Khi tách thửa và bán thì có thỏa thuận trên giấy tờ là mỗi hộ phải bỏ ra một khoảng đất trước nhà làm lối đi chung. Tuy nhiên, việc này chỉ thể hiện trên giấy tờ giao dịch mua bán đất chứ trên sổ đỏ (sổ của các hộ sau khi tách thửa) thì ko thể hiện rõ điều này. Vấn đề là đằng trước nhà tôi có 1 hộ.

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi luật sư, Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau ạ.

Trong ngõ chúng tôi có 6 hộ gia đình, trước đây là đất của 1 hộ, họ tách thửa và bán cho các hộ khác. Khi tách thửa và bán thì có thỏa thuận trên giấy tờ là mỗi hộ phải bỏ ra một khoảng đất trước nhà làm lối đi chung. Tuy nhiên, việc này chỉ thể hiện trên giấy tờ giao dịch mua bán đất chứ trên sổ đỏ (sổ của các hộ sau khi tách thửa) thì ko thể hiện rõ điều này. Vấn đề là đằng trước nhà tôi có 1 hộ. Trước kia họ đi bằng ngõ phía trên, nhưng giờ họ muốn tách ra 2 thửa, 1 thửa đi ngõ trên, 1 thửa đi ngõ của chúng tôi. Tuy nhiên, cả ngõ tôi đều không đồng ý, vì ngõ không phải là đường đi có sẵn từ trước, mà là đường đi do các hộ trong ngõ phải tự bỏ đất của mình ra để làm. Xin nhờ luật sư tư vấn giúp, trong trường hợp này thì ngõ chúng tôi cần làm đơn như thế nào, gửi đến cơ quan nào, và có điều luật nào bảo vệ cho quyền lợi của chúng tôi trong trường hợp này không.

Rất mong sớm nhận được tư vấn của luật sư.

Xin chân thành cảm ơn !

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Đối với vấn đề của quý khách, tôi sẽ phân tích hai nội dung chủ yếu để làm rõ vấn đề: Thứ nhất, quyền sở hữu đối với ngõ đi chung mà quý khách đang đề cập. Thứ hai, quyền đi qua ngõ đi chung đối với hộ gia đình đằng trước nhà quý khách (tạm gọi là hộ gia đình A).

Thứ nhất, về quyền sở hữu đối với ngõ đi chung

Trước khi hình thành ngõ đi chung, trong ngõ có 6 hộ gia đình. Nguồn gốc đất ngõ này là của một hộ trong ngõ, hộ này đã tách thửa và bán cho khách hộ khác. Khi tách thửa và bán thì mỗi hộ có thỏa thuận rằng sẽ bỏ ra một khoảng đất trước nhà làm lối đi chung. Tuy nhiên, việc này chỉ thể hiện trên giấy tờ giao dịch mua bán đất chứ trên sổ đỏ (sổ của các hộ sau khi tách thửa) thì ko thể hiện rõ điều này.

Có thể thấy, trên ngõ đi chung này đang có những phần diện tích đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của mỗi hộ. Mỗi hộ trong ngõ đã thỏa thuận bỏ ra một diện tích đất nhất định để làm ngõ đi chung. Đây là quyền sử dụng đất của mỗi hộ. Vì vậy, ngõ đi này là ngõ đi chung của các hộ gia đình cùng bỏ ra một phần đất làm con đường đi chung. Việc thỏa thuận là ngõ đi chung của các hộ gia đình này chỉ đang được thỏa thuận bằng giấy tờ, chưa thể hiện trên sổ đỏ. Do đó, trên cơ sở pháp lý hiện tại phần đất của gia đình nào, thì vẫn đang là sở hữu của gia đình đó. Việc góp đất là ngõ đi chung chỉ là sự thỏa thuận của các bên. Nên có thể thấy, ngõ đi là là quyền sử dụng chung của các hộ cùng góp đất

Thứ hai, quyền đi qua ngõ đi chung đối với hộ gia đình A

Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.:

Theo quy định này, hộ gia đình A chỉ có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho họ một lối đi hợp lý trên phần đất của họ khi hộ gia đình A bị vây bọc bởi các bất động sản khác và không còn lối đi nào. Tuy nhiên, như thông tin quý khách cung cấp họ vẫn còn đường đi ở ngõ đi trên. Nên hiện tại, họ muốn sử dụng ngõ đi chung của quý khách thì cần có sự thỏa thuận của các hộ gia đình sở hữu phần đất thuộc ngõ đi chung này.

Trường hợp không có sự đồng ý của các hộ gia đình quý khách, hộ gia đình A vẫn đi. Để bảo vệ quyền và quyền sử dụng đất của mình. Các hộ gia đình có thể kiến nghị, tố cáo hành vi của hộ gia đình A đã vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của quý khách theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013.

Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Qúy khách gửi đơn lên UBND xã/phường nơi có đất để đề nghị giải quyết theo quy định pháp luật.

Tranh chấp lối đi chung là một tranh chấp thuộc về lĩnh vực đất đai. Do đó, trong trường hợp một bên nhất quyết không mở lối đi cho bên còn lại xem xét các quy định của Luật Đất đai 2013 để giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 202, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Vậy có phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai phải thực hiện hòa giải không? Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/ NQ-HĐTP:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015.

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định như sau:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Nếu lối đi này được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết, đóng tiền án phí và xử lý theo quy định.

Nếu lối đi này không được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn giải quyết một trong hai cơ quan sau: UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa án.

Trong trường có đơn xin hợp lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền thì:

Chủ tịch UBND cấp huyện chính là người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Chủ tịch UBND cấp tỉnh chính là người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Quyền đối với lối đi chung”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bài viết cùng chủ đề: