English
- 1. Khái niệm.
- 2. Quyền, nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
- 3. Những sai lầm phổ biến khi lập hợp đồng thuê nhà.
Tranh chấp hợp đồng thuê nhà là phổ biến, dẫn đến thiệt hại tài sản, xung đột lợi ích giữa các bên. Dù khung pháp lý về hợp đồng thuê nhà đã được quy định tương đối đầy đủ trong Bộ luật Dân sự 2015, nhưng thực tế lại không ít trường hợp vi phạm hợp đồng, người thuê mất cọc, chủ nhà mất tài sản, dẫn đến xung đột lợi ích và thiệt hại cho cả hai bên. Từ những vụ tranh chấp điển hình, việc nghiên cứu và rút ra bài học pháp lý không chỉ giúp nâng cao ý thức pháp luật của người dân, mà còn góp phần hoàn thiện cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ thuê nhà.
1. Khái niệm:
– Điều 385 BLDS 2015 quy định “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
– Hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê. Việc thực hiện hợp đồng này được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật liên quan – CSPL: Điều 472 BLDS 2015.
Dựa trên các quy định pháp luật hiện nay, có thể phân loại nhà thuê thành nhiều nhóm với những mục đích khác nhau:
| Thuê Nhà để ở hoặc mục đích khác | Thuê Nhà thương mại | Thuê Nhà chỉ để ở | |
| Khái niệm | “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp” – CSPL: khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023. | “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường” – CSPL: khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023. | “Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để bố trí cho đối tượng thuộc trường hợp được ở nhà ở công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác theo quy định” – CSPL: khoản 5 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023. “Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho đối tượng thuộc trường hợp được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.” – CSPL: khoản 6 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023. “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định.” – CSPL: khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023. |
| Đối tượng áp dụng | Cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp thuê để ở và kết hợp các hoạt động khác (nếu được phép). | Cá nhân hoặc doanh nghiệp thuê theo thị trường (căn hộ dịch vụ, nhà ở cho thuê thương mại…) | Cán bộ, công chức, người thu nhập thấp (nhà công vụ), người bị thu hồi đất (tái định cư). |
Nhà ở cho thuê không được xem là nhà ở thương mại khi thuê chỉ nhằm mục đích cá nhân, không phải để sinh lợi.
2. Quyền, nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
a) Quyền của các bên trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023 và Bộ luật Dân sự , Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:
| Bên cho thuê (Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014) | Bên cho thuê | Bên thuê |
| – Khi bên thuê chậm thanh toán tiền thuê 03 tháng trở lên mà không được bên cho thuê chấp thuận. – Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích đã thuê. – Bên thuê cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình thuê. – Bên thuê sửa, cải tạo, cho thuê lại nhà, công trình mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Căn cứ: Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. | – Nhà cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo pháp luật. – Bên thuê chậm trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do hợp pháp. – Bên thuê sử dụng nhà sai mục đích. – Bên thuê tự ý phá dỡ, cơi nới hoặc cải tạo nhà. – Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà mà không có đồng ý của bên cho thuê. – Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh, ảnh hưởng nghiêm trọng đến cộng đồng và không khắc phục sau ba lần lập biên bản. – Các trường hợp khác theo khoản 2 Điều 170 của Luật Nhà ở 2023. CSPL: khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023. – Bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích. CSPL: khoản 2 Điều 480 BLDS 2015. | – Bên cho thuê không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng, dẫn đến không đạt mục đích thuê. – Bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng mà không thông báo trước theo thỏa thuận. – Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do quyền lợi của người thứ ba. CSPL: CSPL: điểm a,b,c khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023. – Có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản thuê khiến bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định. CSPL: khoản 2 Điều 478 BLDS 2015. – Bên cho thuê không sửa chữa nhà khi nhà không đảm bảo an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê. – Tăng giá thuê trái thỏa thuận. – Quyền sử dụng nhà thuê bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba. CSPL: điểm a,b,c khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. |
– Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu hai bên không có thỏa thuận khác – CSPL: Khoản 3 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
b) Nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê:
| Bên cho thuê | Bên thuê |
| – Bảo đảm giá trị và tình trạng của tài sản thuê: Bên cho thuê phải đảm bảo tài sản đúng như thỏa thuận, phù hợp mục đích thuê, phải sửa chữa khi hư hỏng (trừ hư hỏng nhỏ do bên thuê tự chịu). – Xử lý khi tài sản giảm giá trị sử dụng: Nếu không do lỗi bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu sửa chữa, giảm giá thuê, đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường. – Cho phép bên thuê tự sửa chữa khi cần: Nếu bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, bên thuê có thể tự sửa với chi phí hợp lý và yêu cầu bên cho thuê thanh toán. – Bảo đảm quyền sử dụng ổn định: Đảm bảo bên thuê được sử dụng tài sản ổn định trong suốt thời gian thuê. | – Bảo quản và tu sửa tài sản thuê: Duy trì, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, bồi thường nếu làm mất hoặc hư hỏng. Có thể cải tạo, nâng giá trị tài sản nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý. – Sử dụng đúng công dụng, mục đích: Chỉ sử dụng tài sản theo công dụng và mục đích đã thỏa thuận. – Trả tiền thuê đúng hạn: Thanh toán đầy đủ theo hợp đồng hoặc theo tập quán nếu hợp đồng không quy định. – Trả lại tài sản thuê: Trả lại tài sản thuê khi kết thúc hợp đồng đúng tình trạng thỏa thuận. |
| Căn cứ: Điều 477, khoản 1 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 | Căn cứ: Điều 479, khoản 1 Điều 480, khoản 1 Điều 481 và Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 |
3. Những sai lầm phổ biến khi lập hợp đồng thuê nhà ở:
– Không lập Hợp đồng thuê nhà ở bằng văn bản.
– Không xác định rõ đối tượng hợp đồng (nhà, công trình, tài sản gắn liền với nhà/công trình) và quyền sở hữu/cho thuê.
– Không nêu rõ chất lượng hoặc tiêu chuẩn tình trạng nhà (vị trí nhà thuê, diện tích nhà, diện tích kèm theo (nếu có), trạng thái nhà gồm: cơ sở vật chất, nội thất, các trang thiết bị,…).
– Thiếu rõ ràng về giá thuê, thời điểm thuê và phương thức thanh toán, địa điểm thanh toán trong Hợp đồng thuê nhà ở.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên không rõ ràng trong Hợp đồng thuê nhà ở.
– Không quy định trách nhiệm của các bên khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng.
– Thiếu cơ chế giải quyết tranh chấp khi có vi phạm trong Hợp đồng thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà ở có cần công chứng chứng thực không?
Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực trừ trường hợp bên cho thuê hoặc bên thuê có nhu cầu và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà do các bên tự thỏa thuận, trường hợp không có thỏa thuận thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:
“2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”
Có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp nào?
Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Bên chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp không có căn cứ, việc đơn phương chấm dứt được coi là vi phạm hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự – CSPL: Điều 428 BLDS 2015.
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là quyền pháp lý quan trọng, phải thực hiện dựa trên cơ sở pháp lý rõ ràng và quy định trong hợp đồng. Các bên cần nắm chắc quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời hiểu rõ tính pháp lý để tránh các sai lầm phổ biến về nội dung của hợp đồng thuê nhà. Thực hiện đầy đủ những nguyên tắc giúp hạn chế rủi ro về mặt pháp lý, bảo vệ quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê.