English
- Bất động sản theo quy định của pháp luật
Căn cứ Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác
Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng tặng cho bất động sản
Căn cứ Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Bên cạnh đó, tại Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc tặng cho bất động sản như sau:
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên tặng sẽ giao tài sản của mình cho bên nhận và không yêu cầu đền bù và bên nhận đồng ý nhận.
- Việc tặng, cho bất động sản có cần nộp thuế thu nhập cá nhân không
3.1 Tài sản là bất động sản tặng cho với người không cùng huyết thống
Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012, thuế thu nhập cá nhân từ nhận quà tặng như sau: “Thu nhập từ nhận quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.”
Theo quy định của pháp luật thu nhập từ việc tặng cho bất động sản là khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
3.2 Tài sản là bất động sản tặng cho với người cùng huyết thống
Nếu thuộc trường hợp được miễn thuế quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 thì không phải nộp khoản thuế này: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Như vậy, việc nhận tặng cho bất động sản với người cùng huyết thống là một trong những trường hợp được miễn thuế, do đó nếu thuộc trường hợp trên thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc kê khai, thủ tục để được miễn thuế này vẫn phải được thực hiện theo đúng quy định.
3.3 Vậy nếu tặng cho những tài sản khác và không cùng huyết thống thì như thế nào?
Đối tượng của hợp đồng tặng cho ngoài là bất động sản còn có thể là động sản.
Về hợp đồng tặng cho động sản thì Điều 458 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.”
Cũng giống như hợp đồng tặng cho bất động sản, những người cùng huyết thống tặng cho tài sản là động sản nếu như động sản đó chưa được đăng ký thì hợp đồng đó chưa có hiệu lực và có thể đòi lại tài sản tặng cho đó.
Như vậy, hợp đồng tặng cho là động sản phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng với những người không cùng huyết thống là khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
- Thu nhập chịu thuế từ việc nhận tặng cho bất động sản theo quy định của pháp luật
Căn cứ Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 quy định về thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng như sau:
“1. Thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.
2. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế được quy định như sau:
a) Đối với thu nhập từ thừa kế là thời điểm đối tượng nộp thuế nhận được thừa kế;
b) Đối với thu nhập từ quà tặng là thời điểm tổ chức, cá nhân tặng cho đối tượng nộp thuế hoặc thời điểm đối tượng nộp thuế nhận được thu nhập.”
Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:
| Thu nhập tính thuế | Thuế suất (%) |
| a) Thu nhập từ đầu tư vốn | 5 |
| b) Thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại | 5 |
| c) Thu nhập từ trúng thưởng | 10 |
| d) Thu nhập từ thừa kế, quà tặng | 10 |
| đ) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán quy định tại khoản 2 Điều 13 của Luật này | 20 0,1 |
| e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này | 25 2 |
Theo điểm c khoản 2 Điều 23 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, việc xác định thu nhập tính thuế đối với nhận tặng cho là bất động sản được xác định như sau:
- Phần trị giá đất được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận thừa kế, nhận quà tặng;
- Phần trị giá nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, về định mức xây dựng cơ bản; giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Như vậy, để tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ việc nhận tặng cho bất động sản, ta áp dụng công thức tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Giá trị bất động sản – 10 triệu) x 10%. Căn cứ Điều 25 Nghị định 65/2013/NĐ-CP như sau:“Thuế suất đối với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là 10% trên thu nhập tính thuế.”
- Thủ tục tặng cho bất động sản
Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng hoặc liên hệ Văn phòng công chứng đến nhà để ký và công chứng nội dụng của hợp đồng;
Cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính + 01 bản sao công chứng);
2. Sổ hộ khẩu của hai bên (bản chính + 01 bản sao công chứng);
3. CMND/CCCD (Bản chính + 01 bản sao công chứng);
4. Đối với bên tặng cho nếu đã có gia đình thì bổ sung Bản sao công chứng đăng ký kết hôn của hai vợ chồng, trường hợp là tài sản riêng thì phải có căn cứ chứng minh như tài sản có trước thời điểm hôn nhân; hoặc tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng, hoặc phải có xác nhận của vợ/chồng về việc từ trối nhận tài sản đó;
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (Công dân đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai thuộc ủy ban nhân dân huyện để làm thủ tục và quay sang Chi cục thuế cấp huyện nơi có nhà, đất để thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính)
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
1. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký)
3. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
5. CMND /CCCD+ Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
6. Đăng ký kết hôn và giấy tờ, tài liệu chứng minh đây là tài sản riêng
7. Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân. (Cụ thể nếu là cha con phải có giấy khai sinh của các con photo công chứng hoặc bản sao trích lục chứng minh thư nhân đân).
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ sang tên sổ đỏ – Thành phần hồ sơ gồm:
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký);
2. Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
3. Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
5. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
6. Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc Gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trên đây là quy định của pháp luật về việc tặng cho tài sản là bất động sản. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì chưa rõ ràng hoặc quý khách hàng có những vấn đề pháp lý hãy cung cấp thông tin để chúng tôi sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc.