Tóm tắt:
Thị trường bất động sản cho thấy xu hướng tăng trưởng lên, xuống luôn cùng chiều với sự trưởng của nền kinh tế phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường, việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và việc xác nhận của sàn giao dịch chỉ như là công cụ, biện pháp hỗ trợ thị trường, giải pháp để nhà nước quản lý, điều tiết, nó không phải là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản “nóng sốt” hoặc “đóng băng”. Sự tồn tại của sàn và xác nhận bất động sản (BĐS) giao dịch qua sàn không phải là liều thuốc trị đúng bệnh “nóng, sốt” hay “cảm lạnh” của thị trường BĐS Việt Nam. Thông qua việc so sánh giữa sàn giao dịch BĐS thực hiện việc xác nhận BĐS giao dịch qua sàn với giá trị pháp lý của văn bản công chứng, tác giả mong muốn làm rõ hơn bản chất thực sự của xác nhận qua sàn về mặt pháp lý và thực tiễn với vai trò của công chứng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch về bất động sản.
Từ khóa: “Sàn giao dịch bất động sản”, “Xác nhận qua sản”. “Công chúng”. “Giá trị pháp lý của văn bản công chứng”.
Dẫn nhập:
Bất động sản là lĩnh vực phức tạp, thị trường bất động sản là một trong những thị trường cơ bản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Ngành nghề kinh doanh bất động sản cũng là một trong những yếu tố đảm bảo cho tăng trưởng của nền kinh tế và liệu quan đến nhiều ngành nghề khác nhau. Đây còn là kênh thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch… nhưng thị trường bất động sản cũng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể dẫn đến sự phát triển thiếu ổn định và bền vững. Chính phủ đánh giá lại trường bất động sản hiện đang gặp vướng mắc về pháp lý, còn doanh nghiệp thì luôn ưu tiên giải pháp kinh doanh nào “tối đa hoá lợi nhuận” mà chưa đề cao tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật, chưa hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, lợi ích cuả Nhà nước để thị trường này phát triển theo hướng ngày càng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.
Trong nhóm nhiệm vụ và giải pháp thứ 3 tại Nghị quyết số 27–NQ TW ngày 09/11/2022 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước. xác quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong giai đoạn mới đã đề ra là: “Tiếp tục hoàn thiện 4 tháng pháp luật và cơ chế tổ chức thực hiện pháp luật nghiêm minh, hiệu quả, bảo đảm nhu cầu phát triển đất nước nhanh và bền vững”, với trọng tâm Xây dựng hệ thống pháp luật cần đồng bộ thống nhất, công khai, minh bạch, ổn định, khả thi, dễ tiếp cận, đủ khả năng điều chỉnh các quan hệ xã hội, lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, tổ chức, doanh nghiệp làm trung tâm, thúc đẩy đổi mới sáng tạo. Tập trung hoàn thiện chống pháp luật trên tất cả các lĩnh vực, tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc, khơi dậy, phát huy mọi tiềm năng và nguồn lực, tạo động lực mới cho phát triển nhanh và bền vững đất nước.”
Vì vậy, làm rõ bản chất của việc xác nhận bất động sản đã được giao dịch qua sàn giao lịch bất động sản trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) (sửa đổi) đánh giá về bản chất pháp lý của việc xác nhận này với giá trị pháp lý của văn bản công chứng giúp có thêm góc nhìn làm sáng tỏ hơn các quy định của dự thảo Luật. Liệu rằng quy định này nó thực sự sẽ trở thành công cụ hữu hiệu, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, tổ chức, doanh nghiệp khi Luật được ban hành và đi vào thực tế cuộc sống sẽ khơi dậy, phát huy tiềm năng và nguồn lực BĐS, tạo động lực mới cho phát triển nhanh và bền vùng của đất nước trong thời gian tới khi bắt buộc giao dịch qua sản và xác nhận BĐS đã giao ảnh qua sản hay không? Việc giao dịch qua sàn và xác nhận có xung đột, mâu thuẫn với các luật khác, nhất là Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng hay không? Kinh doanh bất động sản phải qua sàn và được sàn xác nhận có xung đột với quyền tự do kinh doanh, lựa chọn hình thức, phương thức huy động vốn, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và kị kết hợp đồng được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2020 hay không? Các quy định của Luật KDBĐS (sửa đổi) phải trở thành công cụ quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, đồng thời cũng là giải pháp kiến tạo để thị trường phát triển bền vững, thực sự góp phần “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”[1] bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn lực và động lực mới để phần đầu đến năm 2030 nước ta trở thành nước công nghiệp hiện đại, có thu nhập trung bình cao; và đến năm 2045 trở thành nước phát triển, thu nhập cao”[2]
I. Sơ lược về thị trường bất động sản Việt Nam qua các thời kỳ và sự của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
I. Sơ lược về thị trường bất động sản Việt Nam qua các thời kỳ[3]
Việt Nam bắt đầu đối mới từ năm 1986, khi đô thị trường bất động sản (BĐS) cũng manh nha hình thành. Thị trường bất động sản được cho là chính thức hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tạo điều kiện cho mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng, nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ. Cơn sốt đầu tiên đã diễn ra thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh. Giai đoạn từ năm 1995 – 1999 đã xảy ra tình trạng bán tháo đất đai, xã hàng ồ ạt đã làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc. Bước vào năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động và đạt đỉnh khi chủ trong cho Việt kiểu mua nhà và ban hành giá đất mới thúc đẩy nhu cầu đầu tư nên nhiều người mua đất khắp nơi ở vùng ven, đầu cơ gia tăng mạnh mẽ, giao dịch mua bán sôi động nhưng rất ít công trình hay nhà ở nào được xây dựng, thể hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004 với quy định dự án phải xây dựng nhà xong mới được bản” đã tác động mạnh đến tình trạng “phân lô bán nền” dẫn đến thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng dần. Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giả thực tế làm cho chí phí đền bù giải toả lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn, thị trường nhà đất “đóng băng”.
Đền năm 2007, Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn san hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển, nhu cầu thị trưởng có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự. Đây cũng là năm Luật KDBĐS năm 2006 có hiệu lực, cùng hành lang pháp lý dẫn hoàn thiện làm cho nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường nên cũng xuất hiện đông đảo giới đầu cờ lướt sóng. Từ năm 2009 – 2013 Thị trường bất động sản suy thoái nặng nề do bị ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu lãnh nhanh, chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát. Thị trường bất động sản bị “xì hơi” giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh, nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao.
Thị trường BĐS có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định, mạnh mẽ cho đến năm 2018. Sau đó thì chững lại và đi ngang rồi rơi vào cảnh ảm đạm. Đầu năm 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương nhưng cơn sốt qua rất nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Năm 2022 trôi đi với nhiều cung bậc của thị trường bất động sản: đầu năm “nóng” sau thời gian dài cả nước bị phong tỏa bởi dịch Covid-19 năm 2021, sau đó bắt đầu “nguội” dần rồi rơi vào cảnh ảm đạm cuối năm khi giá bất động sản chững lại. Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững có nhận định tồn tại, bất cập có nguyên nhân từ quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn đã tạo cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, các vụ lừa đảo khách hàng, còn nhà nước thì gặp khó khăn trong công tác quản lý thông tin về thị trường bất động sản, đồng thời xảy ra tình trạng thất thu thuế, thất thu ngân sách nhà nước. Thủ tướng Chính phủ đã lập Tổ công tác theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/1122 để rà soát, đôn đốc, hưỡng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
2. Sự xuất hiện của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
Trước thời điểm Luật KDBĐS năm 2006 có hiệu lực, ở Việt Nam chưa có quy định về sàn giao dịch bất động sản. Các hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng (đối với nhà ở tại đô thị nơi có các Phòng Công chứng và thực hiện công chứng theo thẩm quyền địa hạt) hoặc chứng thực tại cấp xã, riêng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, việc xác nhận hợp đồng thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã nơi có đất, chuyển Phòng Địa chính thẩm tra, nếu hồ sơ hợp lệ thì sử dụng đất, lệ phí trước bạ. Nếu là tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì phải nộp hồ sơ tại Sở Địa chính nơi có đất để xác nhận. bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004, các giao dịch về quyền sử dụng đất vừa thuộc thẩm quyền của công chứng vừa thuộc thẩm quyền của chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất. Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định song song thẩm quyền công chứng, chứng thực đối với giao dịch nhà ở như Luật Đất đai.
Ngày 19-5-2004, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản đã đánh giá “Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà nahats, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến; mua bán “trao tay” và xây dựng tự phát..gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, những hộ bị thu hồ đất và làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững” nên trong các giải pháp phát triển thị trường bất động sản Chính phủ đã yêu cầu “từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất”, “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận thông tin qua các Trung tâm giao dịch bất động sản.
Tại báo cáo số 512/BC-UBTVQH11 NGÀY 14/6/2006 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cũng cho rằng: Việc quy định đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản là có lợi cho người mua và người bán, có điều kiện lựa chọn loại bất động sản, giá mua, giá bán; còn đối với tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu giao dịch phải là kinh doanh bất động sản thì khuyến khích giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, không bắt buộc. Và sau đó sàn giao dịch bất động sản đã chính thức được quy định trong Luật KDBĐS khi Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006.
Sàn giao dịch BĐS ra đời sau khi Luật KDBĐS có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2007, nhưng sàn chỉ thực hiện quyền xác nhận BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS được giao dịch qua sàn theo Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, theo mẫu tại phụ lục 4 với mục đích là: “để xác nhận bất động sản đã được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật”. Thông tư này không quy định xác nhận của sàn làm cơ sở để kê khai nộp thuế, đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chỉ đến khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định về cấp giấy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở thì mới quy định tại điểm 2.2.c khoản 2 Điều 1 như sau: Bản sao văn bản xác nhận của sàn giao dịch bất động sản về căn hộ đã được giao dịch qua sàn theo mẫu tại Phụ lục số 4 kèm theo Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng là thành phần hồ sơ mà tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận. Đối với trường hợp huy động vốn mà có thỏa thuận phân chia nhà ở thì Sở Xây dựng sẽ xác nhận danh sách được phân chia nhà ở đối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. “Xác nhận của Sở Xây dựng về việc phân chia nhà ở quy định tại khoản này được thay thế cho giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho đối tượng mua nhà ở”. Đối với nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản (không phân biệt nguồn gốc tạo lập nhà ở) mà không thực hiện mua bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý; trong trường hợp mua bán hoặc cho thuê mua nhà ở thì người mua, người thuê mua nhà ở không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”[4]
Trong giai đoạn từ 2007 -2013 dù bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn và phải có xác nhận của sàn giao dịch, nhưng thị trường này vẫn vận hành theo quy luật mà có lẽ chúng ta chưa nắm bắt đúng nhịp điệu để có sự điều chỉnh, tác động phù hợp, hiệu quả nên tại Tờ trình của Bộ Xây dựng tháng 9/2013 trình Chính phủ đã thừa nhận: hoạt động của các sàn giao dịch đã tạo ra một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cơ quan quản lý nhà nước…,nhưng thị trường bất động sản vẫn trong tình trạng phát triển không ổn định. Trước năm 2011 thị trường bất động sản phát triển “nóng”, giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập về chỗ ở của người dân. Từ đầu năm 2012 đến 2013, thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng “nguội lạnh”, giá cả bất động sản sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch, thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài, bất động sản “đóng băng”, thông tin về thị trường bất động sản vẫn khó tiếp cận, thiếu minh bạch…chủ yếu qua báo chí, thiếu thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý nhà nước. Luật KDBĐS năm 2006 quy định bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản trên thực tế lại làm tăng them thủ tục, thêm chi phí mà người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản phải gánh chịu thuế.
Việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn và phải được sàn xác nhận BĐS đã giao dịch qua sàn đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS với kỳ vọng ở vai trò độc lập, công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên theo Luật KDBĐS 2006 đã không biến thành thực hiện luật đi vào cuộc sống, xung đột với quyền tự do kinh doanh, tìm kiếm thị trường, khách hàng của doanh nghiệp, tăng thêm chi phí trung gian nên Luật KDBĐS đã bãi bỏ quy định bắt buộc việc kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch.
Hiện nay, theo Luật Đất đai năm 2013 (khoản 3 Điều 167), điểm a khoản 3 Điều 28 or thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến Nhân dân, Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014, Điều 45 bản dự thảo Luật KDBĐS tháng 3/2023 thì hợp đồng kinh doanh BĐS không ba buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực. Căn cứ theo khoản 2 Điều 117, khoản 2 Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015, thì điều kiện về hình thức giao dịch bằng văn bản là có công chứng, chứng thực, đăng ký. Cá nhân, tổ chức chỉ phải tuân theo điều kiện này khi luật có quy định . Bộ luật Dân sự không quy định hình thức giao dịch bằng vẫn phải có xác nhận của doanh nghiệp kinh doanh BĐS này cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS khác mới làm cho hợp đồng, giao dịch KDBĐS có giá trị pháp lý, có hiệu lực pháp luật. Do vậy, khi doanh nghiệp kinh doanh BĐS ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hàng hóa BĐS của mình với khách hàng thì đã đáp ứng đủ điều kiện về hình thức để giao dịch phát sinh hiệu lực pháp luật, làm cơ sở cho các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất mà không cần phải có thêm thủ tục “xác nhận” nào khác mới được làm các công việc này.
Qua các giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản cho thấy xu thế tăng trưởng lên, xuống của thị trường cùng chiếu với sự tăng trưởng của nền kinh tế phù hợp với các quy luật của kinh tế thị trường, việc giao dịch qua sản giao dịch và việc xác nhận của sàn giao dịch chỉ như là công cụ, biện pháp hỗ trợ thị trường, giải pháp để Nhà nước quản lý, điều tiết, sở không phải là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản “nóng, sốt”. “lặng sóng hoặc “đóng băng”. Sự tồn tại của sản và xác nhận BĐS giao dịch qua sản không phải là liều thuốc trị đúng bệnh “nóng, sốt” hay “cảm lạnh” của thị trường BĐS Việt Nam. Do đó khi luật quy định việc bắt buộc kinh doanh BĐS phải qua sản và được sản xác nhận phải bảo đảm không tạo đặc quyền, đặc lợi cho các sản giao dịch bất động sản; không được để sàn giao dịch bởi động sản làm thay cho công chứng, chứng thực; đẩy rủi ro pháp lý cho người dân với thực tế đã chứng minh khi có xảy ra tranh chấp, người mua, nhận chuyển nhượng BĐS của chủ đầu tư luôn là bên yếu thế.
II. So sánh bản chất pháp lý giữa xác nhận bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản với giá trị pháp lý của văn bản công chứng
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS và doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS do Luật KDBĐS điều chỉnh, đều được pháp luật bảo đảm quyền tự do kinh doanh, tự do tìm kiếm khách hàng và ký kết hợp đồng theo quy định tạ Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Câu hỏi đặt ra là tại sao cùng tự do kinh doanh như nhau: đều được Nhà nước bảo đảm không bắt buộc phải thực hiện cung cấp hàng hóa, dịch vụ tại mi của điểm cụ thể ở trong nước hoặc nước ngoài (điểm e khoản 1 Điều || Luật Đầu tư năm MỜ) mà luật lại đưa ra quy định bắt buộc doanh nghiệp này phải bán, cung cấp sản phẩm hàng hóa của mình thông qua một doanh nghiệp khác, tại sao họ không có quyền bán, kinh doanh trực tiếp có phải tiết kiệm chi phi hơn? Không những thể dự thảo Luật KDBĐS (sản tôi) còn dự tỉnh trao cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sản giao dịch BĐS quyền xác nhận po dịch BĐS qua sản làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nói: dăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu, quyền sử dụng đất (khoản 6 Điều 61), tức là Thà không có xác nhận này thì hợp đồng, giao dịch KDBĐS đỏ không có giá trị pháp lý, chưa phát sinh hiệu lực pháp luật. Quy định này có cản trở, hạn chế quyền tự do kinh doanh, tìm kiếm thị trưởng, khách hàng theo quy định của Luật Doanh nghiệp không? Có làm mất đi tính thống nhất, đồng bộ về nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 3, Điều 117, khoản 2 Điều 119 BLDS 2015 cũng như quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, về nhà ở theo Luật Đất đai (khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188), Luật Nhà ở (Điều 122) và Luật Công chứng (Điểu 5) hay không?
Để nhìn nhận bản chất việc qua sản và qua công chứng được khách quan, chúng ta có thể so sánh một số vấn đề pháp lý và thực tiễn hoạt động thông qua bảng so sánh giữa Luật XDBĐS hiện hành và dự thảo sửa đổi với Luật Công chứng dưới đây:
| Sàn giao dịch bất động sản Cả nước có khoảng 1.000 sàn[5] | Công chứng Cả nước có khoảng 1.300 tổ chức hành nghề công chứng[6] |
| Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS, nơi các bên gặp gỡ, kết nối cung – cầu, trao đổi về loại hàng hóa BĐS, cung cấp thông tin về BĐS có đủ điều kiện để giao dịch theo đúng các điều kiện luật định; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại BĐS[7]. | Là nơi công chứng viên thuwcjj chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng[8]. |
| Không phải là công cụ quản lý nhà nước. Trong nội dung hoạt động của sàn không tồn tại yếu tố được Nhà nước ủy nhiệm để cung cấp dịch vụ sàn giao dịch BĐS nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận[9]. | Hoạt động công chứng mang tinhschaats công quyền thể hiện qua việc Nhà nước ủy nhiệm thực hiện cung cấp dịch vụ công nhằm bảo đảm an toàn pháp lý; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần ổn định kinh tế – xã hội[10]. |
| Sàn giao dịch BĐS được đăng ký thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, Luật KDBĐS bởi các cá nhân, tổ chức, pháp nhân mà cũng có thể do chính doanh nghiệp có BĐS đưa lên sàn thành lập nhằm giới thiệu, quảng cáo, môi giới, trung gian, cung cấp thông tin, tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại sản phẩm hàng hóa BĐS và thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sà giao dịch bất động sane, mức phí dịch vụ do các bên thỏa thuận[11]. | Văn phòng công chứng phải có hai công chứng viên hợp danh trở lên. Văn phòng công chứng không có thành viên góp vốn. Người đại diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng là Trưởng Văn phòng. Trưởng Văn phòng công chứng phải là công chứng viên hợp danh củaVăn phòng công chứng và đã hành nghề công chứng từ 02 năm trở lên[12]. Các công chứng viên thành lập Văn phòng công chứng phải có hồ sơ đề nghị thành lập Văn phòng công chứng gửi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. Hồ sơ đề nghị thành lập Văn phòng công chứng gồm đơn đề nghị thành lập và đề nán thành lập Văn phòng công chứng, trong đó nêu rõ sự cần thiết thành lập, dự kiến về tổ chức, tên gọi, nhân sự, địa điểm đặt trụ sở, các điều kiện vật chất và kế hoạch triển khai thực hiện[13]. |
| Nếu thành lập Phòng Công chứng thì phải căn cứ vào nhu cầu công chứng tại địa phương, Sở Tư pháp chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Nội vụ xây dựng đề án thành lập Phòng công chứng trình Uỷ ban nhân dan cấp tỉnh xem xet, quyết định thành lập[14]. Người đại diện theo pháp luật của Phòng công chứng là Trưởng phòng. Trưởng phòng công chứng phải là công chứng viên, do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiemj, miễn nhiệm, cách chức[15]. | |
| Phí dịch vụ các sàn thu mức trung bình khoản 2%/giá trị giao dịch BĐS theo hợp đồng được ký. Mặt khác, theo thông tin do Uỷ ban kinh tế của Quốc hội cung cấp tại họp phiên chuyên đề pháp luật ngày 12/4/2023 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khi nêu ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho biết có một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn có thể làm tăng chi phó từ 8-10%[16] | Phí công chứng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch nếu dưới 1 tỷ đồng; từ trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng; Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng; Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng; Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng: 5,3 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ Đồng; Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)[17]. |
| Sàn giao dịch BĐS được đăng ký thành lập theo Luật Doanh nghiệp có thể theo các loại hình công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh (có cả thành viên góp vốn). | Văn phòng công chứng chỉ cho công chứng viên thành lập và được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đối với loại hình công ty hợp danh và không có thành viên góp vốn. |
| Tiêu chuẩn đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản[18]: Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù.Không bị cấm hành nghề theo quyết định của có quan có thẩm quyền. | Để có quyền nộp hồ sơ đề nghị Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm làm công chứng viên[19] thì đầu tiên người đó phải là Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì mới được xem xét, bổ nhiệm: Có bằng cử nhân luật;Có thời gian công tác pháp luật từ 05 trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cử nhân luật;Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng nghề công chứng;Đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứngBảo đảm sức khỏe để hành nghề công chứng. |
| Giá trị pháp lý của giấy xác nhận BĐS đã giao dịch qua sàn về bản chất là sự ghi nhận thông tin các chủ thể đã thực hiện giao dịch đó qua sàn, không phải là điều kiện về hình thức của giao dịch bằng văn bản phải tuân thủ để có hiệu lực pháp luật mà được dùng làm cơ sở để kê khai thuế, đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng sẽ gây mâu thuẫn với Bộ luật Dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 và Điều 119, không phù hợp với pháp luật thuế, thiếu đồng bộ và thống nhất với Luật Đất đai (khoản 3, Điều 167, 188), Luật Nhà ở (Điều 118, Điều 122). | Giá trị pháp lý của văn bản công chứng: văn bản công chứng có giá trị thi hành đối ới các bên tham gia hợp đồng, giao dịch mà còn được các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác tôn trọng, bảo đảm thực hiện (căn cứ để nộp thuế, đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, cơ sở để xử phát vi phạm hành chính…). Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị là chứng cứ không phải chứng minh trước Tòa[20]. |
| Khi sàn xác nhận BĐS đã giao dịch qua sàn thì người quản lý, điều hành sàn không cần phải kiểm tra, xác định các yếu tố cấu thành quan hệ pháp luật dân sự (và họ cũng không được đào tạo về chuyên môn để làm những công việc này) khi các bên giao kết hợp đồng với nhau, không phải chịu trách nhiệm xác định năng lực pháp luật dân sự (và họ cũng không được đào tạo chuyên môn để làm các công việc này) khi các bên giao kết hợp đồng với nhau, không phải chịu trách nhiệm xác định năng lực pháp luật về dân sự, năng lực hành vi dân sự của chủ thể, về tính xác thực, hợp pháp trong nội dung thỏa thuận của các bên tham gia giao kết hợp đồng, và không phải chịu trách nhiệm về điều kiện có hiệu lực pháp luật của hợp dồngđó. | Khi thực hiện công chứng, công chứng viên phải kiểm tra, xác đinh đầy đủ các yếu tố cấu thành quan hệ pháp luật dân sự (chủ thể – khách thể – nội dung) khi các bên tham gia hợp đồng, giao dịch được yêu cầu công chứng, điều kiện về BĐS được tham gia giao dịch; phải đảm bảo chủ thể có năng lực hành vi dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp, phải xác định, hướng dẫn giải thích để các bên thống nhất thỏa thuận nội dung của hợp đồng, giao dịch được bảo đảm tính xác thực, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội. |
| Quy trình, thủ tục thực hiện xác nhận BĐS đã giao dịch qua sàn đơn giản khi chỉ cần giao dịch thành công, các bên ký hợp đồng với nhau thì người đại diện có thể ký giấy xác nhận này. | Quy trình, thủ tục công chứng chặt chẽ[21] ngay từ khâu tiếp nhận yêu cầu công chứng, kiểm tra thành phần hồ sơ, điều kiện về chủ thể, về đối tượng của hợp đồng, giao dịch, về nội dung cam kết, thỏa thuận và thống nhất ý chí của các bên có được pháp luật cho phép rồi mới thụ lý, soạn thảo hợp đồng, lời chứng sau đó hướng dẫn các bên đọc kiểm tra lại nội dung để bảo đảm ý chí của các bên đúng với nội dung soạn thảo. Các bên đồng ý thì sẽ ký tên trước mặt công chứng viên, công chứng viên kiểm tra lại thong tin về nhân thân, chủ thể, tài sản, kiểm tra bản chính các giấy tờ được xuất trình, kiểm tra lịch sử giao dịch, thông tin ngăn chặn trước khi ký chứng nhận và đóng dấu để hợp đồng, giao dịch trở thành văn bản công chứng. |
| Người đại diện của sàn trước khi thực hiện xác nhận thì không có trách nhiệm phải hướng dẫn các bên trong hợp đồng phải tuân thủ pháp luật, không có nghĩa vụ giải thích ý nghĩa, hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Và họ cũng không bị ràng buộc bởi quy định nào mang tính nguyên tác phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và các bên tham gia giao kết hợp đồng KDBĐS về giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn. | Công chứng viên khi thực hiện công chứng phải có trách nhiệm hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; có nghĩa vụ giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch[22]. Và công chứng viên bị ràng buộc bởi nguyên tắc hành nghề là phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng[23]. |
III. Một số nhận định và đề xuất, kiến nghị góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Doanh nghiệp tham gia thị trường luôn gắn liền với trách nhiệm xã hội, đạo đức kinh doanh nhưng doanh nghiệp nào sinh ra cũng với mục đích chính là kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận, làm sao cho lợi nhuận là tối đa, chi phí là tối thiểu nên phải có công cụ thể chế pháp luật để kiểm soát, vừa bảo đảm quyền tự do kinh doanh được thuận lợi, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người tiêu dùng, người giao kết hợp đồng, giao dịch với doanh nghiệp. Hiện nay, số vụ án liên quan đến đất đai chiếm trên 70% số vụ án được xét xử hàng năm. Trong giai đoạn từ 2013-2020, cơ quan hành chính các cấp tiếp nhận 324.241 đơn khiếu nại liên quan đến đất đai, chiếm 62,9% tổng số đơn khiếu nại[24].
Theo báo cáo thẩm tra do Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày ngày 11/4/2023, đã chỉ ra thực tế có hiện tượng các sàn cấu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận chuyên làm nhiều loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả. Do đó, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để độc quyền, câu kết, gây ảnh hùng đến minh bạch thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản. Sàn là một trong các phương thức để giao dịch, nên cho phép các bên tham gia được quyền đem giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn. Trong phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày và tên, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng đồng tình với kết quả thanh tra này và đề nghị Ban soạn thảo tiếp thu, chỉnh sửa đổi Dự thảo luật kinh doanh bất động sản “quy định yêu kiện thành lập sàn giao dịch, cơ chế hoạt động của sàn giao dịch còn người mua tham gia. THÔNG TIN Sàn giao dịch là quyển của người mua.”[25]
Ngoài ra, nếu quy định sản vừa có quyền thỏa thuận với chủ đầu tư để đưa hàng hóa BĐS lăn sản và thu phí dịch vụ đến khi giao dịch thành công lại có quyền xác nhận BĐS đó đã giao dịch qua sản, thì sẽ không bảo đảm tính độc lập, vô tư, khách quan. Mặt khác, nội hàm của vác xác nhận qua sản theo dự thảo vô tỉnh trở thành một điều kiện về hình thức giao dịch mà chủ thể kinh doanh BĐS, khách hàng phải tuân thủ để hợp đồng có hiệu lực, có giá trị pháp lý vì thiếu sự thống nhất, đồng bộ với khoản 2 Điều 117 và khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch bằng văn bản mà có công chứng, chứng thực, đăng ký thì mới phải tuân theo quy định đó.
Trong điều kiện thực tế hiện nay, khi mà công tác quản lý, điều tiết thị trường, trong đó có thị trường bất động sản, còn nhiều bất cập, rất nhiều vụ án liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm phạm pháp luật khi ký hợp đồng, giao dịch với người mua, nhận chuyển nhượng dù chưa đủ điều kiện để huy động vốn, thậm chí lừa đảo, điển hình như chỉ một vụ án Tập đoàn địa ốc Alibaba mà báo chí đã đăng, với vai trò chủ mưu của Nguyễn Thái Luyện thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra nhiều dự án không có thật đã làm thiệt hại cho 4.361 lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện”, đơn giản vì vốn huy động từ khách bằng bao người, lừa đảo chiếm đoạt số tiền 2.264 tỷ đồng[26]. Chưa kể rất nhiều doanh nghiệp tìm đủ kiểu lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện[27], đơn giản vì vốn huy động vốn từ khách hàng bao giờ chi phí cũng rẻ hơn vốn vay. Thậm chí có không ít trường hợp đã huy động được vốn qua hành vi lách luật dưới hình thức thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc[28], thỏa thuận đăng ký giữ chỗ … mà thị trường có biến động hoặc sau đó thấy nội dung thỏa thuận bắt gây lợi cho doanh nghiệp thì doanh nghiệp sẵn sàng thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, cần nữa thì kiện khách hàng ra tòa để tuyên bố hợp đồng và hiệu[29]. Nếu pháp luật quy định các hợp đồng, giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp này khi ký với khách hàng (nhất là mua bán nhà “trên giấy” (nhà ở hình thành trong tương lai dưới bất kỳ hình thức nào mà nhằm mục đích huy động vốn, lấy tiền của người dân, khách hàng đều phải công chứng thì có lẽ đã không xảy ra những hậu quả đáng tiếc cho hàng nghìn người dân trên khắp cả nước, ảnh hưởng đến niềm tin của người dân vào Nhà nước pháp quyền cùng với bao hệ lụy khó khắc phục như thực tế đã diễn ra.
Trường hợp luật quy định phải công chứng, thì cần tính toán để giảm phí công chứng cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thủ tục cũng thuận lợi, đồng thời phải xác định lại mức phí bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 để doanh nghiệp tiết giảm chi phí, hạ giá thành sản phẩm. Trong các hợp đồng, giao dịch KDBĐS phải có điều khoản về thanh toán qua ngân hàng, không thanh toán bằng tiền mặt. Điều khoản đó cần nếu rõ chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng tại chính ngân hàng chấp nhận bảo lãnh cho dự án đó để người mua, nhận chuyển nhượng chuyển khoản hoặc nộp tiền vào và ngân hàng có trách nhiệm giảm sát việc sử dụng số tiền mà doanh nghiệp đã nhận được sử dụng dùng mục đích để dự án hoàn thành theo tiến độ cam kết để bàn giao cho khách hàng. Đây có thể là cách thức để cụ thể hóa trong thực tế giải pháp về tăng cường thực hiện thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiến mặt trong giao dịch bất động sản.[30]
Thách thức và đáp ứng là quy luật của cuộc sống, quy luật của sự phát triển. Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) phải là sự đáp ứng thành công của Nhà nước trong việc quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, nhưng cũng kiến tạo điều kiện để thị trường này phát triển bền vững, không còn tái diễn câu chuyện “bong bóng bất động sản”. Để điều tiết thị trường, thúc đẩy tăng trưởng theo quy luật của thị trường thì công chứng là một sự lựa chọn với tư cách bên thứ ba độc lập, khách quan, phù hợp với định hướng phát triển nghề công chứng là khuyến khích người dân sử dụng dịch vụ công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên giao dịch, phòng ngừa vi phạm pháp luật[31]. Quản lý nhà nước bằng công cụ công đã được thực tiễn các nước trên thế giới và Việt Nam đã chứng minh công chứng thực hiện tốt vai trò, chức năng người làm chứng khách quan, trung thực, đứng giữa, không thiên vị, không bị ảnh hưởng bởi quyền, nghĩa vụ và sự thỏa thuận của các bên để phòng ngừa, hạn chế rủi ro, khi tranh chấp xảy ra thì các tình tiết, sự kiện được ghi nhận thành văn bản trên cơ sở ý chí và thể hiện ý chí sẽ là căn cứ xác thực để các bên yên tâm thực hiện hoặc lấy đó làm bằng chứng phân xử với nhau, qua đó góp phần phòng ngừa tranh chấp, hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp và bảo đảm an toàn pháp lý, trật tự công cộng được duy trì, trật tự phép huật được tôn trọng sẽ củng cố niềm tin trong xã hội vào nhà nước pháp quyền, khi đó cho thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển ổn định, minh bạch, bền vững, người dân thực sự hưởng thành quả của sự phát triển để mà “an cư, lạc nghiệp”./.
Tài liệu tham khảo
1. Báo cáo số 512/BC-UBTVQH11 ngày 14/6/2006 Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải tình, tiếp thu, chỉnh lý một số vấn đề của dự thảo Luật kinh doanh bất động sản;
2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;
3. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,
4. https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1173/1039/bo-truong-nguyen-hong-quan-doc-to-trinh-
mx-hoi-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-tinh-bach-cac-giao-dich bat dong san aspx, truy
cập ngày 23/3/2023;
5. https://plo.vn/can-xem-lai-de-xuat-ban-nha-tren-giay-phai-qua-san-post726106.html.
truy cập ngày 29/3/2023;
6.http://donre.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/Lists/Posts Post.aspx?List=173cebe3%209%
69%2D400e%2Db5fd62D9263a89949&ID=2755, truy cập ngày 17/4/2023;
7. https://vneconomy.vn/bat-dong-san-dong-vai-tro-quan-trong-trong-nen-kinh-te-
ước-dan htm, truy cập ngày 25/4/2023;
8. Luật Công chứng năm 2006;
9. Luật Công chứng năm 2014;
10. Học viện Tư pháp. Giáo trình kỹ năng hành nghề công chúng. Nxb Tư pháp Hà -2020 11. CCV. Tuấn Đạo Thanh, CCV Phạm Thu Hằng. Bình luận Luật Công chúng năm 2014, Nxb. Tư pháp, Hà Nội – 2022;
12. Bộ Tư pháp. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Thực hiện pháp luật về công chứng, Ấn phẩm đặc biệt dành cho Hiệp hội Công chwungs viên Việt Nam, Hà Nội – 2020;
13. TS. Ninh Thị Hiền, Vai trò của hoạt động công chứng trong tiến trình cải cách từ pháp ở việt nam hiện nay, Chuyên đề số 2 – Thực hiện pháp luật về công chứng. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật – Bộ Tư pháp, Nxb. Tư pháp, Hà Nội – 2021;
14. Liên minh Công chúng quốc tế, Các nguyên tắc cơ bản của hệ thống công chúng La-tỉnh, thông qua ngày 8 tháng 11 năm 2005 tại Rome, Italie, Bản dịch của Bộ Tư pháp
15. Bộ Tư pháp, Viện Khoa học pháp lý, Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển bách khoa, Nxb. Tư pháp – 2006.
[1] Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”
[2] Tài liệu triển khai Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính trình bày sang ngày 21/7/2022
[3] https://batdongsan.com.vn/interaktivestory/luoc-su-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam/, truy cập ngày 27/3/2023
[4] Điểm c khoản 8 Điều 18 Thông tư số 16/2012/TT-BXH ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiệ một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
[5] https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=74827, truy cập ngày 17/4/2023
[6] Bộ Tư pháp, Báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong đề nghị xây dựng Luật Công chứng (sửa đổi), Hà Nội, tháng 7/2022
[7] Khoản 6 Điều 3 Luật KDBĐS 2014, khoản 11 Điều 3 dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi)
[8] Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014
[9] Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, khoản 1,6 Điều 3, Điều 70 Luật KDBĐS 2014 và khoản 1, khoản 11 Điều 3, Điều 61 dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi)
[10] Điều 3 Luật Công chứng năm 2014
[11] Điều 69, Điều 71 Luật KDBĐS 2014, khoản 1 Điều 58, Điều 61, 62 dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi)
[12] Khoản 2 Điều 22 Luật Công chứng năm 2014
[13] Khoản 1,2 Điều 22, khoản 1 Điều 23 Luật Công chứng năm 2014
[14] Khoản 1 Điều 20 Luật Công chứng 2014
[15] Khoản 1 Điều 19 Luật Công chứng năm 2014
[16] https://vnexpress.net/uy-ban-kinh-te-ban-bat-dong-san-qua-san-lam-tang-chi-phi-doi-gia-4592298.html, truy cập ngày 12/4/2023
[17] Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng
[18] Điều 59 dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi)
[19] Điều 8 Luật Công chứng năm 2014
[20] Điều 5 Luật Công chứng năm 2014; điểm c khoản 1 Điều 92, khoản 9 Điều 94, khoản 10 Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015
[21] Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014
[22] Điểm d Khoản 2 Điều 17, khoản 4 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014
[23] Khoản 4 Điều 4 Luật Công chứng năm 2014
[24] Tài liệu triển khai Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính trình bày sang ngày 21/7/2022
[25] https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-ho.aspx?ItemID=74870, truy cập ngày 17/4/2023
[26] https://tuoitre.vn/toa-se-cang-rap-de-xet-xu-vu-alibaba-140-ruong-ho-so-1-trieu-bủ-luc-4-361-bi-hai-20220728143952868.htm, truy cập ngày 15/8/2022
[27] https://plo.vn/chung-cu-monarchy-chua-nhiem-thu-da–cho-khach-post627745.html, truy cập ngày 26/9/2022
[28] https://thanhnien.vn/sau-4-nam-mua-nha-khach-hang-nhan-duoc-thong-bao-cham-dut-hop-dong-185230418145458229.htm, truy cập ngày 20/4/2023
[29] https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/la-lung-chu-dau-tu-kien-khach-hang-tuyen-hop-dong-vo-hieu-1390558.html, truy cập ngày 15/8/2022
[30] Mục 2.4 Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”
[31] Mục 2 Phần Nghị quyết số 172/2020/NQ-CP ngày 19/11/2020 của Chính phủ về chính sách phát triển nghề công chứng
- MẸ ĐƠN THÂN CÓ LÀM GIẤY KHAI SINH CHO CON ĐƯỢC KHÔNG?
- CỐ Ý DÙNG AXIT ĐỂ GÂY THƯƠNG TÍCH CHO NGƯỜI KHÁC SẼ BỊ XỬ LÍ RA SAO?
- QUAN HỆ HÔN NHÂN VÀ TÀI SẢN KHI MỘT NGƯỜI BỊ TUYÊN BỐ CHẾT MÀ HIỆN TẠI TRỞ VỀ ĐƯỢC PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?
- Mẫu hồ sơ mời thầu mua sắm hàng hóa số 02
- TRƯỜNG HỢP NÀO PHONG TỎA TÀI SẢN, PHONG TỎA TÀI KHOẢN
