English
Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP được ban hành ngày 18/8/2026 và có hiệu lực từ 15/10/2026, hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Văn bản làm rõ hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, căn cứ phạt cọc, xử lý tiền lãi, bồi thường thiệt hại và thời hiệu khởi kiện. Bài viết điểm lại những nội dung đáng chú ý nhất đối với người dân và doanh nghiệp.
| Mục lục: 1. Bối cảnh ban hành 2. Những điểm mới của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP 2.1 Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng dự kiến giao kết (Điều 3 Nghị quyết; Điều 117 BLDS 2015) 2.2 Điều kiện đối với tài sản đặt cọc (Điều 5 Nghị quyết) 2.3 Xử lý vi phạm và giới hạn mức phạt cọc (Điều 6 Nghị quyết) 2.4 Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp và thời hiệu khởi kiện |
1. Bối cảnh ban hành
Ngày 18/8/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Theo Bộ luật Dân sự 2015, thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự, được thực hiện theo Điều 116 và Điều 119 của Bộ luật này. Tuy nhiên, khi tranh chấp phát sinh, việc xác định hiệu lực của thỏa thuận, trách nhiệm của mỗi bên hay mức phạt cọc đòi hỏi phải có cách hiểu và áp dụng thống nhất. Nghị quyết được ban hành nhằm đáp ứng yêu cầu đó. Văn bản hướng dẫn nhiều vấn đề quan trọng, từ hiệu lực giao dịch, xử lý vi phạm, phạt cọc, bồi thường thiệt hại đến thẩm quyền giải quyết và thời hiệu khởi kiện.
2. Những điểm mới của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP
Nghị quyết gồm 9 điều, tập trung làm rõ những vấn đề pháp lý quan trọng trong giải quyết tranh chấp đặt cọc.
2.1 Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng dự kiến giao kết (Điều 3 Nghị quyết; Điều 117 BLDS 2015)
Theo Điều 3, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Điểm mới là thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực, dù tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến sẽ vô hiệu nếu được giao kết, miễn là chính thỏa thuận đặt cọc đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Như vậy, bên vi phạm không thể lấy lý do hợp đồng chính chưa đủ điều kiện để phủ nhận trách nhiệm từ việc đặt cọc.
2.2 Điều kiện đối với tài sản đặt cọc (Điều 5 Nghị quyết)
Điều 5 quy định về tài sản đặt cọc. Tài sản phải không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch, có thể giao cho bên nhận cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu các bên không thỏa thuận giá trị tài sản, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Theo một số báo, quy định này mở đường để dùng tài sản khác ngoài tiền để đặt cọc mua bán bất động sản.
2.3 Xử lý vi phạm và giới hạn mức phạt cọc (Điều 6 Nghị quyết)
Khi các bên không có thỏa thuận khác, bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Chiều ngược lại, bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và trả thêm một khoản tương đương giá trị tài sản đó. Về trần phạt, nếu các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng, Tòa án quyết định mức không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Ngoài ra, nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết, hợp đồng đã được giao kết rồi mới phát sinh vi phạm khi thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu thì không phạt cọc.
2.4 Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp và thời hiệu khởi kiện
Thẩm quyền giải quyết (Điều 7). Với tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản, nếu nơi cư trú, làm việc của bị đơn, nguyên đơn và nơi có bất động sản khác nhau thì thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS).
Với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu các bên chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do việc công chứng vi phạm pháp luật, Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở có thẩm quyền theo điểm m khoản 2 Điều 39 BLTTDS. Nếu các bên vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, thẩm quyền lại xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS.
Ví dụ trong Nghị quyết: Ngày 11/11/2026, ông A, bà B và ông D công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng số 3, trụ sở tại xã X, tỉnh Y. Sau đó, chị C (con gái, đại diện hợp pháp của ông A, bà B) cùng ông D yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu vì ông A không còn minh mẫn, sáng suốt. Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Y, có phạm vi thẩm quyền tương ứng với địa giới của xã X.
Thời hiệu khởi kiện (Điều 8)
- Yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc: áp dụng Điều 429 Bộ luật Dân sự (BLDS) và luật khác có liên quan.
- Yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu: áp dụng Điều 132 BLDS.
- Yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc: Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 BLDS.
Hiệu lực thi hành (Điều 9). Nghị quyết được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 18/8/2026 và có hiệu lực từ 15/10/2026. Với bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước ngày này, không dùng hướng dẫn của Nghị quyết để kháng nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ khi có căn cứ kháng nghị khác.