CCV.Hoàng Mạnh Thắng Trưởng phòng Phòng Công chứng số 7 Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt:

Các hợp đồng, giao dịch về bất động sản (BĐS) hoặc tài sản có giá trị lớn được diễn ra hàng ngày trong cuộc sống xã hội, nếu không được công chứng sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro và dẫn đến nguy cơ tranh chấp, có thể gây thiệt hại cho các bên tham gia, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và trật tự, an toàn xã hội. Tuy nhiên một số luật liên quan như: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013… chưa xác định rõ vai trò của công chúng trong việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch BĐS, thậm chí còn không phân biệt về công chứng và chứng thực đối với những giao dịch này, tạo ra những nhận thức sai lệch của những chủ thể khác về vai trò, chức năng của hoạt động công chứng cũng như nhiệm vụ của công chứng viên (CCV) và những giá trị của văn bản công chứng (VBCC) trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch BĐS.

Nói chung, CCV có nhiệm vụ kiểm tra, làm chứng cho giao dịch BĐS là những giao dịch có đối tượng là những “tài sản đặc biệt”, giá trị lớn, được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn tài nguyên đặc biệt, nhằm để bảo đảm sự an toàn và hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch. Nếu giao dịch không được công chứng, tức là bỏ qua vai trò của người “làm chứng” chuyên nghiệp có thể dẫn đến giao dịch mất đi tính xác thực và hợp pháp, không bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia khi có tranh chấp xảy ra. Hiện tượng lừa đảo, kiện tụng, vi phạm pháp luật trong giao dịch về BĐS thời gian qua đang có nguy cơ tăng cao, từ những vụ việc lừa đảo, giả mạo về chủ thể giao dịch, giấy chứng nhận, sản phẩm BĐS giả mạo trong các dự án ma… gây những bất ổn trong xã hội và trong thị trường BĐS. Mặt khác, cho rằng CCV như là “thẩm phán phòng ngừa” để bảo vệ an ninh, an toàn cho giao dịch, cũng là chưa hoàn toàn chuẩn xác về vị trí, vai trò và chức năng của CCV, mà cần nhìn nhận ở những phương diện và giá trị pháp lý mà CCV thông qua việc hành nghề mang lại cho những hợp đồng, giao dịch về BĐS.

Từ khóa: Hoạt động công chứng, công chứng viên; giá trị của văn bản công chứng; sàn giao dịch bất động sản

  1. Vai trò của việc công chứng đối với hợp đồng, giao dịch

Ở Việt Nam, hoạt động công chứng từ trước đến nay được xác định là công cụ định hướng và điều tiết của Nhà nước về các giao dịch trên thị trường BĐS, do BĐS là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt và việc chuyển dịch loại “hàng hóa đặc biệt” này phải được kiểm soát và định hướng.

CCV là người được Nhà nước trao quyền để thực hiện chức năng của mình một cách khách quan và độc lập ngoài hệ thống hành chính của cơ quan Nhà nước. CCV thực hiện những hoạt động pháp lý ngoài tố tụng, nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch, phòng ngừa các tranh chấp có thể phát sinh mà có thể giải quyết trước được thông qua việc CCV thực hiện nhiệm vụ pháp lý và là một công cụ không thể thiếu được trong hoạt động quản lý nhà nước của quốc gia có nền tư pháp hiệu quả.

Ở Việt Nam cũng như trên thế giới, đã ghi nhận những giá trị mà việc công chứng mang lại cho các hợp đồng, giao dịch về BĐS hoặc tài sản có giá trị lớn được diễn ra hàng ngày trong cuộc sống xã hội, hạn chế nguy cơ rủi ro và tranh chấp, hạn chế thiệt hại cho các bên tham gia, góp phần phát triển trật tự kinh tế, bảo vệ trật tự, an toàn xã hội.

Điều 3 của Luật Công chứng năm 2014 quy định về chức năng xã hội của CCV. Công chứng viên cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phỏng ngựa tranh chấp; góp phần bảo về quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức ổn định và phát triển kinh tế – xã hội, có thể nhận thấy quy định này của Luật Công chứng năm 2014 về chức năng, nhiệm vụ của CCV còn chưa rõ ràng, khoa học. Vấn đề này gây ra những khó khăn nhất định trong quá trình thực thì nhiệm vụ của CCV, tạo ra những nhận thức sai lệch của các chủ thể khác về vai trò, chức năng của CCV và giá trị của VBCC.

CCV có nhiệm vụ kiểm tra, làm chứng về mặt thỏa thuận giao dịch an toàn và hợp pháp giữa hai bên. Nếu giao dịch không được công chứng, tức là bỏ qua vai trò của người ở giữa “làm chứng” cho giao dịch và giao dịch đó có thể mất đi tính xác thực và hợp pháp. Khi tranh chấp xảy ra, bên tham giao dịch không có đủ cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hiện tượng lừa đảo, kiện tụng, vi phạm pháp luật trong các giao diện trong xã hội có nguy cơ tăng lên, có thể gây nên những bất ổn trong xã hội và trong thị trường BĐS.

1.1. Công chứng mang lại giá trị pháp lý cho hợp đồng, giao dịch

(i) Làm cho các hợp đồng, giao dịch bình thường trở thành chứng cứ luật định, bảo đảm an toàn pháp lý cho chính hợp đồng, giao dịch đó vì được “làm chứng” khách quan, tuân thủ theo những nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật và không bị bác bỏ;

(ii) Việc công chứng làm hạn chế “hành chính hóa” các giao dịch dân sự, thương mại. Các thỏa thuận trong giao dịch đã công chứng được các bên tham gia và bên thứ ba tôn trọng và được thực hiện. Việc hạn chế “hành chính hóa” các giao dịch dân sự, thương mại thể hiện ở chỗ các giao dịch này do các bên giao kết, không được công chứng, nhưng để có giá trị thì phải được cơ quan nhà nước cho “đăng ký” hoặc “công nhận” đã vô hình chung biến các thỏa thuận được xây dựng và hình thành trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trở thành quan hệ hành chính giữa cơ quan quản lý nhà nước và các bên tham gia;

(iii) Đáp ứng được những nhu cầu cấp thiết trong giao dịch ở một số trường hợp đặc biệt như người tham gia hợp đồng, giao dịch đang gặp những tình thế khó khăn như bị tạm giam, tạm giữ, chữa bệnh hay vì già yếu không thể đến trụ sở tổ chức hành nghề công chứng được hoặc vì lý do khác thì CCV có thể đến nơi ở của họ để thực hiện công chứng;

(iv) Giúp cho các bên tham gia giao dịch hạn chế và tránh được tình trạng giả mạo, lừa đảo trong giao dịch. Thực tế có những giao dịch đã được công chứng nhưng vẫn bị lừa đảo nhưng tỉ lệ này rất thấp do việc giả mạo chủ thể hoặc giấy tờ đã được chính các CCV phát hiện và ngăn chặn kịp thời, mặt khác tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm mua bảo hiểm cho CCV của tổ chức mình phòng khi phát sinh bồi thường và có sự tham gia bồi thường của doanh nghiệp cung cấp bảo hiểm cho CCV. Các giao dịch không được công chứng sẽ không có đặc quyền này;

(v) Bảo đảm các nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự đó là các bên xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực, trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Nội dung cam kết, thỏa thuận của các bên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng, do được CCV nghiên cứu, giải thích và soạn thảo theo thỏa thuận của các bên tham gia theo quy định của pháp luật;

(vi) Giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong giao dịch về BĐS vì VBCC là những chứng cứ đáng tin cậy, không phải chứng minh trong tố tụng, thuận lợi cho Tòa án trong việc xét xử;

(vii) Làm lợi ích cho các bên tham gia giao dịch nói riêng và cho xã hội nói chung. Nếu các giao dịch không được công chứng thì khả năng rủi ro khi tranh chấp là rất lớn, hậu quả và Chi phí phát sinh do tranh chấp, kiện tụng và giải quyết những hệ lụy phát sinh từ những tranh chấp này sẽ lớn hơn rất nhiều so với phi công chứng.

1.2. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

Luật Công chứng năm 2014 xác định giá trị pháp lý của VBCC là giá trị chứng cứ không cần chứng minh, giá trị thi hành, giá trị xác thực và tính hợp pháp.

Giá trị thi hành: Có thể khẳng định rằng VBCC (là những hợp đồng, giao dịch được công chứng) được thực hiện nếu chỉ đơn thuần với mục đích tạo chứng cứ sẽ không có được vị trí, vai trò quan trọng như hiện nay trong đời sống xã hội. Bởi vì, nếu chỉ với mục đích tạo chứng cứ, sẽ không cần thiết phải duy trì chế định công chứng khi mà việc xác lập bằng chứng có thể được thực hiện bởi những cơ chế khác chẳng hạn như dịch vụ sàn giao dịch, luật sư, hay thừa phát lại với chức năng lập vi bằng và tự thân một giao kết được xác lập một cách tự nguyện, hợp pháp đã có giá trị ràng buộc các bên tham gia chấp hành

Khi tham gia vào các giao dịch, các bên đều mong muốn thỏa thuận đã ký kết phải được tôn trọng thực hiện. Nếu sự thỏa thuận của các bên được xác lập bằng một cơ chế khác hơn so với các cơ chế thông thường thì cơ chế này phải ưu việt hơn, phải bảo đảm chắc chắn hơn cho việc thực hiện các thỏa thuận này. Với vai trò công chứng, yêu cầu này của các bên được đáp ứng. Đó chính là cơ chế về giá trị thi hành của VBCC. Giá trị thi hành của VBCC thể hiện ở chỗ không chỉ có giá trị bắt buộc thi hành với các bên tham gia giao kết mà có đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Trong trường hợp một bên trong giao dịch không thực hiện đúng như thỏa thuận, bên kia có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền liên quan áp dụng biện pháp cưỡng chế cần thiết buộc bên kia thi hành mà không cần phải đặt lại vấn đề xem xét hiệu lực của giao dịch đó.

Giá trị thi hành ở đây không đơn thuần chỉ là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch mà còn có giá trị thi hành đối với các chủ thể liên quan, như cơ quan thuế, cơ quan đăng ký tài sản hoặc các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác…

Giá trị chứng cứ: Chứng cứ là vấn đề mấu chốt trong việc giải quyết một tranh cãi, tranh chấp, bất đồng… khi trong sự việc đó thiếu những căn cứ để xác định quyền, lợi ích hoặc sự kiện pháp lý. Để có thể khẳng định quyền, lợi ích hoặc sự kiện pháp lý đó, thì cần thiết phải có một bằng chứng, chứng minh sự tồn tại của nó, nếu không sẽ bị coi là không có sự tồn tại của quyền, lợi ích hoặc sự kiện pháp lý đó. Chúng cứ là cái cụ thể (như lời một hoặc việc làm, vật làm chứng, tài liệu, hình ảnh, nhân chứng …) chỉ rõ điều gì đó có thật[1]

Về bản chất, VBCC luôn mang tính chất xác thực của chứng cứ, do luôn phải được thực hiện theo những thể thức, trình tự mà pháp luật bắt buộc. Nhờ vậy mà những tình tiết, sự kiện trong VBCC được bảo đảm tính xác thực. Không những thế, tính xác thực của bất cứ tình tiết, sự kiện nào trong VBCC còn phải đáp ứng tiêu chí không trái đạo đức xã hội.

Chính vì vậy, hợp đồng, giao dịch đã được công chứng phản ảnh một cách xác thực nhất và hợp pháp nhất về những tình tiết, sự kiện được chứa đựng trong nó (về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; giao dịch; đối tượng, hình thức của hợp đồng, giao dịch; thời gian, địa điểm, nội dung thể hiện ý chí và thống nhất ý chí của các bên, sự tự nguyện, xác thực về tính hợp pháp, về thực tiễn thỏa thuận mà các bên đương sự thiết lập…). Đó là lý do tại sao mà VBCC luôn có độ tin cậy, chính xác cao và không thể bác bỏ trong quá trình sử dụng làm chứng cứ. Hệ quả tất yếu là bản thân những tình tiết, sự kiện được ghi nhận trong VBCC không cần phải được đánh giá lại tỉnh xác thực, mặc nhiên xem nó là chứng cứ không thể phủ nhận.

Trong hoạt động tố tụng, chứng cứ đóng vai trò quyết định trong việc làm sáng tỏ các quan hệ, khúc mắc, nhầm lẫn, tranh chấp cần giải quyết và làm cơ sở để Tòa án phân xử.

Điều 94 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về nguồn chứng cử trong đó có; “ văn bản công chứng, chứng thực” và khoản 10 Điều 95 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về xác định chứng cứ: “Văn bản công chứng, chứng thực được coi là chứng cứ nếu việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định”.

Những tình tiết, sự kiện đã được ghi nhận trong văn bản và văn bản đó đã được công chúng gọi là VBCC, về mặt lý luận, thực tế và thông lệ quốc tế VBCC có giá trị chứng cứ hay nói cách khác những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong VBCC, thì không phải chứng minh. Bởi khi công chứng, người thực hiện công chứng phải tuân theo các quy định của pháp luật về công chứng và các quy định khác có liên quan và phải khách quan, trung thực, trong trường hợp biết hoặc phải biết việc công chứng hoặc nội dung công chứng là trái pháp luật, đạo đức xã hội, thì không được thực hiện công chứng.

So với các hợp đồng, giao dịch khác không được công chứng (ví dụ: hợp đồng, giao dịch qua dịch vụ sàn giao dịch BĐS do người môi giới tư vấn, soạn thảo và làm chứng) thì các hợp đồng, giao dịch này không có giá trị chứng cứ mà vẫn phải chứng minh. Nó chỉ trở thành chứng cứ sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo những thủ tục nhất định.

Trong trường hợp muốn bác bỏ hiệu lực của VBCC đó thì phải khởi kiện ra Tòa án và khi đó thì các tình tiết, sự kiện đã ghi trong hợp đồng, giao dịch đó sẽ trở thành chứng cứ không phải chứng minh trước Tòa án. Người muốn bác bỏ nó phải xuất trình được chứng cứ ngược lại. Đặc điểm nêu trên của VBCC có ý nghĩa rất lớn thể hiện vai trò phòng ngừa, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên trong hợp đồng, giao dịch.

Giá trị xác thực và tính hợp pháp: VBCC bao gồm nội dung của hợp đồng, giao dịch và lời chứng của CCV. Hợp đồng, giao dịch là thỏa thuận của các bên không vi phạm pháp luật, thể hiện ý chí các bên. Ý chí này hình thành bởi thói quen, tư tưởng, môi trường, giáo dục, tập quán và học vấn… Nội dung của các thỏa thuận không theo “văn mẫu” nên không đặt ra việc áp dụng “mẫu VBCC”. VBCC đạt chuẩn sẽ định hướng và bảo vệ cho các giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, giảm thiểu các tranh chấp vì mâu thuẫn trong đời sống kinh tế – xã hội.

VBCC chứa đựng tính xác thực và hợp pháp của nội dung, hình thức bằng văn bản với văn phong dễ hiểu và chuẩn mực, thông qua lời chứng của CCV đối với hợp đồng, giao dịch sẽ được kiểm soát chặt chẽ bằng những nội dung bắt buộc theo luật định. Hiện nay lời chứng của CCV được thực hiện theo Thông tư số 01/2021/TT-BTP của Bộ Tư pháp, bảo đảm tôn trọng và thể hiện nguyên tắc tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận của các bên, hình thành giá trị chứng cứ và giá trị thi hành của VBCC. Pháp luật Việt Nam quy định CCV phải xác nhận những nội dung, bao gồm: thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên CCV, tên TCHNCC; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch[2].

Như vậy, nhiệm vụ pháp lý của CCV là thông qua việc chứng nhận bảo đảm tính và thực các nội dung của giao dịch gồm: chủ thể tham gia giao dịch; đối tượng của giao dịch hành vi giao kết của các chủ thể; nội dung và hình thức của giao dịch.

– Những yếu tố tạo nên giá trị pháp lý của văn bản công chứng:

Thứ nhất, đó là ý chí và địa vị pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch theo nguyên tắc cơ bản là khi giao kết hợp đồng, giao dịch mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng và được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tải sản. Mọi giao kết hợp đồng. giao dịch đều dựa trên cơ sở thiện chi, trung thực, tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không được xâm phạm đến lợi ích công cộng, quyền và lợi ích của người khác và phải tự chịu trách nhiệm về nghĩa vụ của mình.

Thứ hai, một hợp đồng, giao dịch để trở thành VBCC phải trải qua trình tự và thủ tư chặt chẽ theo luật định, bao gồm những bước mà CCV phải tiến hành và các giấy tờ cần thiết nhưng không được tùy tiện đặt thêm ngoài luật.

Thứ ba, VBCC là sản phẩm kết hợp việc tuân thủ pháp luật về nội dung và hình thức kết hợp với kinh nghiệm và nguyên tắc hành nghề của CCV, đó là những nguyên tắc như tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; khách quan, trung thực; tuân theo quy tắc đạo đức hành nghề công chứng, chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công chứng về VBCC.

Thứ tư, VBCC được bảo đảm bởi trách nhiệm vật chất, trách nhiệm pháp lý của CCV được bảo hiểm thông việc TCHNCC phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp bắt buộc của CCV trong suốt quá thời gian hoạt động, trong đó phạm vi bảo hiểm bao gồm thiệt hại về vật chất của người tham gia ký kết hợp đồng, giao dịch hoặc của cả nhân, tổ chức khác có liên tục trực tiếp đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng mà những thiệt hại gây ra do lỗi quan của CCV trong thời hạn bảo hiểm.

Bằng quyền hạn, trách nhiệm của mình, CCV phải đánh giá và định hướng cho nội dung, hình thức của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Nhà nước giao cho các CCV thực hiện nhiệm vụ sàng lọc và những sản phẩm là VBCC đạt chuẩn đưa vào “lưu thông” trong đời sống kinh tế – xã hội. Việc tồn tại và sử dụng sản phẩm VBCC đạt chuẩn sẽ góp phần làm giảm thiểu các tranh chấp và làm giảm gánh nặng của Tòa án trong xét xử.

Thứ năm, năng lực và phẩm chất của CCV quyết định chất lượng của VBCC. CCV không chỉ là người làm chứng chuyên nghiệp mà còn là người trực tiếp tạo lập VBCC với kỹ thuật cao chứa đựng những giá trị pháp lý đáng tin cậy. CCV là người chứng kiến, thu thập những tình tiết, sự kiện, nội dung thỏa thuận, thông tin về xác minh, giám định, xem xét, đánh giá về năng lực hành vi của người tham gia giao dịch, đánh giá về nội dung thỏa thuận của giao dịch phù hợp pháp luật và đạo đức xã hội, kết hợp với nội dung của những quy phạm pháp luật liên quan, bằng kỹ năng và kiến thức hành nghề, CCV tạo lập ra VBCC.

Chất lượng của VBCC chính là giá trị pháp lý của VBCC. Giá trị pháp lý của VBCC do hoạt động nghề nghiệp của CCV tạo lập và xây dựng, được hình thành bởi những yếu tố: (i) Được CCV trực tiếp lập, soạn thảo theo trình tự, thủ tục luật định; (ii) Chứa đựng những tinh tiết pháp lý, sự kiện pháp lý, thể hiện ý chí của các bên tham gia, trên cơ sở tự nguyện và tự do thỏa thuận không vi phạm pháp luật và trái đạo đức xã hội; (ii) Được CCV chứng kiến, ghi nhận, chuyển hóa và chuẩn hóa những tình tiết, sự kiện, thời gian, địa điểm xảy ra giao dịch, sự hiện diện và năng lực hành vi của người tham gia giao dịch, nội dung thỏa thuận của các bên, đối tượng giao dịch xác thực được bảo đảm bởi những thủ tục nghiêm ngặt do luật định như xác minh, giảm định, niêm yết… cùng với tinh thần và nội dung của quy định pháp luật, trở thành hình thức và nội dung của VBCC thông qua tác nghiệp, kỹ năng, kinh nghiệm và kiến thức nghề nghiệp của CCV; (iv) Chứa đựng những đặc điểm nhân dạng sinh trắc học riêng của mỗi cá nhân như: vân tay, chữ ký sống, chữ viết tay hoặc những đặc điểm sinh trắc học khác của các bên tham gia và được CCV ký tên, đóng dấu của TCHNCC; (v) Được bảo đảm tính toàn vẹn và không bị bác bỏ hay gọi là không phải chứng minh theo luật định. Pháp luật không cho phép bất cứ ai được tự ý chỉnh sửa những nội dung trong VBCC. Việc sửa VBCC bị hạn chế và phải đáp ứng những yêu cầu nghiêm ngặt theo luật định. Thông thường nội dung sửa chữa phải được CCV và tất cả những người tham gia thực hiện việc sửa và cùng ký xác nhận[3]. Việc bác bỏ một VBCC phải thực hiện bằng thủ tục tố tụng và do Tòa án tuyên bố; (vi) Đối với việc sửa lỗi kỹ thuật trong VBCC, là lỗi do sai sót trong khi ghi chép, đánh máy, in ấn trong VBCC mà việc sửa lỗi đó không làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ tà các bên tham gia và phải thông báo cho các bên tham gia biết. Việc sửa lỗi kỹ thuật được phát luật quy định chi tiết về vị trí của phân sửa chữa, cách thức ghi nội dung sửa chữa và CCV xác nhận[4]; (vi) VBCC được lưu giữ lâu dài, an toàn và không bị can thiệp vào tính toàn vẹn của VBCC, kể cả khi VBCC xác lập và được lưu giữ theo thể thức thông điệp dữ liệu số hay thông điệp dữ liệu điện tử, (viii) Giá trị pháp lý của VBCC là giá trị chứng cứ và thi hành được bảo đảm bằng trách nhiệm cá nhân của CCV và chế độ trách nhiệm bồi thường vật chất và bảo hiểm nghề nghiệp bắt buộc của CCV.

Chất lượng của CCV thể hiện qua kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức và đạo đức hành nghề và hoạt động hành nghề của CCV quyết định giá trị thực tiễn của VBCC hay chúng ta có thể nói giá trị của VBCC phụ thuộc vào năng lực và phẩm chất của CCV.

2. Công chứng là một trong những công cụ hiệu quả để Nhà nước điều tiết, bảo vệ an toàn các giao dịch về bất động sản

Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường BĐS bằng chính sách, pháp luật và công cụ hiệu quả như: thanh toán, thuế, công chứng, đăng ký… Đây là những công cụ điều tiết hiệu quả của Nhà nước, nhằm bảo đảm một thị trường minh bạch, an toàn và an ninh cho các giao dịch về BĐS, bảo vệ quyền của người sử dụng đất và người yếu thế, loại trừ các yếu tố và thành tố tiêu cực của thị trường, bảo đảm minh bạch của giao dịch và công bằng xã hội. Các công cụ điều tiết này được Nhà nước bảo đảm hoạt động, có sự liên kết, liên thông với nhau dưới sự tổ chức của Nhà nước.

Đối với hoạt động công chứng, ở hầu hết các quốc gia trên thế giới có hệ thống pháp là dựa trên truyền thống pháp luật dân sự hoặc thông luật, được vận hành theo xu hướng là những quốc gia có hệ thống pháp luật dân sự lựa chọn theo hệ phái công chứng Latinh thường với thể thức công chứng nội dung và những quốc gia có hệ thống pháp luật chung thường theo hệ phái công chứng Anglo-Saxon với thể thức công chứng hình thức.

Ở các quốc gia theo truyền thống luật dân sự (Pháp, Đức, Tây Ban Nha, Nga, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc…), pháp luật đều đề cao và coi trọng công cụ công chứng trong việc định hướng, điều tiết và bảo vệ thị trường BĐS. Các quốc gia này đều tham gia và thành viên của Liên minh Công chứng viên Quốc tế (UINL tiếng Tây Ban Nha là Union Internacional del Notariado Latino)[5]. Năm 2013, Việt Nam cũng đã tham gia và là thành viên chính thức thứ 84 của UINL.

Ở các quốc gia có thể thức công chứng nội dung, hoạt động công chứng đặt trọng tâm vào CCV, là người hành nghề luật, là chức danh công, do Nhà nước bổ nhiệm, trao quyền để xác thực các hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng hoặc theo yêu cầu tự nguyện của các bên. Pháp luật của những quốc gia này đều theo xu hướng xác định công chứng là công cụ định hướng và điều tiết các giao dịch của Nhà nước, đặc biệt là những giao dịch về BĐS được xem như là “hàng hóa đặc biệt”.

Các giao dịch về BĐS được công chứng sẽ bảo đảm tính minh bạch, đáp ứng các điều kiện về pháp lý và chủ thể của giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Hệ thống cơ sở dữ liệu về công chứng đã được thành lập và hoạt động hiệu quả hiện đang được chia sẻ và liên thông với cơ sở dữ liệu của thuế, đăng ký để bảo đảm việc kiểm soát và tránh thất thu thuế.

Tuy nhiên, đối với những giao dịch BĐS được thực hiện qua dịch vụ sàn giao dịch lại hoạt động theo cơ chế khác với công chứng. Dịch vụ sàn giao dịch BĐS là dịch vụ do tư nhân tổ chức, không phải là công cụ quản lý của Nhà nước, mà nó chỉ là nơi công khai để các bên muốn tham gia giao dịch tìm đến với nhau. Chủ đầu tư có thể thành lập sàn giao dịch BĐS để giới thiệu bán chính sản phẩm của mình, hoặc ký hợp đồng dịch vụ hoặc ủy quyền bán sản phẩm với sàn giao dịch.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng đã quy định việc mua bán BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch. Quy định này nhằm mục đích khắc phục những bất cập của thị trường BĐS thời điểm đó, làm cho giá BĐS công khai, thông tin pháp lý dự án minh bạch, giảm bớt rủi ro cho các bên.

Tuy nhiên, từ thực tiễn thực hiện mô hình này đã không những không đạt được mục tiêu đề ra, mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực, như là sàn giao dịch trở thành “sân sau” của chủ đầu tư để thu tiền chênh lệch, hoặc sàn giao dịch liên kết với nhau để đầu cơ tăng giá hoặc  dìm giá và lũng đoạn thị trường, hoặc chủ đầu tư đi thuê chứng chỉ của cá nhân để thành lập sàn giao dịch nhằm hợp thức hóa giao dịch của mình cũng như tạo thêm nguồn thu từ việc xác nhận của sàn. Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn.

Sàn giao dịch BĐS là nơi tập trung các hoạt động giao dịch BĐS, giúp cho các bên tham gia (người mua, người bán, môi giới, đại lý, nhà đầu tư…) tiếp cận với nhau và thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, là trung gian kết nối các bên tham gia trong quá trình mua bán, thuê, cho thuê hoặc quản lý BĐS[6]. Sàn giao dịch cung cấp thông tin và tư vấn về các loại BĐS, giá cá, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia trong quá trình giao dịch, đàm phán giá cả, điều kiện giao dịch, thông tin tham khảo về giá trị BĐS, tình hình thị trường để giúp thể bên tham gia đưa ra quyết định giao dịch. Sàn giao dịch là nơi người mua lựa chọn sản phẩm ưng ý, không phải là chế định pháp lý bắt buộc cho giao dịch BĐS.

Sàn giao dịch giúp kết nối và công khai thông tin về hàng hóa BĐS từ chất lượng tán phẩm, mức giá, điều kiện giao dịch, qua đó minh bạch hóa giao dịch nhưng không bắt bực. mọi giao dịch BĐS đều phải qua sẵn. Do tính chất đặc biệt của “hàng hóa” BĐS nên những thông tin về nguồn gốc, người sản xuất và cung cấp sản phẩm, tính pháp lý, chất lượng, giữa sản phẩm phải là những thông tin bắt buộc và công khai đến người mua,

Sàn giao dịch thu phí dịch vụ của chủ đầu tư hoặc khách hàng có BĐS được đưa lên sửa Cả nhân môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ sản. Ở đây phát sinh mối qua hề phụ thuộc giữa một bên là chủ giao việc và một bên thực hiện công việc dịch vụ nhằm bà sản phẩm. Tỷ lệ sản phẩm bản càng nhiều thì phi dịch vụ, thủ lao, hoa hồng tăng tỷ lệ than Người môi giới chỉ quan tâm đến lợi ích của chủ đầu tư dự án cũng như sản phẩm bán được của sản giao dịch.

Người môi giới ở sản giao dịch BĐS có thể che giấu những thông tin quan trọng, hoặc quảng cáo không khách quan về sản phẩm hoặc che dấu những vấn đề pháp lý của BĐS nhằn đẩy nhanh các giao dịch, thực hiện thanh khoản vì mục đích bán hàng và hưởng phí dịch vụ thù lao và hoa hồng. Việc quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn vẫn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định này của pháp luật để độc quyền hoặc câu kết với chủ đầu tư hoặc bên bán, ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua, người tiêu dùng. Trong thực tiễn, đã xảy ra nhiều hiện tượng sàn giao dịch BĐS câu kết với chủ đầu tư vì mục đích lợi nhuận gây nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu giá cả.

Nếu như công chứng, thuế, thanh toán hay đăng ký là công cụ điều tiết của Nhà nước để duy trì công bằng, bảo vệ người yếu thế, giảm thiểu tranh chấp và chi phí xã hội, giảm giành nặng của Tòa án trong việc xử lý tranh chấp[7] mà lẽ ra không đáng có và có thể phòng ngừa trước bởi chế định công chứng. CCV là người do Nhà nước bổ nhệm và trao quyền thực hiện việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch, bảo đảm và mang lại giá trị pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, thì sàn giao dịch là công cụ của tư nhân do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập nhằm tiêu thụ hiệu quả sản phẩm đầu ra cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nhân viên hoạt động trên sàn giao dịch BDS cũng chỉ cần những điều kiện tối thiểu do luật định[8]. Sàn giao dịch luôn nằm trong mối quan hệ phụ thuộc giữa chủ đầu tư hay người thành lập, lợi nhuận tính trên tỷ lệ sản phẩm tiêu thụ được do vậy hầu như không còn tính độc lập, khách quan trong việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Mặt khác, Nhà nước cũng không kiểm soát và hạn chế được việc “trốn thuế” thông qua sàn giao dịch. Việc quản lý và chống thất thu thuế phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thực hiện theo chức năng, nếu để cho sàn giao dịch tư nhân quán xuyến sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy đáng tiếc.

So sánh sơ lược về công cụ điều tiết của Nhà nước là chế định công chứng với dịch vụ sản giao dịch BĐS, có thể thấy những khác biệt về mặt quy mô, bản chất và cơ chế hoạt động, như sau:

 Chế định công chứngDịch vụ sàn giao dịch
Về bản chất– Là dịch vụ công do Nhà nước tổ chức và trao quyền cung cấp cho CCV là người được Nhà nước bổ nhiệm; – Là công cụ quản lý và điều tiết của Nhà nước, là cơ chế phòng vệ, bảo đảm an toàn pháp lý, an ninh giao dịch – đối với các giao dịch quan trọng, đặc – Đóng vai trò môi giới, trung biệt là giao dịch về BĐS.– Là dịch vụ của tư nhân phục vụ cho các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS, gắn với dịch vụ môi giới do tư nhân tổ chức. – Đóng vai trò môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.
Về quy mô-Hệ thống các TCHNCC được phủ khắp các địa bàn cư dân cấp huyện, có hệ thống thông tin và số liệu giao dịch công chứng được số hóa trong suốt quá trình hoạt động. Hệ thống nay đang trong quá trình chia sẻ và liên thông với dữ liệu thuế, địa chính; -Có tổ chức xã hội- nghề nghiệp: Hiệp hội chứng viên Việt Nam và 62/63 Hội công chứng viên của các địa phương, với 1.298 TCHNCC và 3.074 CCV hành nghề;– Quy mô đơn lẻ, phụ thuộc doanh nghiệp kinh doanh BĐS; -Thông tin chủ yếu từ thông tin đơn lẻ, cá biệt của chủ đầu tư dự án BĐS và thông tin trên mạng xã hội. -Hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản trong cả nước. Hầu hết các chủ đầu tư bán qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới BĐS. Chủ đầu tư quy mô lớn mới tự tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng[9].
Về sản phẩmSản phẩm của dịch vụ công chứng là VBCC có giá trị pháp lý: giá trị chứng cứ và giá trị thi hành.Sản phẩm của dịch vụ sàn giao dịch BĐS là thỏa thuận miệng hoặc bằng văn bản về giao dịch. Do đó, đã dẫn đến những hậu quả kinh tế và pháp lý nặng nề cho xã hội, đặc biệt trong những vụ việc liên quan đến các “dự án ma” về BĐS đã xảy ra vừa qua.
Về chi phí xã hộiNgười sử dụng dịch vụ trả phí với mức phí thấp so với giá trị giao dịch (0,1%<_.-Điều 64, 65 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định phí môi giới nhà đất là khoản thù lao người môi giới được nhận sau mỗi giao dịch thành công bao gồm: thù lao và hoa hồng môi giới BĐS. -Các giao dịch BĐS qua sàn làm tăng chi phí trung gian chiếm khoảng 1-2% giá trị BĐS hoặc giá trij đồng. Phí môi giới chiếm khoảng 2-3% giá trị sản phẩm,
Về người cung cấp dịch vụLà CCV, với những phẩm chất của chuyên gia pháp luật, có chuyên môn sâu; Được Nhà nước bổ nhiệm với tiêu chuẩ khắt khge: tối thiểu có bằng cử nhân luật, thời gia công tác pháp luật từ 05 năm trở lên, tốt nhiệp khóa đào tạo nghề công chứng, đạt kết quả kiểm tra tập sự có quy mô của kỳ sát hạch quốc gia, có đủ sức khỏe.Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS khi có đủ các điều kiện: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; Đã qua sát hạch về kiến thức nôi giới BĐS[10].
Về chế độ hành nghềCCV hành nghề chuyên nghiệp. chuyên biệt và không kiêm nhiệm. Được điều chỉnh bởi Luật Công chứng là luật chuyên ngành và quy tắc đạo đức hành nghề công chứng-Người hành nghề chủ yếu là kiêm nhiệm. -Không có văn bản pháp luật riêng biệt điều chỉnh, không có quy tắc đạo đức hành nghề.
Về trình tự, thủ tụcTrình tự, thủ tục công chứng là một chuỗi trình tự thủ tục chặt chẽ do luật định nhằm xác thực chủ đề, đối tượng, điều kiện tham gia giao dịch, ý chí tự nguyện, tự do thỏa thuận không trái quy định của pháp luật và được quy định trong Luật Công chứng.Là việc giới thiệu. môi giới, đàm phán thực hiện theo kỹ năng riêng biệt của mỗi cá nhân thực hiện môi giới, tư vấn, để các bên đi đến thỏa thuận giao dịch. Không có một quy trình hay tiêu chuẩn pháp lý về ứng xử của người môi giới xác định rõ được quyền và nghĩa vụ của các bên để bảo vệ người tiêu dùng.
Về cơ chế bảo đảm án toàn pháp lý của hoạt động công chứng-Trình độ, năng lực phẩm chất của CCV, nguyên tắc và đạo đức hành nghề CCV; -Chế độ bồi thường, bồi hoàn trong hoạt động công chứng, gắn với chế định bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp bắt buộc của CCV trong suốt quá trình hành nghề.Chưa có cơ chế pháp lý và cơ chế tài chính bảo đảm an toàn cho các giao dịch.
Về lịch sử hình thành và phát triểnHoạt động công chứng đã xuất hiện từ rất lâu trên thế giới. Ở Việt Nam hoạt động này đã hình thành từ thời Pháp thuộc, duy trì qua thời Việt Nam Cộng hòa (chế độ cũ) và được tiếp tục phát triển đến ngày nay. Công chứng Việt Nam hiện nay phát triển theo mô hình công chứng tự do với thể thức công chứng nội dùa đã gia nhập Liên minh Công chứng quốc tế năm 2013.Được hình thành từ Luật Kinh doanh BĐS năm 2005.
Về thành lập và tổ chức hoạt độngĐược Nhà nước tổ chức thành lập và hoạt động theo quy hoạch, kế hoạch, chính sách và tiêu chí phát triển nghề công chứng, gắn với địa bàn dân cư cấp huện,Được tư nhân thành lập theo mô hình doanh nghiệp, theo nhu cầu của chủ đầu tư dự án BĐS, phục vụ cho việc bán sản phẩm của dự án.

Qua những nội dung so sánh, có thể thấy công chứng là chế định của Nhà nước nhằm định hướng, bảo đảm an ninh, an toàn và trật tự của các giao dịch nói chung cũng như BĐS là loại “hàng hóa đặc biệt” và việc chuyển dịch loại “hàng hóa đặc biệt” này phải được Nhà nước kiểm soát và điều tiết bằng những công cụ quản lý hiệu quả. Nếu như dịch vụ sàn giao dịch BĐS là cách thức và nơi chỗ để các bên giao dịch đến với nhau tìm kiếm thông tin minh bạch, công khai phục vụ cho việc bán sản phẩm BĐS thì chế định công chứng là công cụ điều tiết, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch BĐS, phục vụ cho đại chúng. Hệ thống thống tin công chứng được chia sẻ và liên thông dữ liệu với công cụ thanh toán, thuế và đăng ký bảo đảm cho việc chống thất thu thuế, đơn giản và lành mạnh hóa các thủ tục hành chính và dịch vụ công, thuận tiện cho việc phục vụ giao dịch BĐS của người dân, doanh nghiệp, giản chi phí xã hội. Do vậy, trong hoạt động quản lý nhà nước cũng như hoạt động dân sự, thương mại của nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, không thể lấy cách thức giao dịch thu cho công cụ điều tiết được. Dịch vụ sàn giao dịch BĐS không thể thay thế cho công cụ điều tiết của Nhà nước là chế định công chứng được.

Hiện nay ở Việt Nam, hệ thống thông tin công chứng cho phép theo dõi chặt chẽ có giao dịch để bảo đảm tài sản không bị giao dịch nhiều lần hoặc hạn chế, không cho phép  sàn được giao dịch. Vì đây là những giao dịch có đối tượng đặc biệt nên bắt buộc để các giao dịch này phải được xem xét bởi các chuyên gia pháp lý đó là CCV, đặc biệt là các giao dịch. Về BĐS mà một bên là cá nhân người tiêu dùng.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS được xây dựng theo xu hướng yêu cầu trở lại hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật, còn các giao dịch khác thì được khuyến khích qua sàn.

Cũng theo Dự thảo, vai trò của sàn tuy vẫn giữ vị trí trung gian, môi giới mua bán và cung cấp thông tin cho các bên, nhưng được “nâng cấp”, theo đó, người đại diện của sàn giao dịch BĐS kỳ xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng”[11]. Như vậy, Dự thảo thiết lập thêm một thủ tục “xác nhận giao dịch thành công” làm căn cứ để làm các thủ tục tiếp theo như công chứng, thuế, đăng ký… Điều này mâu thuẫn với Luật Đất đai (giao dịch qua sàn không phải là căn cứ hay điều kiện bắt buộc để đăng ký biến động đất đai) và cho dù có quy định khiên cường như vậy thì bản chất pháp lý sàn chỉ là nơi môi giới, trung gian giao dịch, không phải là công cụ quản lý của Nhà nước, không cung cấp dịch vụ công phục vụ lợi ích của đại chúng hoặc của Nhà nước và không bảo đảm được an toàn pháp lý và an ninh giao dịch.

Hơn nữa, giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí bán hàng, bao gồm cả chi phí tiếp thị, giới thiệu sản phẩm, quảng cáo … Chi phí này sẽ được đưa vào giá bán và người tiêu dùng sẽ là người cuối cùng gánh chịu chi phí tăng thêm này, Pháp luật về kinh doanh BĐS không quy định những nội hàm pháp lý của sàn giao dịch, trong khi về bản chất, sàn vẫn chỉ là một doanh nghiệp do tự nhân tổ chức để môi giới trung gian giao dịch, và cũng không có cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý và an ninh giao dịch khi qua sàn. Khi xảy ra tranh chấp, sản phẩm bị lỗi hay chậm tiến độ cung cấp sản phẩm, vi phạm cam kết với khách hàng. thì trách nhiệm sẽ thuộc về ai? Và nếu vẫn là chủ đầu tư và người mua vẫn phải tự chịu trách nhiệm thì xác nhận của sàn không đem lại lợi ích và bảo đảm pháp lý cho các bên tham gia.

III. Kết luận và kiến nghị

Công chứng là cơ chế để bảo vệ quyền của các bên tham gia đặc biệt là người yếu thế và cũng là một trong những công cụ điều tiết hiệu quả của Nhà nước đối với các giao dịch quan trọng, đặc biệt là giao dịch về BĐS trên thị trưởng. Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều mang tính nguyên tắc về hợp đồng theo mẫu, theo đỏ trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản đó. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miền trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác[12].

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn quy định nhiều mẫu hợp đồng về bất động sản[13], như là biện pháp bắt buộc và áp dụng đăng ký hợp đồng mẫu tỏ ra chưa thực sự hiệu quả, vì lợi nhuận chi phối và quyết định mọi hoạt động nên các chủ đầu tư dự án có thể làm mọi thứ, thậm chí vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, hợp đồng theo mẫu thường sẽ do các chủ đầu tư dự án với đội ngũ pháp lý trợ giúp hùng hậu đưa ra cho khách hàng và nhiều điều khoản phức tạp, cộng thêm sự nhiệt tình chào mời của đội ngũ môi giới sàn giao dịch BĐS sẽ là những bẫy pháp lý cho người tiêu dùng mà đại đa số không rành rẽ các thu tục pháp lý phức tạp của dự án BĐS.

Các quy định của pháp luật ở Việt Nam hiện nay ghi nhận về việc công chứng tự nguyên và bắt buộc, tuy nhiên việc lựa chọn công chứng tự nguyện đối với các giao dịch về BĐS tự nó không bảo đảm được quyền lợi của người tiêu dùng, người yếu thế. Vì vậy, để bảo đảm công bằng xã hội, bảo vệ người yếu thế cũng như góp phần pháp lý hóa và minh bạch thông tin của thị trường BĐS thì các giao dịch về BĐS cần phải có sự xác nhận của một bên đứng giữa, công tâm, khách quan, độc lập và chuyên nghiệp, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các chủ đầu tư dự án BĐS. Hiện nay vai trò này đang do các CCV đảm nhận và thực hiện rất hiệu quả.

Bên cạnh đó, bản chất độc lập trong hoạt động công chứng sẽ giúp kiểm tra, giám sát việc thực thi, chấp hành đúng pháp luật của chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. người yếu thế, đồng thời góp phần bảo vệ và duy trì ổn định, trật tự xã hội. Ngoài ra, vai trò giải quyết trước và phòng ngừa tranh chấp của hoạt động công chứng cũng tác động đến xu hướng giao dịch của các bên. Bằng việc giải thích và tư vấn pháp luật độc lập của CCV, nhận thức của người tham gia giao dịch được nâng cao và cẩn trọng khi giao dịch, tránh những bẫy pháp lý của chủ đầu tư dự án.

Ở khía cạnh minh bạch, công bằng và trung thực, Nhà nước lựa chọn và trao quyền cho CCV là những người có trình độ pháp luật, với những tiêu chuẩn về đào tạo, bổ nhiệm và bồi dưỡng khắt khe khi hành nghề, quy trình công chứng công khai, minh bạch do luật định, hoạt động độc lập vì công bằng và không thiên vị của CCV, tạo dựng được lòng tin của khách hàng phục vụ nhu cầu của các bên tham gia nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch BĐS.

Nếu quan điểm cho rằng người đại diện của sàn giao dịch BĐS xác nhận giao dịch BĐS thực hiện thông qua sàn và xác nhận này làm căn cứ cho các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất thì đồng nghĩa với việc sẽ hình thành một cơ chế giao dịch mới có tính tư nhân thông quan xác nhận giao dịch của sàn giao dịch. Như vậy, các hợp đồng, giao dịch về BĐS sẽ có 03 thể thức chứng nhận, làm căn cứ cho việc thực hiện thủ tục đăng ký, thuế và cấp giấy chứng nhận, đó là thể thức xác nhận giao dịch của sàn giao dịch thông qua người đại diện của sản giao dịch do tư nhân tự tổ chức thực hiện; chứng nhận của CCV trong hệ thống công chứng do Nhà nước tổ chức với đầy đủ chức năng, hệ thống tổ chức đông đảo, phủ khắp địa bàn các cấp huyện trong cả nước, có hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin giao dịch, đội ngũ nhân lực có trình độ, kinh nghiệm và hệ thống cơ quan chứng thực là Ủy ban nhân dân cấp xã. Do vậy, các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần cân nhắc về phương án hình thành một cơ chế xác nhận về giao dịch BĐS được thực hiện bởi người đại diện sàn giao dịch BĐS. Phương án này hoàn toàn không phù hợp với thông lệ quốc tế, truyền thống pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật dân sự tham gia UNIL, bộc lộ nhiều rủi ro và tiềm ẩn tranh chấp phát sinh trong thị trường BĐS ở giai đoạn hiện nay cũng như sắp tới.

Việc xây dựng pháp luật phải làm rõ cơ chế đơn giản thủ tục, minh bạch, tiết kiệm chi phí xã hội, bảo vệ và bảo đảm an toàn pháp lý, an ninh giao dịch cho các giao dịch bất động sản, qua đó cũng cần xác định lại về giao dịch bất động sản qua sản có tăng thêm thủ tục và chi phí xã hội, có bảo đảm an toàn pháp lý và an ninh giao dịch hay không?

Nếu như giao dịch BĐS được thực hiện qua sản thì việc xác nhận giao dịch qua sàn có phải là căn cứ pháp lý vững chắc để cho các chủ thể làm các thủ tục tiếp theo như kê khai thuế, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất?

Sàn giao dịch BĐS không phải là công cụ của Nhà nước để điều tiết và kiểm soát rủi ro đối với thị trường BĐS. Sàn giao dịch chỉ là một trong các phương thức để các bên tìm hiểu và thực hiện giao dịch (như là bán trực tiếp, bán qua môi giới, bán đấu giá.), do vậy, pháp luật phải để cho các bên có quyền lựa chọn giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn.

Tóm lại, để bảo vệ an toàn pháp lý và an ninh giao dịch BĐS, bảo vệ người tiêu dùng và người yếu thể, góp phần bảo đảm và duy trì công bằng xã hội là những mục tiêu mà Nhà nước trong hoạt động quản lý phải sử dụng các công cụ hữu hiệu như: công chứng, thanh toán, thuế và đăng ký. Dịch vụ sản giao dịch không thể thay thế các công cụ điều tiết và phòng vệ của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS được. Để kiểm soát, định hướng, minh bạch thị trường BĐS, Nhà nước phải sử dụng nhiều công cụ điều tiết và quản lý như công chứng, thanh toán, thuế và đăng ký, trong đó công cụ công chứng được sử dụng để bảo đảm an toàn pháp lý, an khi xây dựng chính sách pháp luật liên quan đến giao dịch về BĐS, đặc biệt là Luật Kinh doanh BĐS, cần phải duy trì việc công chứng bắt buộc đối với giao dịch về chuyển nhượng bất động sản mà không chỉ bắt buộc công chứng đối với một bên là cá nhân người tiêu dùng, người yếu thế./.

Tài liệu tham khảo

  1. Nghị quyết số 18-NQ TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Hội nghị lần thứ Năm hà Chấp hành Trung trong Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nói phát triển có thu nhập cao”
  2. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 4 năm 2023.
  3. https://tuoitre.vn/nhung-con-so-ky luc trong-phien-tow-alibaba- 20221208083012979.htm, tham khảo ngày 23/3/2023.
  4. https://en.wikipedia.org/wiki/International Union of Notaries, tham khảo 23/3/2023.
  5. Viện Ngôn ngữ học (2004), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng – Trung tâm từ điển học Hà Nội – Đà Nẵng, tr 192.

[1] Theo Viện Ngôn ngữ học (2004), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng – Trung tâm từ điển học, Hà Nội – Đà Nẵng, tr.192.

[2] Xem thêm khoản 1 Điều 46 của Luật Công chứng năm 2014.

[3] Xem thêm Điều 51 của Luật Công chứng năm 2014.

[4] Xem thêm Điều 50 của Luật Công chứng năm 2014.

[5] Tổ chức này bao gồm 87 quốc gia tính đến tháng 8 năm 2018, trong đó có 2 trong số 28 quốc gia thành viên của Liên minh Châu Âu và 15 trong số 19 quốc gia của G20, do đó cho thấy mở rộng hệ thống pháp luật châu Âu. Ngày nay, nó có mặt ở gần 120 quốc gia, chiếm tổng cộng 2/3 dân số thế giới và chiếm hơn 60% tổng sản phẩm quốc nội thế giới, theo: https://en.wikipedia.org/wiki/International_Union of Notaries.

[6] Theo khoản 6 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì sàn giao dịch BĐS được hiểu là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.

[7] Từ ngày 8-12-2022 đến 6-1-2023, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã mở phiên sơ thẩm xét xử vụ án liên quan đến các hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và rửa tiền trong vụ án liên quan đến Công ty cổ phần địa ốc Alibaba với 58 dự án BĐS, gần 5.000 người tham gia tố tụng, số người bị hại hơn 4.000 người, hàng trăm người liên quan đến triệu tập với số tiền chiếm đoạt gần 2.400 tỷ đồng. về hồ sơ vụ án với khoảng 1 triệu bút lục, đựng trong 140 thùn, vận chuyển bằng 2 xe tải. Qúa trình nghiên cứu hồ sơ và chuẩn bị cho việc xét xử, Tòa phải thành lập tổ giuos việc gồm 4 thẩm phán và 4 thư ký. Đại diện viện kiểm sát cps 3 kiểm sát viên và nhiều thành viên dự kuyeets khác cùng hơn 200 người phục vụ phiên tòa. Tham gia pheien tòa có hơn 42 luật sư bào chữa cho các bị cáo và bảo vệ quyền lợi cho các bị hại, người có quyền nghĩa vụ liên quan theo : https://tuoitre.vn/nhung-com-so-ky-luat-trong-phien–alibaba-20221208083012979.htm.

[8] Khoản 1Điều 68 của LuẬT kinh doanh BĐS năm 2014 quy định cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS khi có đủ điều kkieenj sau đây: a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b) Có trình độ tốt nghiệm trung học phổ thông trở lên; c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

[9] Theo tờ trình của Bộ Xây dựng tại phiên họp chuyên đề pháp luật về cho ý kiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 12/4/2023.

[10] Xem thêm Điều 68 của Luật Kinh doanh năm 2014.

[11] Xem thêm khoản 5 Điều 61 của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS ngày 25/4/2023.

[12] Xem thêm Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[13] Xem thêm Phụ lục kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Bài viết cùng chủ đề: