CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ CHỮ KÝ CỦA VỢ CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Mục lục

• 1. Tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng theo quy định pháp luật
• 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bắt buộc phải có tên cả hai vợ chồng không?
• 3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có chữ ký của vợ có được không?

1. Tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng theo quy định pháp luật

Theo khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản riêng của vợ, chồng như sau: “Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.”

Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ, chồng như sau: “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bắt buộc phải có tên cả hai vợ chồng không?

Căn cứ Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

“Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”

Theo khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.”

Vậy căn cứ theo quy định pháp luật, nếu vợ, chồng không có thỏa thuận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một người thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên cả vợ và chồng khi nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng.

Khi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có tên một người vợ hoặc chồng thì theo điểm b khoản 3 Nghị quyết 02/2000/NQ-HĐTP, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng thì được xác định như sau:

• Nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng;
• Nếu có tranh chấp là tài sản riêng thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh được tài sản này do được thừa kế riêng, được tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản này có được từ nguồn tài sản riêng quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014. Trong trường hợp không chứng minh được tài sản đang có tranh chấp này là tài sản riêng thì theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật này tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng.

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có chữ ký của vợ có được không?

Theo khoản 2 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:“Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.”

Căn cứ quy định trên, nếu vợ, chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả hai vợ chồng thì khi thực hiện thủ tục phải có sự đồng ý của cả hai. Hay khi ký vào hợp đồng chuyển nhượng phải có đầy đủ chữ ký của cả vợ hoặc chồng trừ trường hợp có ủy quyền.

Theo quy định của pháp luật, đối với tài sản chung của hai vợ chồng, với các hoạt động liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng tài sản, hai vợ chồng sẽ thỏa thuận với nhau; và việc quyết định các hoạt động pháp lý đối với tài sản đều phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Vậy nên, trong trường hợp này, khi thực hiện mua bán đất đai, bắt buộc phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu không có chữ ký của vợ, thì giao dịch sẽ không được thực hiện.

Theo khoản 1 Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.”

Căn cứ quy định trên, nếu vợ, chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản riêng của mình thì khi bán không cần chữ ký của cả hai. Như vậy, người chồng có toàn quyền quyết định đối với việc định đoạt quyền sử dụng đất. Tức người chồng có quyền tự đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng riêng của mình. Khi thực hiện việc mua bán đất đai này, người chồng có quyền đứng ra thực hiện giao dịch, bao gồm việc ký kết hợp đồng (mà không cần có chữ ký của người vợ).