phải thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài theo quy định của pháp luật. Một vấn đề pháp lý đặt ra và vẫn còn tranh luận là thẩm quyền của Trọng tài đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản.

Hiện nay, Luật KDBĐS 2014 cũng như các Luật khác hiện hành có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 không có điều khoản quy định cụ thể về thẩm quyền của Trọng tài trong việc giải quyết tranh chấp.

Tuy vậy, các loại tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài vẫn được quy định tại Điều 2 Luật TTTM. Cụ thể, các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài bao gồm: Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại, tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại; tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.

Do đó, tranh chấp trong kinh doanh bất động sản, phát sinh từ hoặc liên quan đến các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, giữa các chủ thể kinh doanh bất động sản với nhau được xem là tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại và vẫn thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài. Tranh chấp này có thể là các tranh chấp về hợp tác kinh doanh, góp vốn, đầu tư phát triển Dự án bất động sản; tranh chấp hợp đồng thuê bất động sản (thuê mặt bằng); tranh chấp về hợp đồng môi giới, phân phối bất động sản…

Trường hợp tranh chấp giữa một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản với một bên khác là cá nhân, không có hoạt động thương mại thì vẫn có thể xem đó là loại tranh chấp có “ít nhất một bên có hoạt động thương mại” theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật TTTM và Trọng tài vẫn có thẩm quyền giải quyết.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài cho thấy Trọng tài vẫn thụ lý và giải quyết các tranh chấp trong kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn, tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), tính đến tháng 9/2019, số vụ tranh chấp về bất động sản riêng tại TP. Hồ Chí Minh được VIAC giải quyết gần 45 vụ[6].

Dù vậy, trên thực tế, vẫn có các quan điểm tranh luận liên quan đến thẩm quyền của Trọng tài đối với tranh chấp trong kinh doanh bất động sản có liên quan đến quyền sử dụng đất. Có nhiều quan điểm cho rằng, đây là thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nên Trọng tài không có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng Trọng tài vẫn có thẩm quyền nếu tranh chấp đó thuộc khoản 1, khoản 2 Điều 2 Luật TTTM và giữa các bên có thỏa thuận trọng tài hợp pháp.

Theo Quyết định số 1222/2014/QĐ-PQTT ngày 12/10/2014 của Tòa án nhân dân  Hồ Chí Minh, một trong các bên tranh chấp cho rằng “Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam không có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp này vì Tranh chấp hợp đồng thuê quyền và sử dụng đất là tranh chấp dân sự không phải là tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại nên không thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài[7]. Tuy nhiên, Tòa án cho rằng tranh chấp giữa các bên có ít nhất một bên có hoạt động thương mại, thuộc khoản 2 Điều 2 Luật TTTM nên Tòa án xác định Trọng tài có thẩm quyền và không hủy phán quyết trọng tài. “Hướng nêu trên của Tòa án là thuyết phục. Những tranh chấp nào được giải quyết tại Trọng tài thương mại đã được quy định trong chính Luật Trọng tài thương mại và chỉ cần tranh chấp đáp ứng yêu cầu của Luật Trọng tài thương mại thì được giải quyết tại Trọng tài. Hướng coi tranh chấp thuê quyền sử dụng đất và tương tự như vậy tranh chấp thuê nhà xưởng được giải quyết bằng trọng tài thương mại ngày nay còn tương thích với Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015”[8].

Vừa qua, trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp đất đai cũng đã được ghi nhận. Cụ thể, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản lấy ý kiến nhân dân lần thứ hai từ ngày 03/01 đến ngày 15/3/2013 được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ[9], đã bổ sung quy định về thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp có liên quan đến đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại. Khoản 2 Điều 225 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản này quy định: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại”. Tuy nhiên, phiên bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách tháng 4/2023 (phiên bản ngữ 06/8/2023[10]) lại không còn quy định về thẩm quyền của Trọng tài.

Nhóm tác giả cho rằng việc bổ sung thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết chấp đất đai (giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại) là phù hợp và cần thiết, tạo thống nhất giữa pháp luật (về thẩm quyền của Trọng tài theo Luật Trọng tài thương mại và Luật Đất đai); tránh những tranh luận không cần thiết như nêu trên và tránh kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp khi một bên yêu cầu hủy phán quyết trọng tài vì cho rằng Trọng tài thì không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định: “Trường hợp quyền dân sự bị xâm phạm hoặc có tranh chấp thì việc bảo vệ quyền được thực hiện theo pháp luật tố tụng tại Tòa án hoặc trọng tài. Do đó, tranh chấp về đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại được giải quyết tại Trọng tài là phù hợp.

Trong trường hợp ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp về đất đai, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần rà soát, bổ sung các nội dụng khác có liên quan đến thẩm quyền của Trọng tài để đảm bảo sự thống nhất trong Dự thảo Luật. Chẳng hạn, điểm m, điểm n khoản 1 Điều 30 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung căn cứ nhận quyền sử dụng đất theo Phán quyết, quyết định của Trọng tải; điểm k khoản 1 Điều 134 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung căn cứ đăng ký biến động theo Phán quyết, quyết định của Trọng tài; cần có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Phán quyết, quyết định của Trọng tài.

Một vấn đề khác trong tranh chấp về hợp đồng nói chung và hợp đồng trong kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn còn tranh luận là thẩm quyền của Trọng tài đối với việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Có quan điểm cho rằng chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, “trong rất nhiều vụ việc được giải quyết tại Trọng tài, Hội đồng trọng tải khẳng định có thẩm quyền xem xét hợp đồng vô hiệu”[11]. Thực tế cũng cho thấy một trong các bên tranh chấp yêu cầu hủy phán quyết trọng tài với lý do Trọng tài không có thẩm quyền xem xét, tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng lý do này đều không được chấp nhận và Tòa án không hủy phán quyết trọng tải vì lý do này (Quyết định số 1948/2011/QĐKDTM- ST ngày 07/11/2011 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh; Quyết định số 195/2017/QĐ- PQTT ngày 27/6/2017 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh).

Tuy vậy, thẩm quyền của Trọng tài trong việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu hiện nay chủ yếu là trong các tranh chấp hợp đồng không có công chứng, chứng thực. Do đó, thẩm quyền của Trọng tài trong việc tuyên bố hợp đồng có công chứng, chứng thực vô hiệu là chưa rõ ràng. Tuy nhiên, với phân tích và lập luận nêu trên, nếu Trọng tài có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu nói chung thì vẫn có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng được công chứng, chứng thực vô hiệu.

Đối với các tranh chấp về nhà ở, theo Điều 177 Luật Nhà ở hiện hành và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (Điều 222), không có quy định cụ thể về thẩm quyền của Trọng tài. Nhóm tác giả cho rằng, đối với tranh chấp liên quan đến nhà ở về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư mà có ít nhất là một bên có hoạt động thương mại thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết. Do đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần bổ sung thẩm quyền của Trọng tài đối với các loại tranh chấp này.

Như vậy, khác với thẩm quyền đương nhiên của Tòa án trong giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Trọng tài mặc dù đã được quy định tại Luật TTTM nhưng vẫn chưa thật sự đầy đủ, thống nhất. Do đó, các dự thảo Luật liên quan đến kinh doanh bất động sản gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở cần bổ sung các quy định về thẩm quyền của Trọng tài.

5. Kết luận và kiến nghị

Cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp, hiệu quả là một trong các biện pháp bảo đảm ổn định, an toàn pháp lý trong kinh doanh bất động sản. Do đó, việc xác định rõ thẩm quyền của Tòa án, Trọng tài trong việc giải quyết các loại tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản có ý nghĩa quan trọng.

