CCV. Nguyễn Hồ Phương Vinh Phó Trưởng phòng Phòng Công chứng số 1, TP Hồ Chí Minh

Tóm tắt:

Bất động sản là một trong những đối tượng có giá trị lớn, giao dịch bất động sản rất phổ biến trong xã hội và an toàn pháp lý cho các giao dịch này được hầu hết mọi người quan tâm. Bài viết này tác giả tập trung phân tích những vấn đề lý luận về an toàn pháp lý của văn bản công chúng đối với hợp đồng giao dịch của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam, văn bản công chứng là công cụ pháp lý hiện đại đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản. Từ đó bình luận, kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Công chứng phần các quy định pháp luật về phạm vi bắt buộc công chúng đối với các giao dịch bất động sản nói chung và các giao dịch bất động của cá nhân, tổ chức có chức năng kinh doanh, về xác nhận thông qua sản giao dịch bất động sản, về công chúng điện tử… nhằm mục tiêu “bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức; đổi mới hoạt động công chúng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và cải cách tư pháp, đa hoạt động công chứng Việt Nam hội nhập với khu vực và thế giới[1] trong tiến trinh cái cách tư pháp của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam hiện nay.

Từ khóa: Công chứng, công chứng viên, văn bản công chứng, công chứng điện tử, an toàn pháp lý, bất động sản.

Dẫn nhập:

Vai trò chính của Công chứng là hoạt động cung cấp dịch vụ công về tính xác thực và hệ thống công chúng La tinh (the Latin Notary System). Việt Nam tham gia Tổ chức Liên và hợp pháp cho hợp đồng, giao dịch. Vai trò này đã rất thành công ở nhiều quốc gia thuộc minh Công chứng quốc tế từ năm 2013, những ưu điểm của hệ thống công chứng La tinh đã giúp văn bản công chứng[2] trở thành công cụ pháp hiện đại đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

  1. Những vấn đề lý luận về an toàn pháp lý của văn bản công chứng đối với các  hợp đồng giao dịch của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
    1. Hình thức của văn bản công chứng (VBCC)

Các cách mạng công nghiệp 4.0 đang bùng nổ và tác động đến hầu hết các quốc tế. trên thế giới. Theo đó, việc ứng dụng công nghệ thông tin vào các lĩnh vực của đời sống xã hội đang trở thành một xu thế tất yếu và mang tính toàn cầu với mục tiêu tiện lợi, nhanh chóng giảm thời gian, chi phí, nhân lực, việc đi lại và giảm giao dịch trực tiếp… Hoạt động công chứng cũng không nằm ngoài xu thế này. Công chứng đã và đang từng bước ứng dụng công nghệ thông tin ngày càng mạnh mẽ trong hoạt động của mình, trong đó phải kể đến công chứng điện tử. Vì vậy hiện nay, ngoài công chứng trực tiếp trên văn bán giấy thì việc công chứng còn được thực hiện trực tuyến trên môi trường điện tử (VBCC điện tử).

Công chứng điện tử[3] (CCĐT là việc công chứng viên chứng nhận tài liệu bằng phương thức điện tử. Một trong những phương thức thực hiện CCĐT là sử dụng chữ ký số và em cần sổ để chứng nhận và xác nhận tính hợp lệ bằng việc chứng nhận số. CCĐT là một quy trình trong đó công chúng viên (CCV) gắn chữ ký điện tử và con dấu công chứng có sử dụng khó bảo đảm vào tài liệu điện tử (tập tin PDF hoặc Word).

CCĐT đã được thực hiện tại nhiều nơi trên thế giới như: (1) Trung Quốc ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động công chứng đã bắt đầu từ năm 2000; (2) Nhật Bản, công chứng trực tuyến được bắt đầu từ năm 2000 đối với các tài liệu cá nhân, đến năm 2001 phạm vi OCET được mở rộng đối với việc công chứng điều lệ của công ty; (3) Hàn Quốc từ năm 2006, cho phép xác nhận người dùng (CCV) thông qua máy tính hoặc điện thoại thông minh. Từ ngày 20/6/2018, luật pháp Hàn Quốc mới cho phép người yêu cầu công chứng gặp CCV bằng qua hội nghị trực tuyến (video conference) và nhận văn bản công chúng trực tuyến, thay vì phải trực tiếp đến tổ chức hành nghề công chứng; (4) Pháp, CCĐT bắt đầu triển khai từ năm 2008. Để thực hiện CCĐT, Pháp đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định có liên quan, trong đó có (sửa năm 2000) và ban hành quy định và chữ ký điện tử, CCĐT. Văn bản CCĐT có giá trị như văn bản công chứng giấy.

Cho đến nay, pháp luật về công chứng của Việt Nam chin quy định về công chứng. điện tử hay công nhận giá trị của văn bản CCĐT[4]. Tuy nhiên pháp luật Việt Nam đã có những quy định về cách thức thực hiện giao dịch trên môi trường điện tử như Luật Giao dịch. Cái từ năm 2005, Nghị định số 45/2020NĐ-CP ngày 08 – 2010 của Chính phủ về thực hiện thủ tục hành chính trên môi trường điện tử. Mặc dù chưa có quy định về cách thực hiện công chứng các hợp đồng giao dịch điện tử trên môi trường điện tử nhưng Nghị định 45/2020 NĐ- CP đã có quy định về cách thức chứng thực bản sao điện tử từ bản chính thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia[5].

Bộ Tư pháp cho biết, “sau bảy năm thi hành Luật Cộng chứng (LCC) năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì hoạt động công chứng chưa bắt kịp tiến bộ và ứng dụng công nghệ thông tin trong bối cảnh chuyển đổi số. Vì vậy, nhằm khắc phục điều này, quá trình xây dựng dự thảo LCC (sửa đổi) có quy định về văn bản công chứng điện tử, đồng thời hình thức này sẽ có giá trị pháp lý như văn bản công chứng trên giấy. Đây chính là câu chuyện tương lai”[6]cho nghề công chứng của Việt Nam. Khi xây dựng được chế định Công chứng điện tử tại Việt Nam thì đây là điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển đổi số mạnh mẽ của Việt Nam nói chung và của nghề công chứng nói riêng phục vụ cho hội nhập quốc tế và thương mại điện từ cho tất cả các lĩnh vực giao thương, trong đó có các giao dịch về BĐS.

1.2 Văn bản công chúng đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch

An toàn pháp lý của VBCC được xác lập từ chính những quy định trong VBCC và sau đó là những bảo đảm của CCV. Trước hết, an toàn pháp lý được bảo đảm từ chính VBCC đối với các cá nhân và Nhà nước.

Hiệu quả của VBCC xuất phát từ những đặc trưng. Những đặc trưng chính của VBCC: Có những đặc trưng gắn liền với điều kiện ký VBCC, có những đặc trưng khác gần với hệ quả của việc ký VBCC.

(l) Có 3 điều kiện để ký VBCC. Thứ nhất, các bên đường sự phải có mặt trước CCV. hộ chiếu…) của các bên ký kết, năng lực pháp lý, tham quyền của các bên. Thứ hai, CCV phải và một CCV phải có mặt để kiểm tra sự thoả thuận giữa các bên và giải thích một số vấn đề cho các bên biết về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của hợp đồng, giao dịch, tư vấn, th thích cho các bên để đảm bảo sự công bằng, bình đẳng giữa các bên khi tham gia giao kết hợp đồng giao dịch, không phân biệt giữa bên có thế lực (bên mạnh) với bên yếu thế (không có thế lực, không am hiểu pháp luật …). Điều kiện thứ ba là một đặc trưng của VBCC trong pháp luật: VBCC phải có chữ ký của CCV và đóng dấu của Tổ chức hành nghề công chứng. Khi ký vào văn bản này, CCV phải chịu trách nhiệm về nội dung và các hệ quả của văn bản.

 (2) Các hệ quả của việc kỵ VBCC. VBCC có 4 đặc quyền cơ bản.

Đặc quyền thứ nhất VBCC được bảo quản, lưu trữ VBCC rất chuyên nghiệp, tuân thủ nghiêm ngặt quy định của LCC và Luật Văn thư lưu trữ. VBCC phải được lưu trữ, bảo quán ít nhất 20 năm, và tại Phòng Công chứng số 1 TPHCM (nơi tác giả làm việc) thì các VBCC đã được bảo quản cẩn thận, có hệ thống phòng cháy chữa cháy rất tốt…. và điều đặc biệt là đã 35 năm nay, Phòng Công chứng số 1 chưa tiêu huỷ bất cứ VBCC nào, vì đây là tài liệu cực kỳ quan trọng bảo về giá trị chứng cư, giá trị thi hành của VBCC và bảo vệ cho các bên tham gia giao dịch trước Tòa án, kể cả trước cơ quan điều tra khi có vụ án hình sự liên quan đến VBCC.

Đặc quyền thứ hai, là VBCC được đảm bảo chắc chắn về ngày tháng, đại điểm giao kết. Nghĩa là ngày tháng ghi, địa điểm giao kết ghi trong văn bản không thể bị phản bác, trừ trường hợp chứng minh được ngày tháng đó là sai, theo một thủ tục rất phức tạp mà chúng tôi gọi là thủ tục khiếu kiện sự giả mạo giấy tờ.

Đặc quyền thứ ba, là giá trị chứng cứ của VBCC. VBCC có giá trị chứng cứ (không phải chứng minh).

Đặc quyền thứ tư, là hiệu lực thi hành của VBCG VBCC được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, từ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Như vậy, với bốn đặc quyền cơ bản nói trên, chúng ta thấy rằng VBCC là một là yếu tố chứng cứ tuyệt vời trong xã hội pháp luật hiện đại. Chính vì vậy, chẳng có ai là ngạc nhiên khi văn bản công chúng được sử dụng làm chứng cử cho những vấn đề chủ chốt, như chuyển quyền quyền sở hữu, sử dụng BĐS, góp vốn BĐS, giao dịch đảm bảo về BĐS …

An toàn của văn bản công chứng đối với cá nhân. An toàn pháp lý được bảo đảm trên ba phương diện

Thứ nhất là ở giá trị chính thức của văn bản, do văn bản phải tuân thủ những trình tự, thủ tục nhất định, đã được xem xét, kiểm tra và củng cố sự thỏa thuận của các bên. Sự kiểm tra của CCV đối với các khía cạnh pháp lý khác nhau của hợp đồng thể hiện ở chỗ CCV kiểm tra xem hợp đồng có tuân thủ những quy định pháp luật có liên quan không.

Thứ hai, VBCC đảm bảo sự công bằng trong cam kết giữa các bên, vì trước hết, một đặc thủ trong nghề công chứng là CCV không phải là luật gia, luật sư của khách hàng mà họ báo CCN chịu trách nhiệm cả đối với bên bán cũng như bên mua, bên cho vay cũng như bên vay nên đảm bảo cũng như bên nhận đảm bảo, bên mạnh (bên có thế lực) cũng như bên yếu thế. Nhiệm vụ của CCV là đảm bảo sự công bằng giữa các cam kết của các bên, CCV là luật gia công nhận sự thoả thuận, nhất trí của các bên chứ không phải là luật gia giải quyết tranh chấp giữa các bên. CCV có nghĩa vụ trung lập, khách quan trọng việc công chứng

Thứ ba VBCC có tác dụng phòng ngừa tranh chấp. Tác dụng phòng ngừa tranh chấp này được minh chứng thông qua báo cáo tổng kết 07 năm thi hành Luật Công chứng năm 2014 của Bộ Tư pháp thì chỉ có khoảng 0,01% các vụ án liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng, và số vụ việc có bản án yêu cầu bồi thường thiệt hại là rất ít, với tổng số khoảng hơn 12 tỷ đồng, nhiều địa phương không có trường hợp nào phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng[7]. Và so sánh với một số quốc gia trên thế giới như[8]: Estonia những năm gần đây không có vụ kiện chống lại các CCV (CCV) về BĐS; Italy xác nhận số vụ kiện ra tòa liên quan đến các CCV “gần bằng 0”; Ủy ban châu Âu về Hiệu quả Tư pháp (European Commission for the Efficiency of Justice (CEPEJ)) báo cáo chỉ 0,003% các vụ việc công chứng liên quan đến BĐS được đưa ra trước Tòa án mỗi năm; Hàn Quốc báo cáo có từ 1 đến 3 trường hợp chống lại CCV mỗi năm[9]

An toàn pháp lý đối với Nhà Nước.

Vì VBCC đảm bảo được an toàn pháp lý của giao dịch nên nó phục vụ lợi ích của các bên và đồng thời, đảm bảo để được cả lợi ích của Nhà nước. Thực vậy, với nhiệm vụ do Nhà nước giao, CCV thực thi hai chức năng nhân danh Nhà nước.

Chức năng thứ nhất mang tính chất xã hội. CCV là trung gian hoà giải, trọng tài giữa các bên, cố gắng thống nhất quan điểm của các bên. CCV áp dụng một chế độ lệ phí mang tính chất xã hội, đảm bảo đại đa số người dân được cung cấp dịch vụ pháp lý này.

Chức năng thứ hai CCV thay mặt Nhà nước thực hiện chức năng dịch vụ công. Công chứng viên chịu trách nhiệm, bằng con dấu do Nhà nước ủy quyền sử dụng, cung cấp các dịch vụ công về hợp đồng trong lĩnh vực tư pháp, mà không đòi hỏi kinh phí từ chính quyền Nhà nước, Nhà nước không phải chịu trách nhiệm về các dịch vụ của CCV. Như vậy, dịch vụ công chứng vừa là một đảm bảo đối với Nhà nước vừa là một đảm bảo đối với các cá nhân.

Đảm bảo của công chứng viên

Công chứng viên hoàn toàn độc lập với VBCC, có thể đảm bảo an toàn cho các bên như thế nào? Bảo đảm này được thể hiệ trên 2 phương diện.

Thứ nhất, là việc thanh tra, kiểm tra hàng năm đối với mỗi Tổ chức hành nghề công chứng bởi các Đoàn thanh tra chuyên ngành (Sở Tư pháp, Sở Tài chính…). Đoàn thanh tra có nhiệm vụ kiểm ra tính xác thực và chính xác của các tài liệu kế toán, tính hợp thức của các văn bản mà CCV nhận làm dịch vụ, các văn bản này được lựa chọn bất kỳ trong số tất cả các văn bản mà CCV nhận được trong năm

Đảm bảo thứ hai, của CCV đối với khách hàng là CCV phải. Trách nhiệm nghề nghiệp của CCV do Toà án xem xét và giải quyết theo yêu cầu của một khách hàng nào đó cho rằng mình bị thiệt hại do VBCC gây ra, do CCV không tuân thủ nghĩa vụ kiểm tra hoặc nghĩa vụ tư vấn của mình. Khách hàng bị thiệt hại có thể được bồi thường bởi Tổ chức hành nghề công chứng nếu do lỗi của CCV của họ sinh ra ( từ Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của CCV, đây là chế độ bảo hiểm bắt buộc theo Luật định)

Như vậy, có thể kết luận rằng VBCC là một công cụ bảo đảm hiệu quả pháp lý, an toàn pháp lý VBCC là một ví dụ điển hình về một công cụ pháp lý hữu hiệu trong một Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Với tính chất là một văn bản chính thức, VBCC bảo vệ quyền tự do cá nhân. Với tính chức hiệu quả, dữ liệu công chứng hoàn thiện có thể đảm bảo bảo vệ các lợi ích kinh tế. Với tính chất rõ ràng, minh bạch, dịch vụ công chứng đảm bảo và số kiểm tra, giám sát của Nhà nước. Như vậy, VBCC thể hiện sự cân bằng không thể thiếu được giữa vai trò kiểm tra, giám sát của Nhà nước và nhu cầu đầu tư và kinh doanh của các cá nhân, tổ chức VBCC là một công cụ tự do có sự điều tiết của pháp luật vì nó đòi hỏi phải tuân thủ các quy định pháp luật nhất định, trái ngược với chủ nghĩa tự do trong đó phần thắng thuộc về số mạnh kẻ giàu có, kẻ thủ đoạn nhất, nghĩa là theo luật rừng.

VBCC là một công cụ pháp lý hiện đại của các Nhà nước pháp quyền hiện đại, đặc biệt là Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là công cụ pháp lý của thế kỷ 21. Ngày nay, lợi ích của VBCC đã được thừa nhận một cách rõ ràng, thậm chí cả ở Mỹ. An toàn phát lý là một yêu cầu không thể thiếu được. Tất cả mọi người đều muốn được đảm bảo an toàn pháp lý. Hiệu quả kinh tế là một mục tiêu quan trọng vì nó động chạm đến vấn đề tiền bạc, chi phí. Người ta nhận thấy rằng người Mỹ gặp rất nhiều khó khăn bởi hệ thống pháp luật của họ và những tranh chấp không thể kể hết và cũng đang cố gắng tìm hiểu lợi ích của VBCC. Nhiều hội nghị bàn về vấn đề này đã được tổ chức tại Mỹ và việc tổ chức những hội nghị đó xuất phát từ những ý tưởng rất hiện đại, đó là sự xuất hiện của các công nghệ mới. Người ta nhận thấy rằng cùng với sự phát triển của các công nghệ mới thì nhu cầu về an toàn pháp lý, về độ xác thực của các giao dịch ngày càng cao. Như vậy, có thể nhận thấy vai trò của CCV ở mọi nơi trên thế giới[10].

2. Văn bản công chứng – công cụ pháp lý hiện đại đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản

Theo quy định, các CCV của tổ chức hành nghề công chứng được công chứng các hợp đồng, giao dịch mà theo quy định của pháp luật bắt buộc phải công chứng và theo yêu cầu của người dân[11]. Quy định này cũng hoàn toàn phù hợp với các quy định chung của pháp luật chuyên ngành có liên quan đến việc bắt buộc và không bắt buộc công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản (BĐS)[12]. Khi thực hiện công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch về BĐS, CCV cũng phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định về địa hạt công chứng[13]

Bất động sản là một trong những đối tượng có giá trị và tương đối phổ biến trong các giao dịch dân sự. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự (BLDS) năm 2015, BĐS gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công tỉnh xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Các loại giao dịch BĐS hiện nay bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, đổi, thừa kế, góp vốn, cho thuê, cho thuê mua, cầm cố, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý[14]

Giao dịch dân sự về BĐS là một trong những loại giao dịch phổ biến nhất hiện nay và hệ quả tất yếu dẫn đến tranh chấp phát sinh từ việc giao kết, thực hiện hay chấm dứt các giao dịch này giữa các bên diễn ra hết sức thường xuyên.

Trong thực tiễn hiện nay, tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về BĐS tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau. Tuy nhiên, về cơ bản, yêu cầu của các bên có thể được chia thành các loại như sau:[15] (1) Tranh chấp về hiệu lực của giao dịch về BĐS (yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu vì các lý do như BĐS không thuộc trường hợp được phép giao dịch, năng lực chủ thể của các bên, thẩm quyền ký kết giao dịch… hoặc yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch); (2) Tranh chấp về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch (buộc thực hiện hợp đồng, buộc thực việc giao nhà, đất, yêu cầu trả tiền còn thiếu; yêu cầu trả nhà đi cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê…)  (3) Tranh chấp về việc hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng (như yêu cầu chấm dứt hợp đồng cho thuê, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…); (4) Tranh chấp phát sinh từ các vấn đề liên quan đến di chúc đối với di sản là BĐS (hiệu lực của di chúc, nội dung di chúc…)

Đối với các hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng, giao dịch về BĐS nói riêng thả theo quy định của pháp luật phải bắt buộc công chứng hoặc người dân yêu cầu công chứng, qua thực tế gần 35 năm tồn tại và hoạt động của Phòng công chứng số 1 TPHCM (nơi tác giả làm việc), tác giả nhận thấy, các hợp đồng, giao dịch này luôn cơ bản đảm bảo tính xác thực, tính hợp pháp nên từ đó an toàn pháp lý của các hợp đồng giao dịch luôn được bảo đảm. Bởi tại thời điểm chứng nhận các loại hợp đồng, giao dịch này, CCV phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng về năng lực chủ thể tham gia ký kết; bảo đảm đối tượng được bao địch không phải là đối tượng mà pháp luật ngăn cấm; phải tuân thủ các nguyên tắc, quy trình chứng nhận của LCC…Bên cạnh tuân thủ các quy định của pháp luật thì CCV còn phải bảo đảm các nội dung của hợp đồng giao dịch không trái đạo đức xã hội. Do đó, các hợp đồng này đa phần đảm bảo giả trị thi hành cho các chủ thể có liên quan theo quy định tại Điều 5 của 107 năm 2014

Theo báo cáo của của Tòa án nhân dân tối cao thì các vụ án mà Tòa án phải thụ lý trong năm 2019 là: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất 16,812 vụ; Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là 10 235 vai Tranh chấp đòi đất cho mượn, cho ở nhà lần chiếm là 4.966 vụ… Số lượng các loại vụ, việc mà các Toà án phải thụ lý, giải quyết tiếp tục có xu hướng gia tăng với tính chất ngày càng phức tạp[16], số lượng vụ án hình sự về tội “Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức” ngày càng nhiều[17]. Và theo báo cáo tổng kết 07 năm thi hành LCC năm 2014 của Bộ Tư pháp thì chỉ có khoảng 0,01% các vụ án liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng, và số vụ việc có bản án yêu cầu bồi thường thiệt hại là rất ít, với tổng số khoảng hơn 12 tỷ đồng, nhiều địa phương không có trường hợp nào phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng[18].

Số liệu thực tế cũng chứng minh, các hợp đồng, giao dịch được công chứng rất ít xảy ra các tranh chấp, trường hợp có tranh chấp thì hợp đồng, giao dịch luôn đảm bảo tính hiệu lực cũng như giá trị thi hành cho các bên chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, giao dịch. So với các hợp đồng, giao dịch không được công chứng (do pháp luật không bắt buộc) thì tranh chấp xảy ra nhiều hơn và mức độ an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng luôn ở mức thấp hơn so với hợp đồng, giao dịch được công chứng.

Có thể nói đến vụ việc xảy ra tại Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba, theo ghi nhận tại bản in số 607/2022 HS-ST ngày 29/12/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, do việc ký kết hợp đồng không qua công chứng (do pháp luật không bắt buộc), nên khi ký kết hợp đồng không đảm bảo đúng về hình thức, nội dung của hợp đồng, giao dịch, nên rất nhiều hợp đồng đã bị tòa án tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho nhiều tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh BĐS và gây thiệt hại cho nhà nước, ảnh hưởng xấu đến trật tự xã hội. “Đây là vụ vận kỷ lục” về số lượng bị hại, số lượng bút lục hồ sơ, người liên quan. Trong đó, số hương bị hại lên đến 4.361 người, hàng trăm người được xác định là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Để phục vụ cho phiên tòa “kỷ lục” này, TAND TP Hồ Chí Minh đã căng rạp ở sân tòa, đồng thời liên thông hai phòng xứ lớn nhất của tòa để tiến hành xét xử”[19]

3. Một số bình luận, kiến nghị nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản

Trong phạm vi bài viết, tác giả sẽ bình luận về tính “thống nhất, đồng bộ” của các Dự thảo văn bản pháp luật liên quan đến công chứng, liên quan đến phạm vi bắt buộc công chứng và liên quan đến nội dung xác nhận qua sàn giao dịch BĐS có làm thay công chứng được không.

Cục Bổ trợ tư pháp Bộ Tư pháp có nhận xét trong Báo cáo định hướng xây dựng LCC. (ửa đổi) rằng “Phạm vi các giao dịch công chứng bắt buộc còn quá hẹp, niềm ẩn rủi ro lớn cho người dân khi giao kết các giao dịch không được công chứng[20]. Và hiện nay, dự thảo các Luật Đất đai (LĐĐ) (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) (sửa đổi) đang dự kiến sửa đổi như sau:

+ Điểm a, b khoản 3 Điều 28 của dự thảo LĐĐ (sửa đổi) đang được lấy ý kiến Nhân dân thì “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản này”. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

+ Khoản 1 Điều 162 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Uỷ ban Thường và Quốc hội thi “Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thể chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bản nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

+ Khoản 3 Điều 45 và khoản 5 Điều 61 LKDBĐS (sửa đổi) dự thảo lần thứ 5: “3 Hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bản, thuê mua nhà ở công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cả nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực” (khoản 3 Điều 45 Dự thảo LKDBĐS). “6. Người đại diện pháp luật của Sản giao dịch BĐS xác nhận các giao dịch BĐS thực hiện thông qua sàn theo quy định của Luật này. Xác nhận này làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biển động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các hoạt khác có liên quan” (khoản 5 Điều 61 Dự thảo LKDBĐS)

Như vậy, so với quy định pháp luật hiện hành thi dự thảo các Luật nếu trên cũng chưa mở rộng phạm vi các giao dịch công chứng bắt buộc và các nội dung trên tồn tại nhiều mâu thuẫn, chưa đồng bộ, không thống nhất, việc này tiềm ẩn rủi ro lớn cho người dân khi giao kết các giao dịch không được công chúng và tính khả thi của các dự án Luật trên. Vì thực tế cho thấy tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thời gian qua xảy ra rất nhiều và thiệt hại lớn cho người dân. Trong thời gian qua đã có nhiều chủ đầu tư bán nhà hoặc huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện để bán theo quy định của pháp luật, thậm chi một tòa nhà được thể chấp nhiều lần. Tại TP. Hồ Chí Minh, 375 căn hộ thuộc dự án Alto của Công ty Vĩnh Phú, 204 căn hộ thuộc chung cư cao tầng – Thảo Điền với do Công ty Cổ phần đầu tư BĐS SIC làm chủ đầu tư… đều đã thế chấp quyền sử dụng đất nhưng vẫn bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua nhà[21] vẫn có thể được bán cho hàng trăm người dân mà không có cơ chế để kiểm soát hữu hiệu, vì Luật Nhà ở và LKDBĐS không bắt buộc công chứng trong trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh BDS

Các nội dung nêu trên được dự định đưa vào trong 03 Dự thảo Luật, theo tác giả có hàng điểm chưa bảo đảm “thống nhất, đồng bộ sau:

Thứ nhất: Cả 03 Dự thảo luật chưa có sự thống nhất khi quy định về các loại hợp đồng giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực. Dự thảo LĐĐ, Dự thảo Luật Nhà ở có xác định một số loại giao dịch nhà đất bắt buộc công chúng, chứng thực nhưng đến Dự thảo LKDBĐS thì lại quy định “Hợp đồng kinh doanh BĐS… được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận” trừ một số loại giao dịch phải công chứng, chứng thực theo khoản 2 Điều 10 của Dự thảo. Tuy nhiên, các giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực được liệt kê tại khoản 2 Điều 10 của Dự thảo LKDBĐS khác với các giao dịch đã được quy định tại Dự thảo sửa đổi LĐĐ (Điểm a, b khoản 3 Điều 28) và Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở khoản 1, Điều 162).

Thứ hai: Trong từng Dự thảo Luật cũng có những nội dung chưa bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất

•Dự thảo LĐĐ (sửa đổi), quy định của điểm a và b trong khoản 3, Điều 28 có 02 sự mâu thuẩn: (1) Về số lượng các loại hợp đồng giao dịch: các loại hợp đồng mà người sử dụng đất thực hiện giao dịch đã được liệt kẻ có sự chênh nhau điểm a có 05 giao dịch nhưng điểm b nhiều hơn 05 loại giao dịch); (2) Về căn cứ để xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực: Khoản a đề cập đến thẩm quyền công chứng, chứng thực một số loại hợp đồng dựa trên đối tượng là quyền sử dụng đất, nhưng khoản b lại quy định các loại hợp đồng cơ bản có cùng đối tượng đó nhưng lại căn cứ chủ thể của hợp đồng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS) để xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực.

Như vậy, là căn cứ xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực không thống nhất.

Ngoài ra, điểm b còn quy định: “Hợp đồng … mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”: Đây chính là quy định “mở đường” để Dự thảo LKDBĐS tiếp tục quy định theo hướng các dạng nhà, đất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS giao dịch thông qua sàn không bắt buộc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, thực tế thi hành quy định của LKDBĐS 2014 cho phép tổ chức kinh doanh BĐS ký hợp đồng trực tiếp bán sản phẩm cho cá nhân không thông qua công chứng, chứng thực đã dẫn đến những hậu quả nặng nề cho xã hội (xin tên cụ thể ở phần sau, khi nhận xét về Dự thảo LKDBĐS).

Vì vậy, nếu được, xin bỏ toàn bộ điểm a và viết lại điểm b nêu trên như sau: “Hợp đồng giao dịch khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên là cá nhân phải được công chứng, chứng thực. Hợp đồng giao dịch giữa các chủ thể sử dụng đất khác được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc theo yêu cầu của các bên”.

•Dự thảo LKDBĐS (sửa đổi), quy định: “Hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận…” (Khoản 2 Điều 45 Dự thảo) đòng thời cũng quy định: Xác nhận giao dịch qua sàn là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất…” (Khoản 5 Điều 61 Dự thảo).

Đề nghị xem xét lại quy định trên, vì năm lý do sau đây:

 (i) Quy định trên không góp phần “giảm thiểu khiếu kiện, tranh chấp” theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW do an toàn pháp lý khi giao kết hợp đồng không được bảo đảm

Theo tài liệu do Thủ tướng Chính phủ báo cáo khi triển khai Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCHTW thì trong giai đoạn từ 2013-2020, cơ quan hành chính các cấp tiếp nhận 324.241 đơn khiếu nại, tranh chấp đất đai, chiếm 62,9% tổng số đơn khiếu nại. Những năm gần đây, trung bình hàng năm số vụ án liên quan đến đất đai đã được xét xử chiếm trên 70% lượng việc của Tòa án các cấp.

Thực trạng trên cho thấy, các khiếu kiện về đất đai chiếm tỷ trọng rất lớn và có chiều hướng ngày càng tăng làm mất nhiều thời gian, chi phí cá nhân, tổ chức và cả nhà nước, thậm chí gây ảnh hưởng đến trật tự, an ninh, ổn định của xã hội.

Nguyên nhân thực trạng trên, có rất nhiều, nhưng có lẽ một trong nguyên nhân là chúng ta chưa chú trọng phòng ngừa ngay từ khâu giao kết hợp đồng, nên các rủi ro về mặt pháp lý trong các điều khoản nội dung của hợp đồng không được bảo đảm. Vì sàn GDBĐS, về bản chất, chỉ là nơi diễn ra việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng chủ không phải là cơ quan thứ 3 có tỉnh khách quan để giải thích, tư vấn có tính độc lập về các tình tiết sự kiện cần có trong hợp đồng; dự liệu các rủi ro, phòng ngừa các tranh chấp; chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các điều khoản hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận qua đó, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, làm cho trật tự xã hội được tôn trọng, lợi ích chung xã hội được bảo đảm, góp phần giảm thiểu khiếu kiện tranh chấp, ổn định trật tự xã hội.

(ii) Sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Dự thảo Luật đi quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng lo ngại việc buộc giao dịch qua sản giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiều loạn thị trường, không phản ánh dùng quan hệ cung cầu, giá cả[22]

(iii) quy định trên khó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên yếu thế trong quan hệ hợp đồng theo BLDS và bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng theo Luật thương mại

Do Sàn GDBĐS do chính chủ đầu tư lập hoặc nếu không thì chỉ bán và để hưởng % trên sản phẩm bán được nên thường họ phải đẩy mạnh quảng cáo để bán được sản phẩm càng nhiều thì lợi nhuận càng cao. Và lợi nhuận chính là mục đích tối cao của doanh nghiệp nói chung và sàn GDBĐS nói riêng. Chính vì vậy, nếu có những nội dung điều khoản gây rủi ro, bất lợi cho người mua (thực tế các hợp đồng mẫu của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay có rất nhiều điều khoản có lợi cho chủ doanh nghiệp nên người mua đã mua, nhận nhà vào ở nhưng không cấp được giấy tờ sở hữu) nếu sàn GDBĐS biết thì họ cũng không có nghĩa vụ thông tin, tư vấn cho người mua hoặc cũng không có trách nhiệm báo cáo để chủ đầu tư xem xét sửa đổi nên người mua sẽ lãnh hậu quả. Thậm chí, có khi người mua là những người am tường về hợp đồng, họ muốn sửa các điều khoản bất lợi cho họ nhưng cũng khó gặp được người có trách nhiệm bên chủ đầu tư để thương thảo, vì lý thuyết tuy là 02 chủ thể bình đẳng khi giao kết, nhưng thực tế họ cũng chỉ là “bên yếu thế” trong quan hệ hợp đồng mà thôi (vì bên bán thường có bộ máy hùng hậu, chuyên nghiệp để chuyên về soạn thảo hợp đồng nên bên mua gần như chỉ có quyền duy nhất là mua hay không mua mà thôi). Có lẽ với phương thức như vậy, nên tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư đã xảy ra khá phổ biến ở hầu hết các địa phương, và thiệt hại đa phần đều thuộc về người mua – người tiêu dùng.

(iv) Việc buộc một số giao dịch phải thông qua sàn là bước thụt lùi trong xây dựng chính sách, có biểu hiện của lợi ích nhóm

 Quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS từng được quy định trong Điều 59 LKDBĐS năm 2006. Với quy định này, theo phản ánh của Báo Tiền Phong ngày 11/11/2021 thì hàng ngàn sàn GDBĐS “như nấm sau mưa” đã được thành lập. Khi giai đoạn thị trường BĐS tăng nhiệt các sản đã góp phần làm lũng đoạn thị trường, làm cho thị trường tăng ảo, người mua không tiếp cận được giá thật, và các sàn kiếm được rất nhiều tiền từ % phí hoa hồng môi giới (thưởng 2%) và phần chênh lệch giá bán của Chủ đầu tư và giá sàn thực tế bán.

 Trước tình hình bắt cập nêu trên, Ban chấp hành Trung ương đã có Nghị quyết số 19-NQ/TW năm 2012 không đề cập giao dịch BĐS thông qua sàn, từ đó LKDBĐS 2014 đã bãi bỏ việc bắt buộc phải thông qua sản các giao dịch BĐS.

Vì vậy, nay lấy lại quy định cũ mà gần như chưa có lập luận căn cứ, cơ sở chưa có đánh giá toàn diện, đồng bộ lợi ích của việc thông qua sàn thì sẽ rất khó thuyết phục. Điều đó rất dễ để có thể tạo ra cơ chế bắt tay giữa chủ đầu tư và sản giao dịch BĐS nhằm hợp thức hóa các sai phạm của chủ đầu tư trong việc huy động vốn và bán sản phẩm. Do vậy, cần nên có đánh giá và làm rõ có hay không “lợi ích nhóm” được lồng ghép trong việc quay trở lại cho định trên?

(v) Dự thảo quy định mâu thuẫn, chồng chéo với LCC

Khoản 5 Điều 61 Dự thảo LKDBĐS quy định: Xác nhận giao dịch qua sản là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.. Quy định trên đã đánh đồng giá trị pháp lý của xác nhận quan sàn cũng tương đồng với giá trị pháp lý của VBCC (khoản 4 Điều 57 LCC năm 2014); quy định trên đã tạo nên sự chồng lẫn về kết quả hoạt động giữa Sàn giao dịch BĐS và tổ chức hành nghề công chứng.

Trong khi, về bản chất, sàn giao dịch thiên về các dịch vụ mang tính chất môi giới, là cầu nối giữa bên bán và bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng chủ yếu cho bên bán (và có khi cũng cho cả bên mua hoặc phục vụ cả 2) và được trả phí. Còn công chứng có chức năng “cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của cả nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế-xã hội; (Điều 3 LCC năm 2014).

Bởi vậy, nếu xét về lợi ích và mục đích hoạt động, sàn giao dịch BĐS có xu hướng gắn kết và có mối liên hệ về lợi ích với các chủ đầu tư nhiều hơn là với người tiêu dùng. Do vậy, không thể đòi hỏi sàn yếu tố khách quan trọng các hoạt động, đặc biệt khi các sàn trực tiếp góp vốn của chủ đầu tư để kiếm lời, hoặc làm đại lý bán hàng cho chủ đầu tư để hưởng chênh lệch.

Tại Hội thảo do Trường Đại học Chu Văn An tổ chức ngày 14/3/2023 có khẳng định rằng “Sàn giao dịch bất động sản không thể “làm thay”công chứng. Các chuyên gia tại họ thảo cho rằng không nên quy định sàn giao dịch bất động sản làm thay cho công chứng chứng thực, đẩy rủi ra pháp lý cho người dân, trong trường hợp một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tức các giao dịch nhà, căn hộ tại dự án bất động sản. Bởi bất động sản là tài sản lớn, liên quan tới nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Không phải người dân nào khi di giao dịch cũng có thể đủ hiểu biết để kiểm tra, kiểm soát được. Việc công chứng trong trường hợp này sẽ có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân. Ngoài ra, nếu chỉ giao dịch qua sàn, không qua bước công chứng, các cơ quan chức năng sẽ khó kiểm soát, xác định được giá bán nhà, đất một cách khách quan, để tránh thất thu thuế, do lúc này chỉ có bên sàn và chủ đầu tư đưa ra giá bán”[23]

Từ những căn cứ pháp lý, lập luận nêu trên và nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam và để phù hợp với các nguyên tắc, Điều lệ của công chứng quốc tế UINL (mà Việt Nam là 01 trong những nước thành viên), tác giả đề xuất:

1. Với thực trạng hiện nay, các giao dịch về bất động sản đang tiềm ẩn, tồn tại nhiều rủi to, cơ chế phòng ngừa rủi ro pháp lý chưa được chặt chẽ, các chủ thể là cá nhân (“bên yếu thế”) bị thiệt hại trong thời gian qua là khá phổ biển, rải đều khắp các tỉnh, thành, gây ra nhiều bất ổn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội và phát triển kinh tế … nên sửa đổi LKDBĐS, LĐĐ, Luật Nhà ở lần này, cần quy định theo hướng: Hợp đồng giao dịch về bất động sản mà một bên là cá nhân phải được công chứng, chứng thực. Hợp đồng giao dịch về bất động sản giữa các chủ thể khác được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc theo yêu cầu của các bên.

2. Trường hợp cơ quan soạn thảo xem xét sửa đổi LKDBĐS, LĐĐ, Luật Nhà ở, LCC theo hướng gia tăng sự đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS (bao gồm cả chủ thể là tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS) thì nên quy định theo hướng bắt buộc công chứng, chứng thực tất cả các hợp đồng, giao dịch BĐS. Quy định này tính đến nay được đảm bảo bởi vì số lượng và chất lượng của CCV. Hiện nay các TCHNCC đã có trên kiểm tra sát hạch khá kỹ lưỡng và đạo đức quy định rõ ràng) được “phủ khắp, trải đều” ở tất cả các tỉnh, thành đủ khả năng, điều kiện để thực hiện công chứng tất cả các hợp đồng, giao dịch. Khi bắt buộc phải công chứng, chứng thực, pháp luật cần tinh toàn để có thể giảm phí công chứng áp dụng cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tương tự với mức phí công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hiện nay, thủ tục cũng cần đơn giản hơn, vì CCV chỉ cần kiểm tra tính pháp lý của dự án bảo đảm điều kiện huy động vốn, ký hợp đồng với khách hàng một lần khi doanh nghiệp đăng ký chữ ký mẫu, đồng thời với đó là có thể giảm mức phi bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56.1 LKDBĐS năm 2014, vì đã có biện pháp công chứng hạn chế rủi ro, giúp doanh nghiệp tiết giảm chi phí, hạ giá thành sản phẩm. Mặt khác, đối với các hợp đồng, giao dịch nhằm mục đích huy động vốn cho dự án kinh doanh BĐS phải ràng buộc chủ đầu tư thỏa thuận đầu khoản thanh toán qua ngân hàng, hạn chế thỏa thuận thanh toán bằng tiền mặt này trong hợp đồng, văn bản, theo đó chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng để nhận tiền từ người mua, nhận chuyển nhượng (chuyển khoản hoặc nộp tiền vào tài khoản) tại ngân hàng chấp nhận bảo lãnh cho dự án đó, để bảo đảm sử dụng đúng mục đích số tiền đã huy động được vào việc hoàn thành dự án đúng tiến độ.

3. Xác nhận giao dịch qua sản chỉ nên xem là một thủ tục trong một số giao dịch nhân định mà các bên giao kết hợp đồng có quyền chọn tham gia hay không tham gia (không sản buộc )[24]. Xác nhận giao dịch qua sản không thể sử dụng làm căn cứ kẻ khai, tính thuế vi cha thể bảo đảm tăng mức giá giao dịch đồ phản ánh đúng giá trị giao dịch thật của các bên. Ngoài ra. để đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu bất động sản thì giao dịch cần phải đáp ứng được các điều kiện về mặt hình thức quy định tại Điều 117, 119 BLDS và quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch tại LĐĐ, Luật Nhà ở. Nếu quy định xác nhận của sân giao dịch bất động sản làm căn cứ đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu bất động sản sẽ có thể xung đột trực tiếp với BLDS, LĐĐ, Luật Nhà ở và pháp luật về công chứng, chứng thực.

4. Sửa đổi Luật Công chứng cần bổ sung quy định về công chứng điện tử. Theo tác giả cần phải có lộ trình từng bước, tuỷ tình hình thực tế của Việt Nam mà quy định áp dụng công nghệ thông tin (và dụng môi trường điện tử) trong một số công đoạn (một số bước) của quá trình công chứng, sau đó tiến tới quy định toàn bộ quy trình công chứng được thực hiện hoàn toàn trên môi trường điện tử (song song với quy trình công chứng trên văn bản giấy). Khi nghiên cứu chế định công chứng trên môi trường điện tử thì theo tác giả hoạt động công chứng trên môi trường này phải đáp ứng được các yêu cầu sau đây. Một là, mọi thủ tục, quy trình công chứng từ tạo lập hồ sơ công chứng, cung cấp dịch vụ, trao đổi, thu thập, xử lý, lưu trữ tài liệu thông qua mạng Internet, mạng máy tính, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu. Chỉ riêng điều này đã yêu cầu chúng ta phải sửa rất nhiều luật mà trước hết là Luật Hộ tịch, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, vì các loại giấy tờ này phải được luật công nhận giá trị pháp lý khi nó khi lên tại đưới dạng dữ liệu điện tử và phải có công nghệ đảm bảo an toàn để không thể bị thay đổi hay làm giá. … Hiện nay, Luật Giao dịch Điện từ không điều chỉnh đối với việc cấp giấy chính nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các bất động sản khác, văn bản thừa kế gửi đăng ký kết hôn. quyết định ly hôn, giấy khai sinh, giấy khai tử, hối phiếu và các giấy là có gía khác[25]. Hai là, văn bản công chứng được thực hiện trên môi trường điện tử phải đảm bảo giá trị pháp lý thông qua việc công chứng viên phải định danh được chủ thể tham gia giao dịch, phải xác thực được năng lực hành vi dân sự, ý chí giao kết hợp đồng của các bên và việc ký tên vào văn bản của các bên tham gia hợp đồng phải nằm trong sự chứng kiến của công chứng viên[26]; Ba là, cần phải có một hệ thống kết nối mạng thông suốt, hệ thống thông tin đảm bảo an toàn, có nơi lưu trữ và đảm bảo cơ sở dữ liệu đủ lớn, công nghệ bảo mật an toàn, yêu cầu về trình độ sử dụng công nghệ thông tin của CCV đủ để có thể vận hành và áp dụng công nghệ thuần thục; Bốn là, cho dù sử dụng công nghệ nào đi chăng nữa thì công nghệ cũng không thể thay thế cho công việc của CCV mà công nghệ chỉ là phương tiện nhằm giúp cho CCV giải quyết công việc trên môi trường điện tử để phục vụ tốt hơn lợi ích của người yêu cầu công chứng về mặt thời gian, tiền của, bảo vệ môi trường, thông tin được xử lý kịp thời và nhanh chóng…Nhưng nó cũng không đảm bảo chắc chắn về loại trừ mọi rủi ro đặc biệt là rủi ro  về mặt bảo mật và xác định được ý chí chính xác của người yêu cầu công chứng hoặc có thể loại trừ được khả năng người yêu cầu công chứng bị cưỡng ép, đe doạ kể cả trong trường hợp quay video trực tiếp vì người đe doạ, cưỡng ép đã ở ngoài tầm thu hình của thiết bị quay đó.

Tài liệu tham khảo

1. Phan Thị Bình Thuận, 2021, Công chứng điện tử tại Việt Nam trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp 4.0, tại http://lapphap.vn/Pages/TinTuc/210703/Cong-chung-dien-tu-tai- Việt-Nam-trong-boi-canh-Cach-mang-cong-nghiep-4.0.html, truy cập ngày 12/4/2023.

2. Báo cáo “Xây dựng thông tin của công nghệ công chứng Trung Quốc” của Hiệp hội đồng chúng Trung Quốc tại Hội nghị toàn thể lần thứ 8 Ủy ban các vấn đề Châu án của Liên tính công chứng quốc tế tổ chức tại Tây An, Thiền Tây, Trung Quốc, tháng 9 năm 2018 19.

3. https://dichvucong.gov.vn/p/home/dvc-trang-chu.html, truy cập ngày 12/4/2023.

4. brps://thanhnien va huong toi cong chung tim ta 1831492387 hom, truy cập ngày 12/4/2023.

 5. Ninh Thị Hiền, Vai trò của hoạt động công chứng trong tiến trình cải cách tư pháp ở Việt Nam hiện nay, từ https://vietnamnotary.org/nghien-cuu-trao-doi/vai trò của-hoat-dong- Dùng chung trong-tien-trinh-cai-cach-tu-phap-o-viet-nam hiện nay, truy cập ngày 14/4/2023.

6. Study on the the definition of notary authentic act and annex on costs, to https://www.uinl.org/documents/20181/339555/ANM CGK-11-1-EN-

7. Jean Paul DECORPS, nguyên Chủ tịch danh dự Hội đồng công chúng tối cao Văn bản công chứng ở Pháp, Tài liệu Lớp Bồi dưỡng về công chứng ngày 25& 26 tháng 9 năm 2006. PhipActe+Authent.%2BCosts/6dd7b827-63d9-41d9-868b-2856af50b10512/4/2023.

8. Huỳnh Quang Thuận, “Xác định toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về bất động sản”, xem Đỗ Văn Đại (2022) Giao dịch dân sự về bất động sản (sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ 2), tr 568-569.

9. Trích Báo cáo số 01/BC-TA ngày 09/01/2020 về Tổng kết công tác năm 2019 và

nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2020 của Tòa án nhân dân tối cao.

           10. https://nld.com.vn/phap-luat/vuong-mac-xet-xu-toi-pham-dung-giay-to-gia-20200311211331855.htm, truy cập ngày 12/4/2023

           11. Bộ Tư pháp, Báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong đề nghị xây dựng Luật Công chứng (sửa đổi), Hà Nội, tháng 7/2022.

12. Vụ án Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba: Gần 5000 người sẽ có mặt tại phiên tòa,

https://cand.com.vn/Ban-tin-113/vu-an-cong-ty-co-phan-dia-oc-alibaba-gan-5000-nguoi-se-co-mat-tai-phien-toa-1676613/, truy cập ngày 13/4/2023.

13. Cảnh báo việc mua bán nhà ở trong tương lai tại nhiều dự án đang thế chấp, từ https://laodong.vn/bat-dong-san/canh-bao-viec-mua-ban-nha-o-trong-tuong-lai-tai-nhieu-du- an-dang-the-chap-981207 (do), truy cập ngày 12/4/2023.

14. Lo ngại về bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, từ https://dangcongsan.vn/phip. luat/lo-ngai-ve-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-635426.html, truy cập ngày 13/4/2023.

16. Sàn giao dịch bất động sản không thể “làm thay” công chứng, từ https://vtv.vn/kinh-te/san-giao-dich-bat-dong-san-khong-the-lam-thay-cong-chung-20230320143407633.htm, truy cập ngày 13/4/2023.

17. Chủ tịch Quốc hội: “Tham gia sản bất động sản hay không là quyền của dân, từ https://haitre.vn/chu-sich-quoc-hoi-tham-gia-san-bat-dong-san-hay-khong-la-quym-cut dan-20230412122706811.htm?zarsrc=31&utm_campaign=zalo&utm_medium-zalo&gidzl-XIR4BhED E335yUjz4qNOyBLHQirJnRabXG6AQ1F518LSSPeDreL9vJ0nkWXsy3cre2GM CCx5bxkiSoKm&utm_source=zalo, truy cập ngày 13/4/2023.


[1] Nghị quyết số 172/NQ-CP ngày 19/11/2020 của Chính Phủ về Chính sách phát triển nghề công chứng.

[2] VBCC là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng (khoản 4 Điều 2 LCC năm 2014). Như vậy, VBCC về BĐS bao gồm hợp đồng, giao dịch, bản dịch về BĐS đã được CCV chứng nhận theo quy định của LCC. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết, tác giả chỉ tập trung vào đối tượng VBCC là hợp đồng, giao dịch về BĐS được công chứng; bản dịch về BĐS được công chứng không phải đối tượng nghiên cứu trong bài viết này.

[3] Phan Thị Bình Thuận, 2021, Công chứng điện tử tại Việt Nam trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp 4.0, tại http://lapphap.vn/Pages/TinTuc/210703/Cong-chung-dien-tu-tai-Viet-Nam-trong-boi-canh-cach-mang-cong-nghiep-4.0.html , truy cập ngày 12/4/2023

[4] http://dichvucong.gov.vn/p/home/dvc-trang-chu.html

[5] https://dichvucong.gov.vn/p/home/dvc-trang-chu.html

[6] https://thanhnien.vn/hương-toi-cong-chung-dien-tu-1851492587.htm, truy cập ngày 12/4/2023

[7] Bộ Tư pháp, Báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong đề nghị xây dựng Luật Công chứng (sửa đổi), Hà Nội, tháng 7/2022.

[8] Ninh Thị Hiền, Vai trò của hoạt động công chứng trong tiến trình cải cách tư pháp ở Việt Nam truy cập ngày 14/4/2023 từ https://vietnamnotary.org/nghien-cuu-trao-doi/vai-tro-cua-hoat-dong-cong-chung-trong-tien-trinh-cai-cach-tu-phap-o-viet-nam-hien-nay

[9] Study on the the definition of notary authentic act and annex on costs. Truy cập ngày 12/4/2023 từ https://www.uninl.org/documents/20181/339555/ANM_CGK-11-1-EN-Acte+Authent.%2BCost/6dd7b827-63d9-41d9-868b-2856af50b105

[10] Jean Paul DECORPS, nguyên Chủ tịch danh duej Hội đồng công chứng tối cao Pháp, Văn bản công chứng ở Pháp, Tài liệu Lớp bồi dưỡng về công chứng ngày 25&26 tháng 9 năm 2006.

[11]Xem khoản 1, Điều 2 LCC năm 2014

[12] Xem khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015; Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013; Khoản 1,2 và 3 Điều 122 Luật Nhà ở 2014; Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2014.

[13] Xem Điều 42 LCC năm 2014

[14] Theo quy định của BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

[15] Huỳnh Quang Thuận, “Xác định tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về bất động sản”, xem Đỗ Văn Đại (2022) Giao dịch dân sự về bất động sản (sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ 2), tr 568-569

[16] Trích báo cáo số 01/BC-TA ngày 09/01/2020 về Tổng kết công tác năm 2019 và nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2020 của Tòa án nhân dân tối cao.

[17] https://nld.com.vn/phap-luat/vuong-mac-xet-xu-toi-pham-dung-giay-to-gia-20200311211331855.htm, truy cập ngày 12/4/2023

[18] Bộ Tư pháp, Báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong đề nghị xây dựng Luật Công chứng (sửa đổi), Hà Nội, tháng 7/2022

[19] Vụ án Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba: Gần 5000 người sẽ có mặt tại phiên tòa, truy cập ngày 13/4/2023 từ https://cand.com.vn/Ban-tin-113/vu-an-cong-ty-co-phan-dia-oc-alibaba-gan-500-nguoi-se-có-mat-tai-phien-toa-i676613/

[20] Bộ Tư pháp, Báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong đề nghị xây dựng Luật Công chứng (sửa đổi), Hà Nội, tháng 7/2022

[21] Cảnh báo việc mua bán nhà ở trong tương lai tại nhiều dự án đang thế chấp, truy cập ngày 12/4/2023 từ https://laodong.vn/bat-dong-san/canh-bao-viec-mua-ban-nha-o-trong-tuong-lai-tai-nhieu-du-an-dang-the-chap-981207.1do)

[22] Lo ngại về bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, truy cập ngày 13/4/2023 từ https://dangcongsan.vn/phap-luat/lo-ngai-ve-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-635426.html

[23] Sàn giao dịch bất động sản không thể “làm thay” công chứng, truy cập ngày 13/4/2023 từ https;//vtv.vn/kinh-te/san-giao-dich-bat-dong-san-khong-the-lam-tha-cong-chung-20230320143407633.htm

[24] Chủ tịch Quốc hội: “Tham gia sàn bất động sản hay không là quyền của dân”, truy cập ngày 13/4/2023 từ https://tuoitre.vn/chu-tich-quoc-hoi-tham-gia-san-bat-dong-san-hay-khong-la-quyen-cua-dan-20230412122706811.htm?

[25] Điều 1 Luật Giao dịch điện tử

[26] Khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự; khoản 1 Điều 46 và khoản 1 Điều 48 Luật Công chứng năm 2014.

Bài viết cùng chủ đề: