Bài viết nghiên cứu

CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO AN TOÀN CHO KHÁCH HÀNG MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Đã đăng trên bởi contentplsg 
TS. Lưu Quốc Thái
Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh

          Tóm tắt:

Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một hình thức giao dịch kinh doanh bất động sản (BĐS) được chính thức quy định từ Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) 2006. Mặc dù loại giao dịch này đã được thừa nhận từ nhiều năm qua nhưng các cơ chế pháp lý đảm bảo an toàn cho giao dịch, đặc biết là lợi ích hợp pháp của người mua nhà vẫn chưa được quy định đầy đủ và chặt chẽ. Vì vậy, bài viêt này sẽ hệ thống hóa, phân tích, đánh giá các quy định hiện hành, Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi về các biện pháp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là khách hàng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, bài viết cũng tham khảo pháp luật của một số nước nhằm mục đích góp phần hoàn thiện hơn pháp luật kinh doanh BĐS và để tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, an toàn.

Từ khóa: Đảm bảo an toàn, giao dịch, nhà, công trình xây dựng, hình thành trong tương lai.

Đặt vấn đề

Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (BĐS hình thành trong tương lai) đã được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới như Anh, Úc, Tây Ban Nha,[1]… Ở Việt Nam, đây là một hình thức giao dịch kinh doanh BĐS được chính thức quy định từ Luật KDBĐS 2006. Trước đó, dù giao dịch này chưa được pháp luật quy định nhưng trên thực tế các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng đã “lách luật” bằng các hợp đồng “góp vốn” đầu tư phân chia nhà ở mà bản chất không có gì khác với hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Mặc dù loại giao dịch “tự phát” này đã được thừa nhận từ nhiều năm qua nhưng các cơ chế pháp lý để đảm bảo an toàn cho giao dịch, đặc biệt là lợi ích hợp pháp của người mua nhà vẫn chưa được quy định đầy đủ và chặt chẽ. Vì vậy, bài viết này sẽ hệ thống hóa, phân tích, đánh giá các quy định mới nhất vè các biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là khách hàng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhằm mục đích góp phần hoàn thiện hơn pháp luật kinh doanh BĐS và để tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, an toàn. Biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai có thể chia thành 2 loại: biện phán mang tính “phòng ngừa” và biện pháp “khắc phục hậu quả”. Bài viết này chỉ đề cập đến các biện pháp phòng ngừa.

  1. Khái quát về giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
    1. Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai

Giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai được ghi nhận từ Luật Nhà ở 2005 nhưng Luật này không có định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai.[2] Sau đó, Luật KDBĐS 2006 quy định: “Mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”[3]. Như vậy, Luật KDBĐS 2006 là văn bản pháp luật đầu tiên chính thức giải thích nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thông qua việc lồng ghép với giải thích thuật ngữ “mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

Định nghĩa “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” lần đầu được giải thích riêng tại Khoản 4 Điều 3 KDBĐS 2014 (thay thế Luật KDBĐS 2006), ngay sau giải thích về “nhà, công trình xây dựng có sẵn”. Cụ thể, “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Đây là những công trình chưa thể sử dụng bởi việc xây dựng chưa hoàn thành và đang trong quá trình đầu tư xây dựng ở bất kỳ một giai đoạn nào đó. Khái niệm này giống với khái niệm BĐS hình thành trong tương lai (off-plan property) ở các nước[4]. Bài viết này sẽ tập trung phân tích giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với việc mua bán những công trình xây dựng khác, bài viết có thể đề cập nhưng không đi sâu phân tích.

1.2 Những rủi ro tiềm ẩn từ việc mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.1 Khái quát mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa về mua bán BĐS nói chung (nhà ở nói riêng) hình thành trong tương lai mà chỉ có giải thích về nhà, công trình xây dựng (bao gồm cả nhà ở) hình thành trong tương lai như đã trình bày ở trên. Tuy nhiên, nếu mô phỏng định nghĩa của Luật KDBDS 2006 (đã hết hiệu lực) về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và căn cứ vào định nghĩa của Luật Nhà ở 2014 về nhà ở hình thành trong tương lai thì chúng ta có thể kết luận: “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà ở mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Có thể nói, kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là được coi là “quyền” của chủ đầu tư dự án BĐS. Theo quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật KDBĐS 2014 thì: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”. Như vậy, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được coi là một “hình thức” kinh doanh của chủ đầu tư dự án nhà ở.

So với hình thức kinh doanh nhà ở có sẵn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều “ưu điểm” đặc biệt. Thứ nhất, về phía chủ đầu tư thì đây không chỉ là một hoạt động kinh doanh mà còn là hình thức huy động vốn bởi hàng hóa mà họ bán chưa có trên thực tế và số tiền “ứng trước” từ khách hàng sẽ được sử dụng để phát triển chính bất động sản trong hợp đồng mua bán với khách hàng. Hình thức này có nhiều ưu điểm so với vay vốn từ các tổ chức tín dụng bởi chủ đầu tư không phải trả lãi cũng như đã xác định được khách hàng cho mình nên không phải bận tâm về đầu ra cho sản phẩm. Thứ hai, về phía khách hàng (người mua), việc mua nhà hình thành trong tương lai giúp họ giảm bớt áp lực về tài chính vì họ được thanh toán nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án và giá cả bất động sản (nhà ở) cũng “mềm” hơn so với những sản phẩm có sẵn trên thực tế. Vì vậy, cho phép mua bán BĐS (bao gồm nhà ở) hình thành trong tương lai là một trong những giải pháp để thúc đẩy giao dịch BĐS và tạo điều kiện cho thị trường BĐS pháp triển nhanh chóng.

1.2.2 Rủi ro từ việc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bên cạnh nhwungx điểm tích cực nói trên, hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có nhiều hạn chế nhất định, đặc biệt là những rủi roc ho người mua. Cụ thể:

  • Mất tiền nhưng không nhận được nhà

Đây là rủi ro lớn nhất đối với những người hình thành trong tương lai. Vì đây là kiểu “mua nhà trên giấy” hay còn gọi là mua “lúa non” nên snar phẩm có thể không hình thành. Bên cạnh những lý do bất khả kháng (như khủng hoảng kinh tế, thiên tai,… hiếm khi xảy ra) thì thực tế đã có không ít trường hợp chủ đầu tư “ôm” tiền của khách hàng bỏ trốn mà không thực hiện dự án hoặc lừa đảo bằng cách bán một căn nhà cho nhiều người khác nhau. Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư có những vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện dự án (như xây dựng không đúng với giấy phép) thì khách hàng cũng có thể không nhận được sản phẩm dù đã trả tiền[5]. Hậu quả để lại là nhiều khách hàng bị mất một khoản tiền lớn vốn phải tích góp trong một thời gian dài mới có được hoặc là phải “gánh” khoản vay ngân hàng phải trả lãi và nợ gốc[6].

  • Không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận

Đây là tình trạng phổ biến đối những dự án BĐS có thực hiện hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Việc chậm bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Thiếu vốn và không huy động vốn để thực hiện dự án là nguyên chính của các loại vi phạm này. Tuy nhiên, không ít trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lức hoặc sử dụng vốn cho các mục đích cá nhân khiến không dự án nào có thể hoàn thành đúng tiến độ cam kết. Loại vi phạm này cũng gây ra nhiều thiệt hại về kinh tế, gây khó khan cho đời sống của khách hàng khi họ phải trả mất tiền thuê nhà cho thời gian gian chờ nhận nhà theo hợp đồng[7].

Ngoài ra, trên thực tế, để lôi kéo khách hàng tham gia giao dịch, nhiều chủ đầu tư đã quảng cáo sản phẩm với chất lượng khác với sản phẩm sẽ bàn giao cho khách hàng với mác “căn hộ cao cấp” hay sản phẩm “5 sao”… Tuy nhiên, nhiều trường hợp nhà ở được bàn giao cho khách hàng bị tráo đổi nguyên vật liệu nội thất và không có những tiện ích thể hiện trong cac căn nhà mẫu như quảng cáo của chủ đầu tư trước đó. Đây là loại vi phạm về chất lượng hàng hóa BĐS mà khách hàng rất khó và ít khi yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho mình[8].

  • Không được cấp giấy phép chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ý nghĩa rất quan trọng  đối với chủ sở hữu (khách hàng mua nhà) vì nó là chứng thư pháp lý xác quyền sở hữu nhà ở của họ. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng là một trong những điều kiện quan trọng để thực hiện quyền đối với nhà ở của mình. Trước đây, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã có quy định: “Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua nhà, trừ trường hợp người mua nhà tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận” (Khoản 3 Điều 50). Theo Luật Nhà ở 2014 thì: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận” (Khoản 7 Điều 26).

Tuy nhiên, các quy định trên vì lý do nhất định đã không được nghiêm túc thực hiện trên thực tế. Nhiều trường hợp người mua nhà ở thương mại đã nhận nhà ở nhiều năm nhưng vẫn không nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà[9]. Nguyên nhân chính là cho chủ đầu tư chờ đến khi bán hết (hoặc gần hết) số nhà ở trong một dự án mới tiến hành các thủ tục làm giấy chứng nhận cho thuận tiện. Cũng có thể xuất pháp từ nguyên nhân chủ đầu tư có những vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở (như xây vượt phép, không đúng giấy phép,..) mà chưa có hành động “khắc phục” theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên không thể thực hiện thủ tục hoàn công để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

  • Các biện pháp mang tính “phòng ngừa” để đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đây là các biện pháp được dung để ngăn chặn hay giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro và giảm thiểu khả năng gây thiệt hại cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà hoặc bàn giao không đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực tế cho thấy, việc phòng ngừa bao giờ cũng đem lại hiệu quả cao, với chi phí thấp hơn so với việc khắc phục hậu quả. Các biện pháp mang tính phòng ngừa để bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Luật KDBĐS 2014 gồm: Biện pháp bảo lãnh của ngân hàng thương mại; Biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng tông qua quy định về “thanh toán” trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Biện pháp kiểm soát việc sử dụng tiền ứng trước thông qua nghĩa vụ của chủ đầu tư “sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng”. Bài viết này này sẽ lần lượt phân tích từng biện pháp.

2.1. Biện pháp bảo lãnh của ngân hàng

Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, vấn đề bảo lãnh nêu trên được quy định cụ thể như sau:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phi bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê nhà

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bản giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bản, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh”.

Trên cơ sở này, Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017) của Ngân hàng Nhà nước đã có những quy định cụ thể về vấn đề bảo lãnh ngân hàng nói trên. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Ngân hàng thương mại sẽ xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi có thỏa thuận và Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư cô nghĩa vụ phải hoãn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bản giao nhà ở cho bên mua Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mùa; Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định của pháp luật. Vấn đề bảo lãnh đối với việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là điểm mới của pháp luật kinh doanh bất động sản. Quy định về bảo lãnh này nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng trước những rủi ro khi mua nhà, công trình xây dựng (đặc biệt là nhà ở) hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định mới này cần mục đích phải có thời gian để kiểm chứng hiệu quả của nó trong khi bắt cập của pháp luật đã bộc lộ khi qua việc Ngân hàng Nhà nước phải điều chỉnh quy định này sau 2 năm ban hành (sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN). Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã không nghiêm túc thực hiện thủ tục bảo lãnh cho khách hàng với nhiều lý do khác nhau[10]. Điều này có thể khiến cho quy định về bảo lãnh nói trên không có ý nghĩa thực tiễn.

Bên cạnh đó, xét ở góc độ pháp lý thì quy định về bảo lãnh ngân hàng nói trên này vẫn còn một vài vấn đề cần làm rõ:

Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư được ngân hàng đảm bảo theo quy định của Ngân hàng Nhà nước chỉ là “tiền ứng trước” của khách hàng. Trong khi đó, theo quy định tại Điều 56 Luật KDBĐS thì khoản tiền mà ngân hàng bảo lãnh có thể phải chỉ trả thay cho chủ đầu tư không chỉ là tiền ứng trước bởi nó có “khoản tiền khác”, có thể là tiền phạt hợp đồng, tiền bồi thường (nếu có).

Thứ hai, nghĩa vụ được bảo lãnh bởi ngân hàng có được thực hiện đối với tất cả các trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai hay không? Theo Khoản 3 Điều 56 Luật KDBĐS và điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN thì rõ ràng ngân hàng chỉ bảo lãnh những nghĩa vụ có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà. Điều này có nghĩa là, nếu dự án bất động sản được ngân hàng cam kết bảo lãnh nhưng trong hợp đồng mua bán nhà đối với khách hàng nào đó do “sơ suất” mà không có thỏa thuận về nghĩa vụ này thì quyền lợi của khách hàng cũng không được đảm bảo.

Thứ ba, thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng là thời điểm nào: bắt đầu tư thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh hay từ thời điểm ngân hàng có thông báo chính thức cho chủ đầu tư về việc chấp nhận bảo lãnh đối với dự án bất động sản? Đây là điều rất quan trọng bởi trên thực tế, các chủ đầu tư dự án nhà ở thưởng nhận tiền ứng trước từ khách hàng ngay sau khi dự án được công bố dưới hình thức “tiền đặt chỗ”, “tiền đặt cọc” vì lý do chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Các khoản tiền này hầu như không có giới hạn do pháp luật không có quy định cụ thể.

Thứ tư, thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh là thời điểm nào, trước hay sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với khách hàng? Theo Khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS thì hợp đồng này phải ký trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bản nhà nhưng Thông tư 07/2015/NHNN dường như có quy ngược lại (điểm b Khoản 1 Điều 12)[11]. Quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng có lý khi nghĩa vụ bảo lãnh phải là một (hoặc những) nghĩa vụ phải đã được xác định cụ thể (trong trường hợp này là nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư với khách hàng cụ thể). Nếu bất cập này không được làm rõ mà thực tế có phát sinh tranh chấp thì rất khó giải quyết và quyền lợi của khách hàng khó được đảm bảo.

Thứ năm, thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh (hoặc nghĩa vụ bảo lãnh) được quy định chưa thống nhất và không phù hợp. Theo Luật KDBĐS thì “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua” (khoản 2 Điều 56) trong khi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định: “Cam kết bảo lãnh trong bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở”. Như vậy, đến sau khi đã nhận bàn giao nhà và hợp đồng hợp đồng bảo lãnh chấm dứt thì các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mà chưa thực hiện được sẽ không được đảm bảo.

Thứ sáu, trong trường hợp ngân hàng bảo lãnh cho dự án bất động sản đột ngột làm vào tình trạng khó khăn, thậm chí là phá sản thì quyền lợi hợp pháp của người mua nhà sẽ ra sao? Đây là điều hoàn toàn có thể xảy ra trong điều kiện kinh tế thị trưởng bởi việc đánh giả một chủ đầu tư có khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích hay không là do chính ngân hàng bảo lãnh thực hiện.

Ngoài ra, một vấn đề quan trọng liên quan đến biện pháp bảo lãnh của ngân hàng là phí bảo lãnh. Pháp luật hiện hành không đặt ra “khung phí” theo giá trị dự án mà để cho các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, trong bất cứ trường hợp nào thì doanh nghiệp kinh doanh BĐD cũng phải tốn thêm một khoản chi phí và khoản tiền này chắc chắn sẽ được hạch toán vào giá thành BĐS. Giá cả nhà ở vì vậy sẽ tăng thêm, từ đó sẽ gây nhiều khó khăn cho đời sống xã hội.

Trên thế giới, vấn đề bảo lãnh của ngân hàng đối với việc bản nhà hình thành trong tương lai cũng đã được áp dụng ở một số quốc gia[12]. Ngoài ra, ở các nước còn có giải pháp tương tự khác là nghĩa vụ của chủ đầu tư có thể được bảo đảm bởi công ty bảo hiểm. Nếu chủ đầu tư không thể hoàn trả lại tiền cho khách hàng thi công ty bảo hiểm sẽ có trách nhiệm hoàn trả toàn bộ tiền ửng trước cho khách hàng trong 30 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu[13]. Đây là phương thức mà Nhà nước nên cân nhắc đưa vào quy định của pháp luật để thực hiện nhằm đa dạng các hình thức bảo vệ cho người mua nhà.

Như đã nói ở trên, việc thực hiện quy định về bảo lãnh đối với các chủ đầu tư ở Việt Nam phần lớn không được thực hiện nghiêm túc. Nguyên nhân là do năng lực tài chính của các tổ chức kinh tế trong nước không cao, họ luôn phải tìm cách huy động vốn để thực hiện dự án nên không thể có tiền nhàn rỗi ký quỹ cho các tổ chức tín dụng để được bảo lãnh nghĩa vụ của mình đối với khách hàng. Tình trạng khủng hoảng trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây là minh chứng. Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa của vấn đề này là do quy định không hợp lý về năng lực tài chính đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo quy định hiện hành thị họ chỉ cần “có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên” thì được coi là có năng lực. tài chính để thực hiện dự án (Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; khoản 2 Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP). Phần vốn còn lại họ có thể huy động từ nhiều nguồn khác nhau. Sự bất hợp lý cảng lớn hơn khi pháp luật không quy định rõ là tỉ lệ vốn nói trên được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Điều này dẫn đến việc một số chủ đầu cùng một lúc triển khai nhiều dự án nhưng chỉ có một nguồn vốn duy nhất đáp ứng đủ điều kiện thực hiện một dự ăn nhưng lại đưa vào báo cáo tài chính để chứng minh năng lực cho nhiều dự án khác nhau[14]. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng dự án treo hoặc chậm tiến độ khi chủ đầu tư không huy động được vốn.

2.2. Biện pháp quản lý của Nhà nước

Theo Khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS 2014 thì: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bản, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bản, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”. Theo điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thì: “Trường hợp ký hợp đồng mua bản, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kích và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bởi động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có thi điều kiện được bán, cho thuê mùa theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bản, cho thuê mua gửi chủ đầu tự: nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quả thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bản, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền kỳ hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bản, cho thuê mua nhà ở này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông bảo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư”.

Các quy định trên cho thấy, Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án nhà ở có đủ điều kiện được bản nhà hình thành trong tương lai hay không Quyết định của Sở Xây dựng dựa trên các điều kiện đối với dự án được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS. Nhìn chung, xét về mặt thủ tục thì quy định trên vừa đảm bảo việc chủ đầu tư đáp ứng các kiện bản nhà hình thành trong tương lai để bảo vệ lợi ích hợp pháp của khách hàng, đồng thời cũng linh hoạt vừa đủ cho các chủ đầu tư huy động vốn trong trường hợp Sở Xây dựng không trả lời trong thời hạn pháp luật quy định

Tuy nhiên, yêu cầu về dự án có đủ điều kiện bán nhà binh thành trong tương lai còn có điểm chưa logic. Cụ thể, bảo lãnh của ngân hàng là một điều kiện nhưng lại không nằm trong các yêu cầu mà Sở Xây dựng xem xét để quyết định có được ký hợp đồng mua bản nhỏ hay không (Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014). Thực tế đã có trường hợp Sở Xây dựng một địa phương quyết định hủy xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai đối với một dự án sau khoảng 2 năm công nhận dự án có đủ điều kiện bản nhà với lý do là chưa chủ đầu tư được tổ chức tín dụng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Vấn đề pháp lý đặt ra là những hợp đồng mua bán đã được ký kết với khách hàng trên cơ sở xác nhận đủ điều kiện kinh doanh của Sở Xây dựng nói trên sẽ xử lý như thế nào? Và liệu khách hàng có được an toàn không khi ký hợp đồng mua nhà dựa trên xác nhận của Sở Xây dựng theo quy định của pháp luật?[15]

Ngoài ra, quy định trên chỉ mới chú trọng đến “tiền kiểm” chứ chưa quan tâm đến “hậu kiểm” các doanh nghiệp bản nhà hình thành trong tương lai. Pháp luật chưa có cơ chế kiểm soát việc để tránh tình trạng chủ đầu tư bản “trùng” nhà cho nhiều người như đã từng xảy ra trên thực tế. Thêm nữa, trường hợp chủ đầu tư đã được cho phép bán nhà hình thành trong tương lai nhưng sau khi đã nhận được một khoản tiền mà không “tích cực” thực hiện dự án thì quyền lợi của khách hàng cũng bị ảnh hưởng rất lớn.

Ở các nước phát triển, trường hợp chủ đầu tư không có hợp đồng bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc bảo hiểm cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai thì sẽ không được trực tiếp nhận và sử dụng tiền ứng trước của khách hàng. Số tiền thanh toán trước này sẽ được chuyển vào một tài khoản phong tỏa cho đến khi chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng và bản giao nhà cho khách hàng[16].

2.3. Quy định về việc ứng trước tiền và sử dụng tiền ứng trước của khách hàng

Theo Điều 57 Luật KDBĐS 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được quy định như sau

“1. Việc thanh toán trong mua bản, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lại được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quả 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bản giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bản, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vấn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bản, bên cho thuê mua không được thu quả 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.

Quy định trên cho thấy, pháp luật giới hạn số tiền mà nhà đầu tư được nhận trước từ khách hàng theo tỷ lệ phần trăm giá trị nhà và tiến độ xây dựng BĐS, kể cả theo thời điểm cấp GCN để bảo vệ lợi ích hợp pháp cho họ. Tuy nhiên, quy định trên có một vấn đề cần trao đổi thêm như sau:

Thứ nhất, pháp luật chưa làm rõ được việc ứng tiền thế nào là “phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản”. Vì vậy, trên thực tế không ít chủ đầu tư vẫn còn áp dụng hình thức ứng tiền theo thời gian bởi vì họ lập luận rằng, tiến độ xây dựng bất động sản được thực hiện theo các khoảng thời gian này. Ke hở này có thể tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nhận tiền trước của khách hàng nhưng lại không thực hiện dự án theo tiến độ đã được phê duyệt, từ đó quyền lợi của khách hàng không được đảm bảo.

Thứ hai, như đã phân tích ở trên, bên cạnh tiền ứng trước bị giới hạn theo hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư dự án nhà ở thường nhận tiền ứng trước từ khách hàng khi dự án được công bố dưới hình thức “tiền đặt chỗ”, “tiền đặt cọc” để đảm bảo giao kết hợp đồng. Các khoản tiền này pháp luật không có quy định cụ thể nên thực tế hoàn toàn có thể “biển tướng” thành “tiền ứng trước”. Bất cập này khiến cho quy định giới hạn về số tiền ứng trước nổi trên có thể không còn ý nghĩa thực tế.

Thứ ba, cơ chế kiểm soát chủ đầu sử dụng tiền ứng trước của khách có đúng mục đích hay không hoàn toàn không được quy định. Sự thiếu sót này cộng với cơ chế cho phép thanh toán bằng tiền mặt trong kinh doanh BĐS đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án nhà ở “tùy nghĩ” sử dụng tiền ứng trước mà chỉ có họ mới biết được mục đích sử dụng. Đây là nguyên cơ bản dẫn đến tình trạng các dự án bất động sản chậm tiến độ và nghiêm trọng hơn là dự án “lừa” mà ở đó, chủ đầu chiếm dụng tiền ứng trước của khách hàng cho mục đích cá nhân của mình[17].

Thứ tư, có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc ứng trước tiền của khách hàng. Tổ chức kinh tế có thể ứng trước đến 70% giá trị nhà ở theo hợp đồng đến trước thời điểm bàn giao nhà trong nước. nhưng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận tối đa 50%. Sự khác biệt này tất nhiên cũng có lý do là nhà làm luật mong muốn nhà đầu tư BĐS có vốn nước ngoài phải mang nhiều tiền vào Việt Nam để đầu tư chứ không nên ứng trước nhiều tiền từ khách hàng. Tuy nhiên, sự phân biệt đối xử này dường như đã vi phạm nguyên tắc “Bình đẳng trước pháp luật trong kinh doanh bất động sản (Khoản 1 Điều 4 Luật KDBĐS 2014) Theo tác giả, sự “ưu ái” đối với doanh nghiệp trong nước trong việc ứng trước tiền chưa hắn là điều tốt bởi nó có thể tạo ra sự “ỉ lại” vào nguồn vốn của khách hàng trong đầu tư tạo lập nhà ở. Thực tế cho thấy, các dự án BĐS chậm tiến độ hoặc có hiện tượng lừa đảo đều thuộc về các tổ chức kinh tế trong nước.

Trong bối cảnh Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) đang được lấy ý kiến đóng góp, một số đề xuất đã được đưa ra để hạn chế rủi ro cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai như bắt buộc giao dịch qua sản giao dịch bất động sản, quy định điều kiện nhận đặt cọc: “Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có dù các điều kiện đưa vào kinh doanh “hoặc “hoặc giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà mua bản”[18]. Tuy nhiên theo quan điểm của người viết, các đề xuất này hoặc không hiệu quả hoặc không phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.

Theo pháp luật hiện hành, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản không mang tính bắt buộc (Điều 17 Luật KDBĐS 2014). Đây được cho là một trong các nguyên nhân khiến cho giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không được “kiểm duyệt” tính hợp pháp[19]. Vấn đề này cũng cần nên xem xét nhiều khía cạnh khi sửa đổi các quy định pháp luật có liên quan vì có quan điểm cho rằng, nếu bắt buộc công chứng có thể làm phát sinh chỉ phí giao dịch kinh doanh.

3. Kiến nghị và kết luận

Pháp Luật KDBĐS đã có những đổi mới nhất định kể từ lần sửa đổi năm 2014. Nhiều quy định mới liên quan đến các biện pháp bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai đã được ban hành nhằm đảm bảo trật tự, lành mạnh hóa thị trường BĐS. Tuy nhiên, các biện pháp nêu trên vẫn còn những khiếm khuyết nhất định, ít nhất ở góc độ kỹ thuật lập pháp. Vì vậy, tác giả có những kiến nghị sau để hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bảo vệ tối đa lợi ích của khách hàng:

3.1. Đối với biện pháp bảo lãnh ngân hàng

Bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với dự án nhà ở có bán nhà hình thành trong tương lai là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm các quy định sau để làm rõ và đảm bảo được quyền lợi của khách hàng.

(i) Về phạm vi bảo lãnh và thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh: việc bảo lãnh phải áp dụng đối với toàn bộ dự án bất động sản và toàn bộ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, bao gồm cả tiền bồi thường thiệt hại, tiền phạt hợp đồng và tất cả các khoản tiền mà chủ đầu tư nhận trước từ khách hàng dưới hình thức “tiền giữ chỗ”, “tiền đặt cọc” để đảm bảo giao kết hợp đồng. Vì vậy, trước khi chủ đầu tư nhận tiền từ khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào đều phải có hợp đồng bảo lãnh đã ký với ngân hàng thương mại. Điều này phải được quy định rõ ràng, không được chung chung như hiện nay.

Bên cạnh quy định về bảo lãnh, pháp luật nên quy định thêm hình thức bảo hiểm từ các doanh nghiệp để các bên lựa chọn. Ngoài ra, để các hoạt động mang tính bảo đảm này khả thi, yêu cầu về năng lực tài chính đối với chủ đầu tư phải được nâng lên đến mức ít nhất 40% (vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư trên tổng vốn đầu tư dự án) và số vốn này chi được sử dụng chứng minh năng lực tài chính đối với một dự án.

(ii) Về thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh: nên quy định là thời điểm mà các nghĩa vụ được bảo lãnh đã được thực hiện hoàn tất chứ không nên căn cứ vào thời điểm bản giao nhà như quy định hiện hành.

Ngoài ra, như đã nói ở trên, việc bảo lãnh của ngân hàng sẽ làm phát sinh chi phi cho dự án BĐS. Vì vậy, không nên cũng nhắc coi đây là biện pháp bắt buộc mà có thể sử dụng các biện pháp khác để thay thế (sẽ trình bày ở giải pháp tiếp theo).

3.2. Đối với biện pháp kiểm soát thanh toán và sử dụng tiền ứng trước

Để đảm bảo an toàn, minh bạch và kiểm soát được việc sử dụng tiền ứng trước, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua ngân hàng. Biện pháp này có thể thay thế bảo lãnh của ngân hàng nếu như buộc chủ đầu tư chuyển toàn bộ số tiền ứng trước vào một tài khoản ký quỹ. Số tiền này chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công dự án của chủ đầu tư. Giải pháp này ngoài ra cũng sẽ giúp giảm bởi chi phi do bảo lãnh ngân hàng và giảm thiểu các giao dịch “bất minh” nhằm mục đích rửa tiền trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

3.3. Đối với vấn đề quản lý nhà nước

Cần tăng cường quy định về quản lý nhà nước đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thứ nhất, nếu bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng, hợp đồng bảo lãnh này phải được ký kết trước khi chủ đầu tư ứng tiền trước của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào và trong trường hợp này thì hợp đồng bảo lãnh phải được bổ sung vào hồ sơ nộp cho Sở Xây dựng để xem xét có đủ điều kiện bản nhà hình thành trong tương lai hay không Thứ hai, cần quy định bắt buộc chủ đầu tư niêm yết công khai danh sách những căn nhà đi được bán (có xác nhận của Sở Xây dựng) để ngăn chặn tình trạng bán “trùng” nhà cho nhiều người. Thứ ba, tăng cường công tác kiểm tra các dự án nhà ở về tiến độ thực hiện dự ăn qua chế độ báo cáo đối với chủ đầu tư và hình thức xử phạt cụ thể đối với những dự án chậm tiến độ do lỗi của chủ đầu tư.

3.4. Vấn đề giao dịch qua sàn hay công chứng bắt buộc

Tác giả không ủng hộ giải pháp bắt buộc giao dịch qua sản giao dịch bất động sản vì thực tiễn cho thấy phương pháp này không hiệu quả và không theo thông lệ chung của thể giới. Công chứng đối hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể là giải pháp tốt hơn để đảm bảo an toàn cho các bên nhưng cần xem xét điều chỉnh mức phí nếu thủ tục này trở thành bắt buộc để giảm bớt chi phí cho xã hội. Tất nhiên công chứng cũng chỉ dừng lại ở giai đoạn đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch chứ không thể đảm bảo an toàn cho khách hàng cho đến lúc được nhận nhà.

Cũng phải thừa nhận rằng, nguyên nhân không nhỏ dẫn đến rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai là ý thức thiếu thượng tôn pháp luật của họ vì lợi nhuận có được nhanh chóng thông qua hành vi “đầu cơ, lướt sóng”. Hầu như không có khách hàng cá nhân nào sử dụng dịch vụ pháp lý khi tiến hành loại giao dịch bất động sản này. Tất cả đều muốn “mua nhanh, bán nhanh” để không bị “mất phần”. Lỗi ở quy định của pháp luật là cho phép người mua “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai” – loại giao dịch mua đi bán lại không cần đầu tư nhiều vốn để nhanh chóng có lợi nhuận. Vì vậy hầu hết những người mua nhà dự án ở thị trưởng sơ cấp đều là nhà “đầu cơ”. Khi sản phẩm đến được với người có nhu cầu thực sự thi đã tăng giá lên nhiều lần. Đây là điều hoàn toàn không tốt đối với đời sống kinh tế xã hội. Theo tìm hiểu của tác giả, các nước trên thế giới không có quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà như ở Việt Nam[20]. Vì vậy, pháp luật cần có quy cẩm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai hoặc nếu cho phép thi phải thay đổi chính sách thuế thu nhập, theo đó, người chuyển nhượng hợp đồng phải chịu mức thuế suất 50% trên lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng. Đây cũng chính là giải pháp tốt để lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Tài liệu tham khảo

  1. Anh Tuấn (2023), Công chứng giúp giao dịch bất động sản minh bạch, https://dangcongsan.vn/phap-luat/cong-chung-giup-giao-dich-bat-dong-san-minh-bach- 633486.html, truy cập 21/4/2023.
  2. ANZ, Buying off the plan: pros and cons and how to pay your deposit, https://www.anz.com.au/personal/home-loans/tips-and-guides/buying-off-the-plan-pros-and-cons/#-text-off%20the%20plan.- What%20is%20buying%20off%20the%20plan%3F, instead%20than%20the%20finished%20product, truy cập 19/4/2023.
  3. Bùi Đức Giang, Bảo lãnh nhà ở dự án: khác biệt giữa luật và thông tư, Thời báo Kinh tế Sài gòn, http://www.thesaigontimes.vn/133340/Bao-lanh-nha-o-du-an-khac-biet- giua-luat-va-thong-tu.html, truy cập ngày 20/4/2023.
  4. C.Mai (2013), 6 năm vẫn chưa xử xong vụ tranh chấp căn hộ The Manor, http://chuyentrang.tuoitre.vn/TTC/Index.aspx?ArticleID=565544&ChannelID-204 20/4/2023.
  5. Cambrige Dictionary, off-plan, https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/off-plan, truy cập 19/4/2023.
  6. Đinh Dân (2016). Mệt mỏi với dự án chậm bàn giao căn hộ http://tuoitre.vn/tin/kinh-te/20160408/met-moi-voi-du-an-cham-giao-can- be/1080817.html, truy cập 17/4/2023.
  7. Đỗ Trà Giang (2016), Mua căn hộ dự án… lừa – Ai bảo vệ người dân http://www.sggp.org.vn/xahoi/2015/10/399957/, truy cập ngày 17/4/2023.
  8. Maria Lusia Castro, Chính sách bảo hiểm và bảo lãnh ngân hàng tài sản ngoài kế hoạch Bảo lãnh ngân hàng và chính sách bảo hiểm tài sản ngoài kế hoạch | CostaLuz Lawyers, truy c 20/4/2023.
  9. Minh Tuấn (2018), Dự án phải có ngân hàng bảo lãnh: luật có cũng như không https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/du-an-phai-co-ngan-hang-bao-lanh-luat-co- cung-nhu-khong-145374.html, truy cập 09/3/2021.
  10. Moses Uche, Mua đứt tài sản kế hoạch theo cách thông minh: 26 câu hỏi bạn nên hỏi trước khi thanh toán, https://www.linkedin.com/pulse/buying-off-plan-property-minh-way-26-câu-hỏi-bạn-nên-uche-moses/, truy cập 24/4/2023
  11. Ngọc Cương – Hồng Khanh (2023), Các đại gia bất động sản nào đang triển khai cùng lúc hàng chục dự án nghìn tỉ?, https://vietnamnet vn/bat-dong-san-khat-voc-loat-doanh-nghiep-do-dang-hang-chuc-du-an-nghin-ty-2108654 html, truy cập 21/4/2023
  12. Ngọc Hiển (2023), Đề xuất đưa việc đặt cọc và tỉ lệ đặt cọc vào Luật Kinh doanh bất động sản, https://tuoitrevn/de-xuat-dua-viec-dat-coc-ti-le-coc-vào-luat-kinh-doanh bat-dong-san-20230414214323057 htm, truy cập 21/4/2023.
  13. Vietnamnet, “Bắt đại gia Vũng Tàu lừa 400 tỷ”, http://vietnamnet.vn/vn/kinh doanh/271758/but-dai-gia-vung-tau-lua-dao-400-ty html, truy cập 20/4/2023.
  14. Vneconomy (2016), Chủ và khách dự án 8B Lê Trực cùng “kêu cứu, https://vneconomy.vn/chu-va-khach-du-an-8b-le-truc-cung-keu-cuu.htm.truy 20/4/2023.
  15. Vũ Lê – Quỷnh Trang (2022), Vì sao hơn 750 căn biệt thự bị hủy công nhận “đi điều kiện bản”, https://vnexpress.net/vi-sao-hon-750-can-biet-thu-bi-huy-cong-nhan-de dieu-kien-ban-4537087.html, truy cập 21/4/2023.

[1] Ví dụ: xem ANZ, Buying off the plan: pros and cons and how to pay your deposit, https://www.anz.com.au/personal/home-loans/tips-and-guides/buying-off-the-plan-pros-and-cons/#:text=off%20the%20plan, truy cập ngày 19/4/2023.

[2] Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở 2005 có quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.”

[3] Khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS 2006

[4] XemCambrige Dictionary, off –plan, https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/off-plan, truy cập ngày 19/4/2023.

[5] Chẳng hạn như một só khách hàng đặt mua căn hộ ở các tầng xây dựng vượt phepstrong tòa nhà 8B Lê Trực, Hà Nội. Theo  quyết định của các cơ quan chức năng thì phần xây dựng vượt phép này sẽ bị tháo dỡ. Điều này đồng nghĩa với những khách hàng đã ứng tiền trước theo hình thức mua nhà hình thành trong tương lai sẽ không nhận được nhà. Dù họ có thể nhận lại tiền ứng trước nhưng thiệt hại về kinh tế là khó tránh khỏi. Ngoài ra, việc tháo dỡ phần xây dựng sai phép sẽ có ảnh hưởng nhất định đến chất lượng công trình còn lại. Xem thêm: Vneconomy (2016),Chủ và khách dự án 8B Lê Trực cùng “kêu cứu”, http://vneconomy.vn/chu-va-khach-du-an-8b-le-truc-cung-keu-cuu, truy cập ngày 20/4/2023.

[6] Xem thêm: Đỗ Trà Giang (2016), Mua căn hộ dự án…lừa-Ai bảo vệ người dân, http://www.sggp.org.vn/xahoi/2015/10/399957/, truy cập luc 21 giờ 25 ngày 17/4/2023.

[7] Xem them: Đình Dân (2016), Mệt mỏi với dự án chậm bàn giao căn hộ, http://tuoitre.vn/tin/kinh/te/20160408/met-moi-voi-du-an-cham-giao-can-ho/1080817.html, truy cập 17/4/2023.

[8] Điển hình là vụ tranh chấp giữa khách hàng Nguyễn Thị Bình và Công ty Bitexco về chất lượng căn hộ The Manor. Vụ tranh chấp kéo dài nhiều năm những vẫn chưa giải quyết xong. Xem thêm: C.Mai (2013), 6 năm vẫn chưa xử xong vụ tranh chấp căn hộ The Manor, http://chuyentrang.tuoitre.vn/TTC/Index.aspx?ArticleID=565544&ChannelIID=204, 20/4/2023.

[9] Trong năm 2013, theo Bộ Tài nguyên và môi trường, thành phố Hà Nội có gần 170.000 thửa đất và 500.000 căn hộ chưa có sổ đỏ. Cụ thể, tại chung cư cao cấp số 15-17 Ngọc Khánh (Ba Đình), The Manor (Từ Liêm), Golden Westlake (Ba Đình), Ciputra (Tây Hồ), khu nhà thấp tầng Đại Mỗ (Từ Liêm)…, sau 5 năm dọn đến ở, người dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Xem them: Thủ tướng yêu cầu sớm làm sổ đỏ nhà đất, chung cư, http://www.vietnamplus.vn/thu-tuong-yeu-cau-som-lam-so-do-nha-dat-chung-cu/197401.vnp, truy cập ngày 20/4/2023.

[10] Xem them Minh Tuấn (2018), Dự án phải có ngân hàng bảo lãnh: luật có cũng như không, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/du-an-phai-co-ngan-hang-bao-lanh-luat-co-cung-nhu-khong-145374.html, truy cập 09/3/2021.

[11] Xem thêm: Bùi Đức Giang, Bảo lãnh nhà ở dự án: khác biệt giữa luật vè thông tư, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, http://www.thesaigontimes.vn/133340/Bao-lanh-nha-o-du-an-khac-biet-giua-luat-va-thong-tu.html, truy cập ngày 20/4/2023.

[12] Maria Lusia Castro, Off-plan property bank guarantees and Insurance Policies, Off-Plan Property Bank Guarantees and Insurance Policies CostaLuz Lawyers, truy cập 20/4/2023

[13] Maria Lusia Castro, tlđd

[14] Xem thêm: Ngọc Cương-Hồng Khanh (2023), Các đại gia bất động sản nào đang triển khai cùng lúc hàng chục dự án nghìn tỉ?, https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-khat-von-loat-doanh-nghiep-do-dang-hang-chuc-du-an-nghin-ty-2108654.html, truy cập 21/4/2023.

[15] Xem thêm: Vũ Lê – Quỳnh Trang (2022), Vì sao hơn 750 căn biệt thự bị hủy công nhận “đủ điều kiện bán”, https://vnexpress.net/vi-sao-hon-750-can-biet-thu-bi-huy-cong-nhan-du-dieu-kien-ban-4537087.html, truy cập ngày 21/4/2023.

[16] Xem: Maria Lusia Castro (tlđd).

[17] Ví dụ như: dự án chung cư the Montana ở Quận Tân Phú TP.HCM (chủ đầu tư bỏ trốn năm 2010 sau khi đã nhận tiền); dự án chung cư Royal ở Bình Thạnh, TP.HCM;… Gần đây, cơ quan chức năng ở Bà Rịa-Vũng Tàu đã khởi tố vụ án hình sự về hành vi lừa đảo, chiếm dụng tiền ứng trước của khách hàng mua nhà đất. Xem them: Vietnamnet: “Bắt đại gia Vũng Tàu lừa 400 tỷ”, http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/271758/bat-dai-gia-vung-tau-lua-dao-400-ty.html, truy cập 20/4/2023.

[18] Xem them: Ngọc Hiển (2023), Đề xuất đưa việc đặt cọc và tỉ lệ đặt cọc vào Luật Kinh doanh bất động sản, https://tuoitre.vn/de-xuat-dua-viec-dat-coc-ti-le-coc-vao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-20230414214323057htm, truy cập ngày 21/4/2023.

[19] Xem them: Anh Tuấn (2023), Công chứng giúp giao dịch bất động sản minh bạch, https://dangconsan.vn/phap-luat/cong-chung-giup-giao-dich-bat-dong-san-minh-bach-633468.html, truy cập 21/4/2023.

[20] Moses Uche, Buying Off Plan Property The Smart Way: 26 Question You Should Ask Before Making Payment, https://www.linkedin.com/pulse/buying-off-plan-property-smart-way-26-question-you-should-uche-moses/, truy cập ngày 24/4/2023.