Bài viết nghiên cứu

ĐẢM BẢO QUYỀN CỦA BÊN MUA NHÀ TRONG DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN THỂ CHẤP

Đã đăng trên bởi contentplsg 
TS. Phan Phương Nam
Phó Trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM
ThS. Ngô Gia Hoàng
Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP HCM

Tóm tắt: Thế chấp là loại giao dịch bảo đảm để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở vay tiền thực hiện dự án, hoặc hỗ trợ cho khách hàng vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Giao dịch này tồn tại khá phổ biến trên thực tế. Bài viết này sẽ phân tích một số quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, từ đó chỉ ra một số bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Từ khóa: bất động sản hình thành trong tương lai, dự án nhà ở, thế chấp

Đặt vấn đề: Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, thể chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)[1]. Tài sản dùng để thế chấp rất đa dạng, có thể là động sản hoặc bất động sản, là tài sản có sẵn hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Do đặc trưng là những tài sản chưa hình thành tại thời điểm thể chấp nên nhà ở hình thành trong tương lai là dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao. Vì vậy, pháp luật phải có những cơ chế riêng biệt để điều chỉnh nhằm đảm bảo an toàn cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua nhà ở hình thành trong tương lai – bên yếu thế trong giao dịch.

1. Sự cần thiết phải bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án xây dựng nhà ở

Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là loại hàng hóa tiềm ẩn nhiều rủi ro. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều quy định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng[2]. Đây là dạng nhà ở chưa thể sử dụng bởi việc xây dựng chưa hoàn thành và đang trong quá trình đầu tư xây dựng ở một giai đoạn nào đó. Đối với khách hàng, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà trong một khoảng thời gian thích hợp, giảm áp lực về tài chính vì giá sẽ thấp hơn và việc thanh toán sẽ được thực hiện theo tiến độ của dự án. Tuy nhiên, việc mua loại nhà ở này cũng tồn tại nhiều rủi ro cho khách hàng vì họ dồn tiền vào mua một tài sản chưa hình thành, theo kiểu “mua lúa non”, mua “nhà trên giấy”. Các rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải như khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể kể đến như:

– Không nhận được nhà hoặc chậm được bàn giao nhà: thực tế có nhiều chủ đầu tư hứa hẹn bàn giao nhà cho khách hàng nhưng cuối cùng khách hàng không nhận được nhà dùng tiến độ và chịu nhiều thiệt hại, thậm chí là mất toàn bộ số tiền đã bỏ ra. Đơn cử như vụ việc nhiều khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án Roxana Plaza (phường Vĩnh Phủ, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương) với Công ty cổ phần Naviland kêu cứu vì không biết đến bao giờ mới được nhận nhà, nguyên nhân được xác định là do hồ sơ pháp lý chuyển nhượng dự án của bên bản vẫn chưa được cơ quan chức năng phê duyệt thông qua[3], hay vụ việc hàng trăm cư dân mua nhà tại Dự án Harmony Square (Nguyễn Tuân, Hà Nội) khốn đốn vì chủ đầu tư 4 lần lùi lịch bàn giao nhà và liên danh chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho một ngân hàng…[4]

– Nhà được bàn giao không đúng chất lượng, không đủ tiện tích đã thỏa thuận. Nhiều dự án quảng cáo là căn hộ cao cấp nhưng khi bàn giao nhà lại không đúng chất lượng, diện tích như giới thiệu. Ví dụ, một số người dân mua căn hộ tại chung cư Topaz Home 2 (phường Tân Phú, TP Thủ Đức, TP.HCM) phản ánh việc chủ đầu tư bản giao căn hộ có phần diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích thể hiện trong hợp đồng, hệ thống báo cháy không hoạt động[5] … Nhiều dự án được chủ đầu tư “tô vẽ” lung linh với nhiều tiện ích như công viên cây xanh, trường học, phòng gym… nhưng sau khi nhận nhà thì thực tế không giống như quảng cáo. Đơn cử như Khu đô thị Him Lam – Kênh Tẻ (quận 7, TP. HCM) do Công ty TNHH Thương mại Him Lam làm chủ đầu tư, được quảng cáo là khu đô thị văn minh ở phía Nam TP.HCM nhưng sau 8 năm đi vào hoạt động, nhiều hạng mục hạ tầng tại khu đô thị này vẫn chưa được đầu tư xây dựng, nhiều diện tích đất công viên, đường giao thông lại đang “nhường chỗ” cho nhà hàng, bãi giữ xe.[6]

– Chậm nhận được Giấy Chứng nhận: Đây là rủi ro khá phổ biến vì chủ đầu tư thưởng chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, thậm chí chủ đầu tư có thể dùng Giấy chứng nhận này để thế chấp vay tiền tại ngân hàng. Việc người mua chậm được cấp Giấy Chứng nhận còn có thể có nguyên nhân từ các quy định pháp luật, quy trình xử lý của các cơ quan chức năng gặp vướng mắc, bất cập. Ví dụ ở TP HCM nhiều dự án mặc dù người dân đã dọn vào ở nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận, nguyên nhân là do chưa có cơ sở pháp lý, bị rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, rà soát lại phương án sử dụng đất khi cả phần hóa doanh nghiệp[7]…

Trên đây chỉ là một số rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh những nguyên nhân khách quan như do sự thay đổi của chính sách, pháp luật, thiếu cơ sở pháp lý điều chỉnh, thì nguyên nhân chính vẫn nằm ở việc chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ, không thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanh.

Thứ hai, trong mối quan hệ với chủ đầu tư, người mua nhà hình thành trong tượng lai thường ở vị trí yếu thế hơn. Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa như thế nào là người yếu thế trong quan hệ hợp đồng. Quá trình sửa đổi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, các đại biểu tập trung nhiều vào vấn đề bảo vệ người tiêu dùng yếu thế. Dự thảo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) (phiên bản 6.7 ngày ngày 21/02/2023) đã có quy định về “nhóm người tiêu dùng dễ bị tổn thương”, trong đó có những người tiêu dùng mà “tại thời điểm mua hoặc sử dụng sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ có khả năng phải chịu nhiều tác động bất lợi về tiếp cận thông tin, sức khỏe, tài sản, giải quyết tranh chấp” (khoản 1 Điều 8). Nội dung này cho thấy quan điểm của các nhà làm luật đã có nhiều thay đổi về cách hiểu về bên yếu thế trong quan hệ hợp đồng. “Bên cạnh những đối tượng có những hạn chế hoặc có khiếm khuyết dẫn đến bị yếu thế khi tham gia quan hệ hợp đồng trong quan hệ hợp đồng cũng có những chủ thể hoàn toàn bình thường về thể chất, tinh thần không phải vị thành niên, không phải người già… (tức không phải những đối tượng mà xã hội thường xếp họ vào nhóm yếu thế) nhưng khi tham gia quan hệ hợp đồng thuộc những trường hợp hợp đồng đó là những hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung thì họ lại trở thành người yếu thế”[8]

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, người mua nhà thường là bên “yếu thế” hơn so với chủ đầu tư, xuất phát từ những lý do sau:

– Người mua nhà thường khó tiếp cận thông tin về hàng hóa bất động sản một cách đầy đủ và chính xác. Các thông tin về hàng hóa bất động sản (ví dụ thông tin về tình trạng pháp lý, thông tin về quy hoạch, thế chấp…) thường không đầy đủ và ít được phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Mặc dù pháp luật quy định rõ trách nhiệm còn chủ đầu tư phải cung cấp thông tin cho bên mua biết về tình trạng nhà ở hình thành trong tương lại bị thế chấp nhưng thực tế chủ đầu tư thường không bao giờ tự công bố thông tin này. Cho hình thức công khai thông tin theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản chủ yếu là thông qua các “kênh” của chủ đầu tư. Trong khi đó, phần lớn các chủ đầu tư hiện nay chỉ tập trung vào quảng cáo về dự án, rất ít khi đăng những thông tin về tình trạng pháp lý, đặt biệt những thông tin về hạn chế quyền của dự án.

– Người mua thường bị hạn chế khả năng thỏa thuận, đàm phán với bên bán các điều khoản của hợp đồng. Đa số các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng mẫu, do chủ đầu tư soạn thảo nên thường có sự bất cân xứng về quyền lợi giữa chủ đầu tư với khách hàng, vì vậy, pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định liên quan đến hợp đồng theo mẫu để bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng[9]. Để hạn chế rủi ro cho khách hàng. Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật KDBĐS cũng đã đưa ra các mẫu hợp đồng theo từng loại hình bất động sản (như căn hộ chung cư, căn hộ du lịch (condotel), căn bộ văn phòng kết hợp hưu trú (officetel), nhà ở riêng lẻ… ) và bắt buộc các bên phải lập thành hợp đồng theo mẫu này (Điều 6). Tuy nhiên, các mẫu hợp đồng nêu trên chỉ đang đưa ra các điều khoản và nội dung cơ bản và vì vậy để có thể sử dụng, các bên phải “điền” vào nhiều nội dung thỏa thuận chi tiết, trong đó có thể có nhiều điều khoản có thể gây bất lợi cho bên mua. Ngoài ra, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, nhiều chủ đầu tư còn lấy lý do hợp đồng theo mẫu đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng[10] là để từ chối yêu cầu điều chỉnh nội dung hợp đồng của khách hàng

– Người mua nhà sẽ gặp bất lợi hơn khi xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư. Trong nhiều trường hợp, người mua nhà ít quan tâm đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản vốn rất phức tạp của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mặt khác, như đã phân tích ở trên người mua nhà cũng rất khó để thay đổi các điều khoản trong hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra, tiền khi xảy ra tranh chấp họ thường gặp bất lợi khi cơ quan xét xử chỉ căn cứ vào những điều khoản các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực tế cho thấy hàng loạt các vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư xảy ra trong thời gian qua, tuy nhiên, phần lớn thiệt thòi vẫn thuộc về phía khách hàng[11]. Nhiều khách hàng còn tâm lý e ngại, không am hiểu pháp luật, khả năng tài chính hạn hẹp… trong khi ở phía ngược lại, chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có tiềm lực tài chính, đội ngũ nhân sự có chuyên môn, có các chuyên gia pháp lý hỗ trợ…. nên việc người mua nhà khởi kiện và thắng kiện là không hề đơn giản. Do đó, cần thiết phải hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật đối với loại hình kinh doanh bất động sản này, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua nhà, trong đó có các quy định về thế chấp nhà ở, dự án hình thành trong tương lai.

2. Tổng quan các quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi dự án xây dựng nhà ở bị thế chấp

2.1. Quyền thế chấp của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

Do pháp luật hiện hành chỉ yêu cầu điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% hoặc 20% tổng vốn dự án tùy theo quy mô sử dụng đất[12], nên để có đủ vốn hoàn thành dự án, họ phải huy động thông qua nhiều nguồn khác nhau, trong đó có vốn vay của các tổ chức tín dụng[13]. Để vay vốn, chủ đầu tư phải thế chấp tài sản, và họ có thể thế chấp chính dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án mà họ đang thực hiện. Theo quy định của khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Điều luật này cho phép chủ đầu tư có hai lựa chọn là thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án để vay vốn. Để tránh trường hợp một tài sản thế chấp nhiều lần bởi chính chủ đầu tư dự án, trong quy định về điều kiện thể chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 148 Luật Nhà ở 2014, Luật chỉ cho phép chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp[14]. Tức là, chủ đầu tư không được thực hiện thế chấp đồng thời dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đó.

Ngoài ra, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê còn được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để đảm bảo khoản vay theo quy định của Luật Đất đai[15]. Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận và phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai[16]. Thông thường, ở giai đoạn đầu của quá trình thực hiện dự án nhà ở, chủ đầu tư sẽ chỉ có thể sử dụng dự án nhà ở làm tài sản bảo đảm bởi vì việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án hoặc thế chấp quyền sử dụng đất phải thỏa mãn nhiều điều kiện bổ sung khác nên chủ đầu tư có thể chưa đáp ứng được[17]

Cách quy định của pháp luật hiện hành có thể dẫn đến tình trạng nhập nhằng, mẫu thuẫn đối với giao dịch đã xác lập. Bởi lẽ, rất khó tách bạch giữa tài sản thế chấp là dự án với nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đó hoặc với quyền sử dụng đất gắn với dự án. Ở đây cần làm rõ bản chất của việc thể chấp dự nhà ở là thế chấp những tài sản gì. Theo định nghĩa của Luật Nhà ở 2014 thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định[18]. Xét dưới góc độ lý luận, dự án đầu tư được hình thành do nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện nên có thể xem là tài sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư và vì vậy, pháp luật cho phép chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên Luật Nhà ở lại không định nghĩa thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì. Liên hệ với khái niệm chuyển nhượng một phần toàn bộ dự án bất động sản (cũng là một quyền của chủ đầu tư đối với dự án, trong đó có dự án nhà ở) tại Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ- CP thì bản chất của việc chuyển nhượng dự án là việc chuyển giao các quyền, nghĩa vụ. lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng. Mặt khác, căn cứ theo quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai thì chuyển nhượng dự án có thể bao gồm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án và hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án; ngược lại, nếu quyền sử dụng đất của dự án thuộc trường hợp không được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai, các bên liên quan nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất. Dựa vào quy định này có thể thấy việc chuyển nhượng dự án về bản chất cũng chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất trong dự án đó. Từ đó có thể suy luận rằng bản chất của việc thế chấp dự án cũng chính là thể chấp các tài sản liên quan đến dự án, bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Như vậy, lúc này có thể có sự trùng lặp về các loại tài sản thể chấp là dự án và quyền sử dụng đất của dự án. Tương tự như vậy, nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng là tài sản gắn liền với đất, nên việc thể chấp nhà ở cũng sẽ liên quan đến quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó.

Theo ý kiến của UBND TP. Hồ Chí Minh tại Công văn số 3753/UBND-NCPC ngày 13/9/2019 thì thực tế hiện nay, nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đồng thời vừa thế chấp quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong dự án xây dựng chung cư, điều này có nghĩa là chủ đầu tư dự án đang thế chấp quyền sử dụng đất 02 lần, gồm: quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư và tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Trường hợp nhà ở đang được thế chấp mà doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn góp, bán, cho thuê mua nhà ở thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, rút bớt tài sản thế chấp (trừ trường hợp các bên đồng ý) và đề nghị Sở Xây dựng có văn bản xác nhận về việc nhà có đủ điều kiện được bán cho doanh nghiệp được biết. Khi đó, các căn hộ được giao dịch đã xóa đăng ký thế chấp nhưng quyền sử dụng đất để xây dựng chung cư vẫn còn thế chấp tại tổ chức tín dụng. Trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ cho tổ chức tin dụng sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua căn hộ chung cư trong dự án, trong đó có việc bị chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Liên quan đến những vướng mắc nêu trên, khoản 1 Điều 182 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đã hoặc xây dựng nhà ở đó, việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất”.  Với quy định này thì chủ đầu tư không được thế chấp riêng lẽ các loại tài sản nói trên mà phải thế chấp đồng thời dự án nhà ở trong dự án với quyền sử dụng đất gắn liền, và hệ quả là khi giải chấp hoặc xử lý tài sản bảo đảm thì cũng phải thực hiện đồng thời.

2.2. Điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được thế chấp

Theo quy định, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đô thị phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý[19]. Tuy nhiên, Luật Nhà ở và các văn bản có thuê liên quan không đưa ra định nghĩa về “giải chấp” là gì. Theo Điều 10 Thông tư 26/2015/TT- NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì “Bên nhận thế chấp và bên thế chấp được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thể chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai”. Có thể hiểu giải chấp là việc bên nhận thế chấp giải trừ thế chấp (xóa thế chấp) đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đang được thế chấp sau khi bên thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ được đảm bảo hoặc theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp. Mục đích của việc giải chấp là đảm bảo nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua cho khách hàng không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ khác. Chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua, nếu không quyền lợi của bên nhận thế chấp và bên mua, bên thuê mua nhà sẽ bị ảnh hưởng.

Khi có nhu cầu giải chấp, bên thế chấp (chủ đầu tư) phải gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp cho bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp sẽ có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên[20]. Sau đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thể chấp là nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm[21]. Như vậy, việc đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản sẽ thực hiện sau bước giải chấp.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Cụ thể, theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2019/NĐ-CP: “Trường hợp chủ đầu tư có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng”. Tức là, để chứng minh dự án hoặc nhà ở sẽ bán, cho thuê mua được thế chấp trước đó đã được giải chấp thì chủ đầu tư phải có “giấy tờ chứng minh đã giải chấp”.

Chủ đầu tư vẫn được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa giải chấp với điều kiện được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, để có được sự thống nhất này thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm thông báo cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc dự án nhà ở này đang bị thế chấp. Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản, bao gồm thông tin về “các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)”. Điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản là phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).

Tóm lại, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án tại tổ chức tín dụng nếu đáp ứng các điều kiện quy định, nhưng phải có trách nhiệm công khai thông tin cho khách hàng và phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi ký hợp đồng với khách hàng (trừ trường hợp các bên đồng ý). Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình, gây thiệt hại, rủi ro cho khách hàng. Thực trạng trên cho thấy cơ chế giảm sát việc thực hiện nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực sự hiệu quả.

3. Một số vấn đề đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

3.1. Chưa có cơ chế hiệu quả đảm bảo thực hiện trách nhiệm cung cấp thông tin thế

chấp của chủ đầu tư

Trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư che giấu thông tin thế chấp và bán, cho thuê mua mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa giải chấp diễn ra phổ biến. Mặc dù pháp luật quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư phải cung cấp thông tin cho bên mua biết về tình trạng nhà ở hình thành trong tương lai bị thế chấp nhưng thực tế chủ đầu tư thường không bao giờ tự công bố thông tin này. Người mua nhà do không có đủ thông tin nên vẫn ký hợp đồng mua bán, đến khi bị ngân hàng “siết nợ” mới biết nhà ở mà mình mua đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó[22]. Một phần nguyên nhân của việc chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ cung cấp thông tin là do chế tài đối với vi phạm này chưa đủ mạnh để mang tính răn đe. Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định có thể bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. Trong khi đó, mức phạt tiền đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định có thể lên đến 600.000.000 đồng. Mặc dù vậy, nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác.

Bên cạnh đó, để loại trừ trách nhiệm của mình, trong các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư đưa vào điều khoản liên quan đến cam kết của các bên, trong đó có điều khoản về việc chủ đầu tư đã cung cấp thông tin đầy đủ cho bên mua, ví dụ như: “Bên Mua cam kết: a. Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về Căn hộ mua bán; b)
Đã được Bên Bán cung cấp các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến Căn hộ. Bên Mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của Hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên Mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên Mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó”. Khi người mua ký hợp đồng cũng đồng nghĩa với việc họ thừa nhận rằng đã được chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các thông tin, do đó, rất khó kiện chủ đầu tư với lý do chủ đầu tư cố tình lừa dối, vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin.

Về vấn đề này, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (phiên bản tháng 3/2023) đã có một số điều chỉnh tích cực về nghĩa vụ công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 7). Theo đó, Dự thảo quy định rõ thời điểm chủ đầu tư phải công khai thông tin là “trước khi đưa vào kinh doanh”, bổ sung hình thức công khai thông tin “Trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương và hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản”, và quy định rõ “Việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có)” là một trong những nội dung bắt buộc phải công khai. So với quy định hiện hành, nội dung của Dự thảo có nhiều điểm cụ thể và phù hợp hơn, tuy nhiên, quan trọng hơn vẫn là vai trò giám sát và kịp thời xử lý vi phạm từ phía các cơ quan chức năng.

3.2. Cơ chế giám sát nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư chưa được quy định một cách chặt chẽ

Mặc dù pháp luật quy định Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm soát các điều kiện để chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua việc trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, tuy nhiên Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở lại có quy định về trường hợp “Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; “Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư” (điểm b khoản 2 Điều 19). Quy định này đã làm “lu mờ” vai trò của Sở Xây dựng trong việc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS như dự thảo đã nêu thì nên tăng cường, mở rộng phạm vi cho các tổ chức hành nghề công chứng bằng cách yêu cầu các giao dịch BĐS mà “một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS” cũng bắt buộc phải công chứng… bản chất độc lập trong hoạt động công chứng sẽ giúp kiểm tra, giám sát việc thực thi, chấp hành đúng pháp luật của chủ đầu tư, nhân viên môi giới, tư vấn BĐS để bảo vệ người yếu thế, đồng thời nhằm duy trì ổn định, trật tự để kinh tế phát triển[23]. Thiết nghĩ, việc xây dựng một cơ chế nhằm kiểm soát các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là cần thiết, tuy nhiên cần đánh giá tác động cũng như hiệu quả của những đề xuất này. Nhóm tác giả cho rằng để đảm bảo an toàn cho người mua nhà thì quan trọng nhất là hoàn thiện các quy định pháp luật cũng như tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng phải tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, giảm thủ tục hành chính để tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp cũng như người dân.

3.3. Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ

Khi dự án xây dựng nhà ở được chủ đầu tư mang đi thế chấp nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng khi chưa giải chấp thì một rủi ro rất lớn là khi chủ đầu tư không trả được nợ, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Thực tế hàng loạt dự án chung cư tại TP. Hồ Chí Minh bị ngân hàng ra thông báo thu hồi và “siết nợ”, khiến nhiều khách hàng đã bỏ tiền ra mua căn hộ lo lắng trước nguy cơ bị mất trắng tài sản[24]. Điều này dẫn đến những vấn đề pháp lý sau:

Thứ nhất, giải quyết xung đột về lợi ích giữa người mua nhà với ngân hàng nhận thế chấp. Ngày 24/5/2016, cư dân tại chung cư The Harmona (Q.Tân Bình, TP.HCM) vô cùng hoang mang và bất ngờ khi được tin Ngân hàng BIDV Bắc Sài Gòn đã gửi công văn yêu cầu Công ty CP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình (chủ đầu tư) phải thu xếp, thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại chung cư The Harmona cho ngân hàng để xử lý nợ theo thỏa thuận[25]. Người mua nhà tại dự án đã rất giận dữ và bức xúc khi biết được căn nhà mà họ mua đã bị chủ đầu tư đem đi thế chấp ngân hàng và có nguy cơ bị ngân hàng siết nợ nếu chủ đầu tư không giải chấp kịp. Đến ngày 26/5/2016, chủ đầu tư dự án này đã đạt được thỏa thuận bằng văn bản ký kết với Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn về việc giải chấp dự án chung cư The Harmona. Tuy nhiên, vụ việc trên cũng cho thấy một vấn đề là quyền lợi của người mua nhà sẽ được pháp luật bảo vệ như thế nào khi ngân hàng xử lý nợ? Trong trường hợp này, người mua căn hộ không có lỗi, họ đã đóng tiền mua nhà đầy đủ, vấn đề nằm ở chủ đầu tư và ngân hàng. Ngược lại, ngân hàng là bên nhận thế chấp cũng có quyền xử lý tài sản bảo đảm khi chủ đầu tư nợ quá hạn.

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 7 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm (ngân hàng) không có quyền truy đòi đối với tài sản bảo đảm đã được chuyển nhượng do có sự đồng ý của bên nhận bảo đảm và không được tiếp tục dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận Như vậy, nếu ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán thì ngân hàng và chủ đầu tư phải tự giải quyết với nhau. Vấn đề đặt ra là hiểu như thế nào về việc ngân hàng có đồng ý hay không. Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2019/NĐ-CP, chủ đầu tư được mua bán, thuê mua nhà ở đó mà không phải giải chấp nếu như có sự đồng ý của bên mua nhà và bên nhận thế chấp, việc đồng ý này phải có “biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp”. Như vậy, nếu chủ đầu tư bán nhà đang thế chấp cho người mua mà không được ngân hàng đồng ý bằng biên bản là hành vi vi phạm, ngân hàng không bị loại trừ quyền truy đòi khi chủ đầu tư không trả được nợ. Theo nhóm tác giả, nếu hiểu cứng nhắc như vậy thì quyền lợi của người mua nhà có thể bị ảnh hưởng. Đối với những trường hợp này, cần quy định trách nhiệm cao hơn của ngân hàng trong việc quản lý tài sản thế chấp. Bởi lẽ, khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư vừa vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ khách hàng, nếu nguồn vốn huy động không được giám sát chặt chẽ, chủ đầu tư có thể sử dụng sai mục đích, mang tiền đầu tư cùng lúc nhiều dự án dẫn đến nguy cơ chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, không thể hoàn thành dự án và bàn giao nhà ở cho khách hàng. Lúc này, không chỉ người mua nhà mà quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp cũng bị ảnh hưởng. Vì vậy, khi đã nhận thế chấp dự án nhà ở Ngân hàng phải chịu trách nhiệm quản lý, giám sát tài sản thế chấp. Hơn nữa, chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh[26]. Thông thường, ngân hàng đứng ra bảo lãnh cũng chính là ngân hàng cho chủ đầu tư vay và nhận thế chấp bằng chính dự án nhà ở đó. Việc bán nhà của chủ đầu tư nếu có thường gắn với những buổi mở bán, quảng cáo rầm rộ… và trong nhiều trường hợp người mua nhà sẽ vay tiền của ngân hàng để mua nhà, vì vậy không thể nói ngân hàng không biết việc chủ đầu tư bán nhà ở tại dự án. Do đó, cần thiết phải có các quy định làm rõ trách nhiệm của bên nhận bảo đảm, nếu không quản lý tốt tài sản thế chấp và để bên thế chấp (chủ đầu tư) bán nhà thì bên nhận bảo đảm phải tự giải quyết với chủ đầu tư, không được quyền truy đòi nhà mà khách hàng đã mua. Việc đồng ý của bên nhận thế chấp chỉ được coi là điều kiện để chủ đầu tư bán nhà chứ không nên coi đây là căn cứ để miễn trừ trách nhiệm cho ngân hàng

Thứ hai, việc xử lý nhà ở hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất của ngân hàng sẽ được thực hiện như thế nào vẫn còn nhiều điểm chưa rõ ràng trong quy định của pháp luật. Điều 55 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cho phép các bên thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, trong đó có thể thỏa thuận bên nhận bảo đảm được xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai bằng cách nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai. Trong khi đó, đối với tài sản thể chấp là quyền sử dụng đất, Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) cho phép trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật. Vậy trường hợp chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của dự án mà không thỏa thuận được việc xử lý tài sản bảo đảm thì ngân hàng có được tự mình chuyển nhượng, bán tài sản bảo đảm hay không? Một vấn đề khác là ngân hàng sẽ được “nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ” bằng cách thức nào cũng cần phải được làm rõ.

Khoản 3 Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật” mà không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 4 của Nghị định này. Điều đáng nói là Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP là điều khoản hướng dẫn về trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tức là việc bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng cũng được coi là kinh doanh bất động sản? Và nếu coi đây là hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản không phải là yêu cầu bắt buộc mà do các bên thỏa thuận (khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS 2014). Quy định này có phần không hợp lý, bởi lẽ, bản chất hành vi giao dịch bất động sản của bên nhận thế chấp trong tình huống trên không nhằm mục đích sinh lợi nên không được coi là hành vi kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014. Do đó, việc xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng không thể thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật KDBĐS

Thứ ba, cần quy định rõ hơn về việc bảo đảm quyền lợi của người mua nhà khi xử lý tài sản thế chấp theo hình thức chuyển nhượng dự án.Như đã phân tích, các bên có thể việc xử lý tài sản bằng cách chuyển nhượng dự án bất động sản đang được thế chấp để thu hồi nợ.Luật KDBĐS 2014 quy định một trong những nguyên tắc khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan (điểm c khoản 2 Điều 48). Đây là những chủ thể có quyền lợi liên quan trực tiếp đến dự án, phần dự án chuyển nhượng và quyền, nghĩa vụ của những chủ thể này bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hoạt động chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, nguyên tắc này không được thể hiện rõ trong các quy định cụ thể. Luật KDBĐS 2014 chỉ yêu cầu chủ đầu tư có nghĩa vụ “thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng” mà không nêu rõ thời điểm thông báo (điểm b, khoản 1 Điều 52). Nghị định 02/2022 NĐC hướng dẫn rõ hơn: “Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, còn bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án” (khoản 5 Điều 11). Nhìn chung, “việc thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận về việc chuyển nhượng dự án của cơ quan có thẩm quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục hình thức trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà không có cơ chế kiểm định hay giám sát””. Điều này gây ra rủi ro cho những người mua nhà trong dự án, bởi lẽ họ không có khả năng chi phối đến việc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án. Mặt khác, khi chủ đầu tư bán nhà khi chưa đủ điều kiện bằng các dạng hợp đồng khác (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nhận nợ, hợp đồng giữ chỗ,…) thì khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận thế chấp và bên nhận chuyển nhượng dự án có thể không nắm được danh sách các khách hàng này để đảm bảo quyền lợi cho họ.