Với sự phân tích nêu trên, có thể thấy rằng mặc dù pháp luật hiện hành đã có các quy định về thẩm quyền của Tòa án, Trọng tài trong việc giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản nhưng các quy định này vẫn chưa thật sự rõ ràng, đầy đủ, vẫn còn nhiều các hiểu khác nhau trên phương diện lý luận và thực tiễn. Điều này làm cho cơ chế giải quyết tranh chấp trở nên phức tạp, kéo dài, không đảm bảo được công lý, công bằng cho các bài tranh chấp.

Nhóm tác giả kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bổ sung ngay mới Điều luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản, trong đó nêu rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án và Trọng tài.

Tương tự, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần bổ sung quy định về thẩm quyền của Trọng tải trong một số loại tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại hoặc có ít nhất một bên tranh chấp có hoạt động thương mại. Đồng thời, đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần rà soát, đảm bảo sự thống nhất trong các quy định của Dựa Luật về thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp và các quy định có liên quan trong Dự thảo Luật như căn cứ nhận quyền sử dụng đất, căn cứ đăng ký biến động quyển số dụng đất,…. để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, khả thi.

Tài liệu tham khảo

1. Bộ luật Dân sự năm 2015

2 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

3. Luật Đất đai năm 2013

4. Luật Kinh doanh bất động sản năm

5. Luật Nhà ở năm 2014

6. Luật Trọng tài thương mại năm 2010.

7. Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp thảo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

8. Đỗ Văn Đại (2018), Pháp luật trọng tài thương mại Việt Nam – Bản án và bình luận Tập 1, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam

9. Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2021), Giao dịch dân sự về bất động sản Tập 2, Nxb Hồng

10. Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật Kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh

11. Bản án số 14/2022/KDTM-PT ngày 26/5/2022 của Tòa án nhân dân TP. Đà Nẵng

12. Bản án số 422/2020/DS-PT ngày 09/12/2020 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh

13. Quyết định chuyển vụ án số 259/2022/QĐST-DS ngày 31/8/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh

14. Quyết định chuyển vụ án số 04/2023/QĐST-DS ngày 22/3/2023 của Tòa án nhân dân TP. Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa

15. Quyết định số 1222/2014/QĐ-PQTT ngày 12/10/2014 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh

16. Quyết định số 1948/2011/QĐKDTM-ST ngày 07/11/2011 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh

17. Quyết định số 795/2017/QĐ-PQTT ngày 27/6/2017 của Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh

18. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

19. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

20. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

21. https://congbobanan.toaan.gov.vn

22. https://moj.gov.vn

23. https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn

24. https://www.viac.vn


[1] https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Lists/ChiDaoDieuHanh/Attachments/3679/duthaoluat%20(1).docx, truy cập ngày 15/4/2023.

[2] Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật Kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia TP.Hồ Chí Minh, trang 285.

[3] https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta929763t]cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 13/4/2023.

[4] https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta633518t]cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 13/4/2023.

[5] Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2021), Giao dịch dân sự về bất động sản Tập 2, Nxb Hồng Đức, trang 517.

[6] https://www.viac.vn/thu-tuc-trong-tai/tranh-chap-bat-dong-san-khong-de-giai-quyet-a113.html, truy caapk ngày 15/4/2023.

[7] Đỗ Văn Đại (2018, Pháp luật trọng tài thương mại Việt Nam – Bản án và bình luận Tập 1, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, trang 27.

[8] Đỗ Văn Đại (2018), Pháp luật trọng tài thương mại Việt nam – Bản án và bình luận Tạp 1, Nxb Hồng Ddức – Hội Luật gia Việt Nam, trang 37

[9] https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-lay-y-kien-lan-hai-11923010312182186.htm, truy cập ngày 16/4/2023.

[10] https://quochoi.vn/content/vankien/Lists/DanhSachVanKien/Attachments/5094/3%20Du%thao%20Luat520Dat%20dai2023040633505.doc, truy cập ngày 18/8/2023.

[11] Đỗ Văn Đại (2018), Pháp luạt trọng tài thương mại Việt Nam – Bản án và bình luận Tập 1, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, trang 638.

Bài viết cùng chủ đề: