English
Mục lục
- Vi bằng là gì?
- Các trường không được lập vi bằng theo quy định pháp luật
- Mua nhà bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?
1. Vi bằng là gì?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Do đó, khi mua bán nhà bằng vi bằng được hiểu là bên mua và bên bán yêu cầu Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà.
Như vậy, giá trị của vi bằng chỉ được dùng được coi là bằng chứng, nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật.
2. Các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định pháp luật
Căn cứ Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định về các trường hợp không được lập vi bằng:
“Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng
1. Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.
2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên thì Văn phòng Thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất, giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013; khoản 3, Điều 27, Luật Đất đai năm 2024.
3. Mua nhà bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?
Căn cứ khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”
Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2012 quy định: “Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Như vậy, theo quy định này thì hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Còn lập vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận có sự việc này do Thừa phát lại chứng kiến, không có hiệu lực pháp lý.