4. Kết luận

Trong quan hệ mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án xây dựng nhà bên yếu thế trong giao dịch là người mua nhà vì nhiều yếu tố như khó tiếp cận thông tin về hàng hóa bất động sản một cách đầy đủ và chính xác, bị hạn chế khả năng thỏa thuận, đàm phán với bên bán các điều khoản của hợp đồng… Mặc dù về cơ bản, pháp luật đã có những quy định nhất định để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án xây dựng nhà ở thông qua các quy định về điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được thế chấp. Tuy nhiên ở góc độ nào đó, các quy định này của pháp luật vẫn chưa cung cấp một cơ chế hiệu quả đảm bảo thực hiện trách nhiệm cung cấp thông tin thế chấp của chủ đầu tư, chưa tạo cơ chế giám sát nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư một cách chặt chẽ và bảo vệ thỏa đáng quyền lợi của người mua nhà khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Vì vậy, bài viết đã đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định trên để góp phần tạo nên những cơ sở pháp lý trong việc đảm bảo quyền của bên mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản – trường hợp dự án thế chấp.

Tài liệu tham khảo:

1. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13.

2. Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng số 59/2010/QH12 3, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13

3. Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13

4. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13.

5. Luật Đất đai số 45/2013/QH13

6. Nghị định 99/2011/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

7. Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

8. Nghị định 02/2022/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản

9. Nghị định 99/2022/NĐ-CP Về đăng ký biện pháp bảo đảm.

10. Thông tư 26/2015/TT-NHNN Hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

 11. Duy Anh, Người mua nhà kiện chủ đầu tư: “Kiện củ khoai”https://dantri.com.vn/kinh-doanh/nguoi-mua-nha-kien-chu-dau-tu-kien-cu-khoai-1372952914.htm

12. Nguyễn Hiền, Cư dân kêu cứu vì chủ đầu tư chưa làm đúng thỏa thuận, https://plo.vn/cu-dan-keu-cuu-vi-chu-dau-tu-chua-lam-dung-thoa-thuan-post683448.html.

 13. Ninh Thị Hiền, Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Nên thay bằng công chứng?, https://plo.vn/giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-nen-thay-bang-cong-chung-post720567.html

14. Ninh Thị Hiển, Ngô Gia Hoàng, Bàn về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bản căn hộ chung cư, https://tedcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-2022.

16. Nguyên Minh, Khách hàng mua dự án Roxana Plaza kêu cứu, không biết bao giờ được nhận nhà, https://vtc.vn/khach-hang-mua-du-an-roxana-plaza-keu-cuu-khong-biet- bao-gio-duoc-nhan-nha-ar670884.html.

17. Thiện Minh, Người mua nhà vỡ mộng khi chủ đầu tư “quên” xây tiện ích, https://baodautu.vn/batdongsan/nguoi-mua-nha-vo-mong-khi-chu-dau-tu-quen-xay-tien-ich-d129472.html

18. Bảo Nga – Thùy Ngân, Chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản: Người mua nhà băn khoăn!,hanoimoi.com.vn/ban-in/Bat-dong-san/844569/chu-dau-tu-the-chap-du-an-bat-dong-san-nguoi-mua-nha-nan-khoan.

19. Duy Quang, Lý do hàng chục ngàn căn nhà ở TP HCM không được cấp sổ, https://tienphong.vn/ly-do-hang-chuc-ngan-can-nha-o-tphcm-khong-duoc-cap-so-post1520987.tpo.

20. Đình Sơn, Chủ đầu tư đem nhà của người dân đi cầm cố ngân hàng, https://thanhnien.vn/chu-dau-tu-dem-nha-cua-nguoi-dan-di-cam-co-ngan-hang-185564481.htm

21. Võ Trung Tín, Trương Văn Quyền (2021), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 03 + 04 (427 + 428)

23. Tiểu Thúy, Dự án chung cư bị ngân hàng siết nợ, quyền lợi người mua nhà về đâu?, https://kinhtedothi.vn/du-an-chung-cu-bi-ngan-hang-siet-no-quyen-loi-nguoi-mua-nha-ve-dau.html

[1] Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015

[2] Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

[3] Nguyên Minh, Khách hàng mua dự án Roxana Plaza kêu cứu, không biết bao giờ được nhận quà, https://vtc.vn/khach-hang-mua-du-an-roxana-plaza-keu-cuu-khong-biet-bao-gio-duoc-nhan-nha-ar670884.html, truy cập ngày 17/4/2023

[4] H.T, Dự án Harmony Square: Khách hàng bức xúc vì chủ đầu tư DLC chậm tiến độ cae năm trời, https://baodautu.vn/batdongsan/du-an-harmony-square-khach-hang-buc-xuc-vi-chu-dau-tu-dlc-cham-tien-do-ca-nam0troi-d184308.html, truy cập ngày 17/4/2023.

[5] Nguyễn Hiền, Cư dân kêu cứu vì chủ đầu tư chưa làm đúng thỏa thuận, http-s://plo.vn/cu-dan-keu-cuu—vi-chu-dau-tu-chua-lam-dung-thoa-thuan-post683448.html, truy cập ngày 17/4/2023.

[6] Thiện Minh, Người mua nhà vỡ mộng khi chủ đầu tư “quên” xây tiện ích, https://baodautu.vn/batdongsan/nguoi-mua-nha-vo-mong-khi-chu-dau-tu-quen-xay-dung-tien-ich-dl29472.html, truy cập ngày 17/4/2023.

[7] Duy Quang, Lý do hàng chục ngàn căn nhà ở TPHCM không được cấp sổ, https://tienphong.vn/ly-do-hang-chuc-ngan-can-nha-o-tphcm-khong-duoc-cap-so-post1520987.tpo, truy cập ngày 17/5/2023.

[8] Tưởng Duy Lượng (2019), “Bảo đảm quyền lợi cho người yếu thế trong quan hệ hợp đồng”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 21 (397), tr.50

[9] Xem thêm: Ninh Thị Hiền, Ngô Gia Hoàng, Bàn về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,https://tcdepl.moj.gov.vn/qt/intuc/Pages/phap-luat-kinh-te.aspx?ItemID=392, truy cập ngày 17/4/2023

[10] Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Điều 8 Nghị định 99/2011/NĐ-CP hướng dẫn Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

[11] Duy Anh, Người mua nhà kiện chủ đầu tư: “Kiện củ khoai”, https://dantri.com.vn/kinh-doanh/nguoi-mua-nha-kien-chu-dau-tu-kien-cu-khoai-1372952914.html, truy cập ngày 17/4/2023

[12] Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật KDBĐS

[13] Điều 69 Luật Nhà ở 2014

[14] Điểm a, b khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014

[15] Điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai

[16] Điều 95, khoản 1 Điều 168, khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013.

[17] Chủ đầu tư chỉ được thế chấp nhà ở hình thành ng tương lai xây dựng trọng dự án sau khi đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng (điểm b khoản 1 Điều 148), được thế chấp quyền sử dụng đất sau khi có giấy chứng nhận và có tài sản gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013)

[18] Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014

[19] Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014

[20] Điều 10 Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp  và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương  do Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành

[21] Khoản 6 Đ 36 Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.

[22] Ví dụ,, tại Chung cư Dolphin Plaza, khi báo chí đưa tin về sự việc chủ căn hộ 5A2-T8 của tòa nhà mua hộ h và đã được Sở TN&MT Hà Nội cấp “sổ đỏ” nhưng khi mang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Agribank- Chi nhánh Bắc Hà Nội lại được ngân hàng biết tòa nhà đã được CĐT mang thế chấp tại ngân hàng. ( Bảo Nga-Thùy Ngân, Chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản: Người mua nhà băn khoăn!, hanoimoi.com.vn/ban-in/Bat-dong-san/844569/chu-dau-tu-the-chap-du-an-bat-dong-san-nguoi-mua-nha-ban-khoan, truy cập ngày 16/4/2017)

[23] Ninh Thị Hiền, Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Nên thay bằng công chứng?, https://plo.vn/giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-nen-thay-bang-cong-chung-post720567.html, truy cập ngày 18/4/2023.

[24] Tiểu Thúy, Dự án chung cư bị ngân hàng siết nợ, quyền lợi người mua nhà về đâu?, https://kinhtedothi.vn/du-an-chung-cu-bi-ngan-hang-siet-no-quyen-loi-nguoi-mua-nha-ve-dau.html, truy cập ngày 17/4/2023

[25] Đình Sơn, Chủ đầu tư đem nhà của người dân đi cầm cố ngân hàng, https://thanhnien.vn/chu-dau-tu-dem-nha-cua-nguoi-dan-di-cam-co-ngan-hang-185564481.htm, truy cập ngày 17/4/2023.

[26] Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.